京樓答案 二期來了

在當下京樓中，通州的中建運河玖院是一個無法被忽視的名字。它不僅是北京網(wǎng)簽銷量榜單上名列前茅的存在，更是一個集合了“魚和熊掌”項目。

數(shù)據(jù)會說話，來自市場的佐證

截至2025年10月，運河玖院網(wǎng)簽數(shù)據(jù)已在通州乃至北京新盤項目中榜上有名。根據(jù)住建委的官方數(shù)據(jù)，項目開盤一周，迅速在短期內(nèi)網(wǎng)簽數(shù)百套房源，在寫這篇文章的時候，距離項目開盤也就兩月左右，項目已取證房源846套，網(wǎng)簽套數(shù)653套；不信？那給大家挑了一期地塊的官方數(shù)據(jù)截圖，您就能看到除了低樓層的房源其余基本都是已備案（網(wǎng)簽）狀態(tài)，且不單是一棟，一期全部都是這樣的狀態(tài)。這銷售數(shù)量和去化速度在北京當前市場環(huán)境下難道不算獨一份嗎？

項目一期的網(wǎng)簽主力戶型覆蓋了從90平三居到260平大平層的全維產(chǎn)品。其中126平四居和109平的三面寬三居是關(guān)注較高的產(chǎn)品，因為產(chǎn)品有“好房子”的疊加，實際的空間使用率也得到了進一步的升級，而一期150-155平四居戶型更是通州改善置業(yè)“一步到位”的優(yōu)選。

不管是從今年1-10月通州本地的普宅的銷售金額還說全北京普宅的銷售金額，運河玖院都是京樓市場獨占鰲頭的存在，那么為什么會如此？

“魚和熊掌”河景與配套兼?zhèn)?/strong>

河景資源是運河玖院最突出的標簽之一，同時也是北京稀缺的自然景觀資源。項目東南側(cè)是串聯(lián)通州的高線公園，全北京有且只有這一段環(huán)線設計了軌道入地，地上則全部做成了綠地公園，旁邊就是5A級別的運河森林公園和京杭大運河，部分臨河的樓棟是超200平的大戶型設計，高層更是可俯瞰整面運河全景和社區(qū)內(nèi)的園林。

運河玖院所在位置是城市副中心的運河商務區(qū)，周邊的商業(yè)、生態(tài)與交通配套正處于超體量的快速兌現(xiàn)期，城市建設是日新月異的變化，從項目周邊現(xiàn)有交通，地鐵6號線北運河東站到北側(cè)預計于2025年底運行的亞洲最大的TOD樞紐——北京城市副中心站綜合交通樞紐，中心集合了2條城際鐵路，一條市郊鐵路以及四條軌道交通地鐵6號線、平谷線、M101線、M104線，目前最新消息稱樞紐的初期運營已順利驗收；商業(yè)上，華北超大型奧萊“灣里”也計劃將于今年12月底開業(yè)，還有就是通州的“超百億級”文旅集群，不光有環(huán)球影城、北京海昌海洋樂園還有新簽約的法拉利主題樂園和火星人居科幻城；與此同時地塊又比鄰通州的行政辦公區(qū)，對于相繼入駐的單位工作人員來說，從交通通勤和配套來說，也是不錯的選擇。

二期加推產(chǎn)品再升級

運河玖院二期已迅速跟進，北側(cè)主打建面約90-126平的上車戶型，南側(cè)的地塊對于產(chǎn)品定位則是更為純粹的改善，戶型有建面約151-260平不等的大戶型，南側(cè)樓棟為臨河景觀房。

在社區(qū)配套上，二期同調(diào)一期的“全域50%架空層” 設計理念，通過首層架空空間打造了約4000㎡的“泛會所”，就目前我看過的實景泛會所而言，這是現(xiàn)代住宅的一種革新，因為考慮到首層不管是從隱私性還是居住采光來說都相對較弱，所以利用這樣的空間做一些例如書屋、活動區(qū)這樣的功能性泛會所是符合國人“尚用主義”的居住習慣的。

這次二期增加了更多建面約92-94平的上車戶型，像建面約94平的三居邊戶主臥套做了270度的轉(zhuǎn)角窗，同時為了更好的視野感受，運用的是整扇的戶型玻璃，這個造價和對工藝上的要求都是很高的；北向的黑科技空間拉滿、衛(wèi)生間做了干濕分離，臺盆在外面的好處在于“早晚高峰”不打架，剩下的則是按照空間利用率最大化的設計，把收納柜安排在日常動線上。

再者就是關(guān)注度一直比較高的初階改善，126平的四居就是采用了目前市面經(jīng)典的“四葉草”格局，南向面寬約11.3米，餐客空間不包含收納也是做到了約4.4米的寬度，主臥套的弧形270度轉(zhuǎn)角窗以及雙明衛(wèi)的設計等等。

最后就是大戶型的河景房，建面約218平的頂配改善四居，這個戶型也是一個黑科技空間拉滿且?guī)А半p陽臺”的戶型，餐客廚一體化還有一個額外的驚喜空間，南向雙套房且更是有不同的延展空間;

比如南向次臥帶的是外展的開放陽臺，對于面朝景觀的南側(cè)房間來說，這是加分項，再說主臥套，南北雙向270度弧形轉(zhuǎn)角窗....南向是擁有最大采光和景觀的居室，北向衛(wèi)生間也這個設計，就目前有幾個項目這樣的？

選擇與建議

運河玖院用它的熱銷數(shù)據(jù)在證實這個項目到底如何，是8座不同主題的小島連成的“一座運河城”，更是其“魚和熊掌”雙驅(qū)動模式的最大融合——既占據(jù)了副中心核心區(qū)的稀缺地段與落地的配套紅利，又通過自身“好房子”產(chǎn)品力的提升。

對于購房者而言，這個項目對于在通州還是在東部區(qū)域工作的人群，尤其是更注重自身居住品質(zhì)與體驗的購房者而言，是值得一看的。預算上限相對高且追求更極致外景與更大的空間尺度，優(yōu)先0708、0810地塊的臨河樓棟；若看重性價比0807地塊的高樓層是不錯的選擇。

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