2025樓市分化加劇：部分區域房價飆升，另一些則面臨銷售困境

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2025年春節剛過，北京海淀的中介小李就忙得腳不沾地。

一套89平米的學區房掛出8.8萬/㎡的價格，三天就被秒光。

同一時間，房山的業主王姐卻對著手機嘆氣，她的房子掛牌半年，降價15萬還是無人問津。

這就是當下中國樓市最真實的寫照，沒有過渡，直接進入"冰火兩重天"的時代。

北京海淀和房山的房價差，已經不是簡單的數字游戲。

去年上海徐匯濱江一塊地拍出8.2萬/㎡的樓面價，當天就有200多組客戶排隊驗資。

而珠海斗門的業主群里，每天都有人吐槽"房子空置三年，物業費倒是一分沒少"。

這兩種極端情況，正在全國范圍內上演。

人口流動是最好的放大鏡。

杭州去年又新增17萬常住人口，相當于一個小縣城的規模。

成都、深圳也不甘示弱，每年都有十多萬人涌入。

這些人帶著夢想和錢包，直接推高了核心城市的房價。

東北某個三線城市，去年人口少了5萬，街面上的"旺鋪轉讓"招牌越來越多。

最讓人意外的是土地市場。

上海徐匯濱江的地塊溢價率能到25%，開發商搶得頭破血流。

而江蘇淮安的土地市場，78%的地塊都是底價成交，有些甚至流拍。

這種分化不是暫時的波動，而是正在固化的趨勢。

去年全國55個城市降了利率，首套最低到3.25%；43個城市松了限購，有些地方甚至"零門檻"。

但商品房銷售面積還是降了12%，這數據挺扎心的。

社科院做的調查更有意思，72%的人覺得未來三年房價要么跌要么持平，只有8.5%的人打算一年內買房。

日本的例子值得琢磨。

上世紀90年代泡沫破裂后，東京和地方城市的房價差拉到400%。

當時日本政府也拼命救市，但結果呢？該跌的還是跌，核心區域反而越來越值錢。

現在看我們的情況，有點似曾相識。

人口問題更棘手。

20-35歲的購房主力十年間少了6000萬，比西班牙總人口還多。

城鎮化率快到70%的紅線，能進城的人越來越少。

聯合國預測，到2035年中國總人口要減1.3億，想想都覺得可怕。

這些數字背后，是非核心城市房產可能變成"負資產"的現實。

經濟和產業的分化更明顯。

GDP前20的城市貢獻了全國65%的高新技術產值，就業機會是非核心城市的3倍。

年輕人用腳投票，哪里有工作就往哪里跑。

美國80年代"陽光地帶"崛起，鐵銹地帶衰落，房地產分化持續了40年。

2015年到2024年，北京朝陽公園板塊房價漲了120%，燕郊卻跌了70%。

這兩個數字放一起，購房邏輯就很清楚了：以前是閉眼買都賺，現在得睜大眼睛看清楚。

有個中西部縣城的業主說，他的房子掛牌三年沒人問，每年物業費加維修費要2萬多。

這種房子真成了"現金流黑洞"。

反觀上海內環的次新房，雖然貴，但流動性好，抗風險能力強。

現在買房，得從"怎么賺"變成"怎么不虧"。

業內專家建議，手里有非核心城市遠郊房的，該出手就出手。

置換核心城市地鐵沿線的次新房，相對更安全。

巴菲特總說"現金為王"，買房也一樣，別加太高杠桿，留夠3-5年的應急資金。

中介的話得打個折聽。

他們嘴里永遠是"抄底好時機"，但你得自己看數據：人口凈流入多少？產業GDP增速怎么樣？這些硬核指標騙不了人。

2025年的樓市，已經不是賭運氣的時候了。

短期看，核心城市優質資產會震蕩上行，非核心城市還得加速出清。

長期來說，房地產肯定要回歸居住屬性。

"好房子值錢、差房子不值錢"會成為常態。

與其盼著房價普漲，不如好好研究怎么優化自己的資產配置。

最后說句實在話，買房從來不是簡單的消費，而是對未來的押注。

2025年的樓市分化，其實是給所有人提了個醒：時代變了，游戲規則也變了。

與其抱怨或者幻想，不如認清現實，做對選擇。

畢竟，在分化的時代，活下來比什么都重要。