清算地產舊賬，鑫苑服務不要“虛錢”要“實物”

文/樂居財經 徐酒眠

房地產行業深度調整，一場靜默的資產轉移正在物業行業持續上演。

11月25日，鑫苑服務（01895.HK）刊發公告，其當日與控股股東鑫苑地產多家附屬公司簽訂了3份資產抵償協議及1份租賃協議，以接收車位、商墅等實物資產的方式，抵銷關聯方欠款約1.34億元。

鑫苑服務在公告中直言，鑒于鑫苑地產控股面臨的流動資金問題及涉及的多起訴訟仲裁，“不大可能于短期內以現金悉數償還”相關款項，而進一步的法律追討“未必一定能夠有效收回該等款項”。

這不僅是鑫苑服務的困境，也是整個物管行業面臨的共同考題。

寒霜在地產彌漫多年至今仍未消散，在此背景下，物企們曾經的大客戶——關聯地產“還不上的欠款”了，在這一背景下，物企們正在做出同樣的選擇：

與其被動等待渺茫的現金，不如主動爭取能接手實在的資產。

市場對鑫苑服務的這一化債方案給予了較為積極反饋，公告次日，11月26日，其股價收漲1.92%。

清算舊賬

這筆總額約1.34億元的關聯交易，由三份抵償協議和一份租賃協議構成。

具體來看，核心資產規模最大的是1號協議：鑫苑科技將接收2362個停車位及26個儲物室，這些資產廣泛分布于大連、天津、成都及鄭州的多個項目中，總代價達8907.31萬元。

這筆交易清算的是一筆七年前的舊賬，2018年，鑫苑服務為購買鑫苑名城項目342個單位，向鑫苑地產支付了預付款，然而這批物業被鑫苑地產的第三方貸款人扣押而無法正常實現交付使用。

資產價值次高的是2號協議，交易資產為位于青島靈山灣和璽項目的7套商墅，總建筑面積約1460.2平方米，交易總代價為4107萬元，由鑫苑科技與北京鑫苑弘晟共同接收，用于抵銷鑫苑地產應付的彌償款。

這筆交易的背景更為復雜：

2022年11月，鑫苑服務附屬公司鑫苑科技存置于銀行的4.02億元的定期存款被鑫苑地產未經授權用于抵押融資。

之后鑫苑服務硬剛地產要賬，2023年10月，香港國際仲裁中心將鑫苑地產間接子公司北京鑫苑弘晟裁決轉讓給鑫苑服務，而此次的彌償款正是鑫苑服務承接北京鑫苑弘晟財務賬目內凈負債所產生的損失。

規模相對較小的3號協議，涉及鄭州新鄭市航美國際智慧苑一期的121個停車位，交易總代價375.96萬元，用于清償未償還應收賬款。

除了直接的資產轉讓，此番雙方還簽訂了一份為期20年的租賃協議：鑫苑服務通過承租天津鑫苑湯泉世家項目的72個停車位，總租金217.54萬元，將通過抵銷應收賬款的方式償付。

盤活資產

值得關注的是，上述用于抵債的資產總估值約1.58億元，相當于以約八折作價抵債。

資產包的評估價值高于對應的地產欠款額，這是交易市場公允性的體現，也為鑫苑服務后續的資產運營留出了利潤空間。行業觀察者表示，這一系列安排其實可以看作物企在處理關聯方債務時正變得更加務實和成熟。

當然，接受資產只是第一步，如何盤活這些資產才是真正的考驗。鑫苑服務在公告中表示，抵償資產將以出租、出售、分租變現。

根據公告，此番鑫苑服務向鑫苑地產要到的抵債的資產絕非不良資產，而是應該具有持續盈利能力的優質經營性資產。

資產包中的2362個停車位及26個儲物室，分布在大連、天津、成都及鄭州的多個項目。7套位于青島靈山灣和璽項目的商墅，總建筑面積約1460.2平方米，屬于商業地產范疇，具有更高的增值潛力。

據悉，資產所處項目均已竣工并交付業主，且由鑫苑服務提供在管物業服務。有人就有市場，而物業近水樓臺，拿到上述資產后就可以立即開啟出售或出租的方式賺取收入、快速轉化為現金流。

更重要的是，這些資產也為鑫苑服務多元化服務提供了物理空間：

車位可嫁接充電樁、社區零售等多元服務；商墅則可用于打造社區商業中心、長者照料站等特色業態，與其現有的美居、租售業務形成協同效應。

接收車位、商墅只是起點，如何通過專業化運營讓這些沉睡資產煥發新生才是真正的考驗。從基礎物業服務商升級為社區資產運營商，這條路充滿挑戰，卻也蘊含無限機遇。

未來若能有效運營，進入物業賬本的重資產或將創造新的收入增長點。

加速獨立

事實上，與關聯地產以資抵債也被看作是當下物業加速獨立的關鍵一步。

通過與地產進行徹底、透明的債務切割，甩掉長期懸而未決的歷史包袱，的確有利于物企財務報表更加健康清晰。

而計劃自主運營接收的資產，一定程度上也體現了物企具備獨立于母公司之外的資產管理能力和商業決策能力。

聚焦鑫苑服務，截至2025年6月30日，其物業管理服務覆蓋國內71座城市，合約面積達到6740.4萬平方米，在管面積約為4017.9萬平方米，分別同比增長10.6%、12.5%。

同期，在管面積中第三方占比達58.9%，合約面積中第三方占比達68%，市場化程度進一步增強。

行業深度變革，有質量的規模增長成為物企的考核重點。

今年上半年，鑫苑服務市場拓展新簽約面積730萬平方米、新接管面積307萬平方米。而截至報告期末，其第三方項目坪效進一步提升至5.34元/平方米，較2023年同期增長了57.5%。

規模穩步增長與對項目質量嚴格把關，今年上半年，鑫苑服務實現總營收約4.5億元，同比增長11.0%；錄得毛利約1.55億元，同比增長17.5%；凈利潤約6092.7萬元，同比增長15.6%。

物企構建獨立生存能力，維持主營業務持續健康發展，也需要積極解決與關聯地產的歷史債務問題。

而當物企們集體選擇用資產而非現金解決債務問題，除了是一種風控策略，或許也是物業行業走向成熟的標志。輕資產運營與重資產管理并非對立，在物企與地產以資抵債的嘗試中，它們正在形成新的平衡。