萬科都扛不住了？債券暴跌+巨虧280億，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)未出清

萬科債務(wù)危機(jī)的爆發(fā)，向市場(chǎng)傳遞了一個(gè)清晰的信號(hào)：房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)仍遠(yuǎn)未出清。

近期部分專家學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)整已接近底部、市場(chǎng)或?qū)⒎磸棧欢f科近期的債券波動(dòng)事件，卻為這種樂觀判斷敲響了警鐘。

11月27日，債券市場(chǎng)上萬科多只債券遭遇集中拋售，價(jià)格一度暴跌超40%。盡管萬科通過一系列內(nèi)部調(diào)控措施，使得午后債券價(jià)格有所反彈，但此次事件再次將其債務(wù)問題推向公眾視野。

作為房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)的“優(yōu)等生”，萬科多次爆發(fā)債務(wù)危機(jī)的背后，實(shí)則折射出整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚未完全釋放的殘酷現(xiàn)實(shí)。

這一信號(hào)值得政策制定者、地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)及金融機(jī)構(gòu)高度警惕，切不可盲目樂觀。

企業(yè)層面：標(biāo)桿房企困境折射行業(yè)普遍性風(fēng)險(xiǎn)

長(zhǎng)期以來，萬科在財(cái)務(wù)狀況、項(xiàng)目質(zhì)量及市場(chǎng)口碑等方面均位居行業(yè)前列。但自2021年起，恒大、碧桂園、華夏幸福等杠桿率較高的房企先后陷入債務(wù)兌付困境，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)逐漸蔓延。

截至目前，萬科尚未出現(xiàn)債券違約，這與其第一大股東深鐵集團(tuán)的強(qiáng)力支持密不可分。數(shù)據(jù)顯示，近三年來深鐵集團(tuán)累計(jì)向萬科提供借款超300億元，正是這筆資金援助，讓萬科得以維持資本市場(chǎng)的償付能力。

反觀大量民營(yíng)房企，因缺乏類似的股東支持，經(jīng)營(yíng)狀況普遍陷入危機(jī)。除恒大外，曾在行業(yè)內(nèi)叱咤風(fēng)云的萬達(dá)等企業(yè)，如今也深陷債務(wù)泥潭難以自拔。

萬科作為行業(yè)標(biāo)桿尚且如此，那些遍布全國(guó)各省市的中小房企經(jīng)營(yíng)困境更可想而知。這意味著房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)出清仍在進(jìn)行中：具備背景優(yōu)勢(shì)的企業(yè)或許能勉強(qiáng)支撐，但缺乏資源支持的企業(yè)將持續(xù)退出市場(chǎng)，行業(yè)企業(yè)數(shù)量將進(jìn)一步萎縮。

風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)：股東支持的可持續(xù)性隱憂

深鐵集團(tuán)的資金支持雖暫時(shí)緩解了萬科的債務(wù)壓力，但一個(gè)關(guān)鍵問題亟待厘清：深鐵集團(tuán)的資金來源是什么？

其自身經(jīng)營(yíng)狀況能否支撐持續(xù)輸血？作為非上市國(guó)有企業(yè)，深鐵集團(tuán)的公開財(cái)務(wù)信息相對(duì)有限，外界難以準(zhǔn)確判斷其資金成本、決策流程的透明度，以及大額借款可能帶來的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

更值得深思的是，若缺乏國(guó)家層面市場(chǎng)化、規(guī)模化的自上而下債務(wù)紓困方案，單純依賴“股東輸血”模式能否真正解決行業(yè)問題？這種模式不僅難以從根本上化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，反而可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)向國(guó)有資本傳導(dǎo)。

深鐵集團(tuán)持續(xù)向萬科注資是否會(huì)影響自身經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性，甚至引發(fā)新的潛在風(fēng)險(xiǎn)，仍是需要重點(diǎn)關(guān)注的問題。

盈利與銷售：價(jià)格維穩(wěn)下的結(jié)構(gòu)性矛盾

“十次危機(jī)九次債”，債務(wù)問題的核心在于企業(yè)盈利能力的下滑。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年以來新房銷售價(jià)格保持相對(duì)堅(jiān)挺，但這一表象背后是顯著的結(jié)構(gòu)性矛盾：行政部門通過銷售許可證管控維持了房?jī)r(jià)穩(wěn)定，卻導(dǎo)致房企去化壓力激增。

萬科2025年三季報(bào)數(shù)據(jù)清晰揭示了行業(yè)困境：前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1613.9億元，同比下降26.61%；凈虧損280.16億元，其中第三季度單季凈虧損達(dá)160.69億元。

以萬科為代表的房企普遍面臨營(yíng)收利潤(rùn)雙降的局面，說明單純的價(jià)格維穩(wěn)無法掩蓋行業(yè)“造血能力”不足的本質(zhì)。若房企不能恢復(fù)自主盈利水平，風(fēng)險(xiǎn)出清便無從談起。

債務(wù)與民生：風(fēng)險(xiǎn)向金融及家庭部門溢出

市場(chǎng)有觀點(diǎn)認(rèn)為，民營(yíng)房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已基本釋放，但數(shù)據(jù)給出的答案并非如此。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2025年10月，21家出險(xiǎn)房企總有息負(fù)債規(guī)模仍接近2萬億元，盡管已有1.2萬億元債務(wù)通過重組等方式化解，但剩余債務(wù)的出清仍需漫長(zhǎng)過程。

風(fēng)險(xiǎn)已從企業(yè)端向家庭部門和金融系統(tǒng)傳導(dǎo)。2025年4月以來，一二三四線城市二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌，疊加物價(jià)疲軟、就業(yè)壓力增大的雙重影響，家庭部門面臨“房貸負(fù)擔(dān)沉重+收入增長(zhǎng)乏力”的困境。這種局面可能導(dǎo)致個(gè)人按揭貸款違約率上升，進(jìn)而推高商業(yè)銀行房地產(chǎn)壞賬率，使金融系統(tǒng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)累積。

地方財(cái)政：土地收入下滑的連鎖反應(yīng)

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)還直接影響地方財(cái)政穩(wěn)定。長(zhǎng)期以來，土地出讓金占地方政府基金收入的比重高達(dá)30%-40%，是地方財(cái)政的重要支撐。隨著房地產(chǎn)行業(yè)陷入調(diào)整，土地拍賣面積和成交金額持續(xù)萎縮，直接導(dǎo)致地方政府財(cái)政收入下滑。

若房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困境無法改善，土地市場(chǎng)的低迷狀態(tài)可能在未來1-3年內(nèi)持續(xù)，地方政府財(cái)政壓力和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步凸顯，這無疑會(huì)加劇房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜性和化解難度。

綜上，從企業(yè)債務(wù)、股東風(fēng)險(xiǎn)、盈利狀況，到金融系統(tǒng)、家庭部門及地方財(cái)政，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)鏈條已然形成且尚未阻斷。萬科債務(wù)危機(jī)只是行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)縮影，所謂“調(diào)整接近底部”的判斷缺乏現(xiàn)實(shí)支撐，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)保持敬畏與警惕，仍是當(dāng)前最理性的選擇。

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