二手房“寒冬”，還有小區能扛住價！

當下市場，二手房的主旋律就是降價。

不過，市區還真有些少數派，產品是上一代的高層，二手房價格幾乎沒降。

中建悅東方，是河東區典型的上一代產品。

7棟高層組成，共 709戶，社區人車分流，于2019年全部交付。

近一年成交單價都在3萬以上。

房源最新成交單價在3.4-3.5萬。

小區有專門的健身區和兒童活動區，還有水景，地面和綠化維護方面都不錯。

配套上，中建悅東方屬于河東直沽片區，步行至直沽地鐵站（地鐵5、9號線交匯）約500米。

周邊還有第三中心醫院和對口的六緯路小學。

成交主力戶型以高層89、99和120平米為主。

成交總價在250-450萬之間，這和附近的中交春映海河的總價段基本重合。

中交春映海河95平米清盤總價290萬起，120平米總價360萬起，而且還是精裝小高層。

別忘了，中交春映海河2024年交付，中建悅東方比它早5年。

而且中交春映海河，可是精裝小高層。

對比下來，中建悅東方的高層價格比中交春映海河的小高層還貴。

再看個同樣價格堅挺的小區：首創大都會。

今年整體成交單價在3萬以上。

還能成交140平米的改善戶型。

兩室戶型能有3.5萬/平米的成交單價。

首創大都會位于河北區中山路沿線，出小區就是中山路地鐵站，不遠處還有第四中心醫院，配套完善。

首創大都會共4棟高層，504戶，于2018年交房。

社區品質在線，風雨連廊、兒童活動區都安排了，入戶精裝大堂也用了高標準的石材，整體物業維護也不錯。

河西區標準的改善小區：博軒園，價格也很扛。

博軒園處在下瓦房周邊，周邊配套非常成熟。

小區由高層、洋房和疊拼組成，屬于河西一片的高端改善。

高層成交均價穩定在5萬/平米上下。

目前二手房市場活躍的是高層產品，總價門檻接近600萬。

這些能扛價二手房小區，有什么共通點？

1.小區位置都在老城，房齡新，社區品質高，物業維護到位。

中建悅東方地處直沽，首創大都會在中山路一帶，博軒園在下瓦房，都是區域中的老城板塊。

這幾個小區房齡都在10年上下，屬于片區內次新房。

開發商交付的產品有品質，低區做了石材外立面，園林好，還有硬景。

后期物業沒拉胯，維護到位，隨著小區年限增長，小區整潔，不顯舊。

2.小區的二手房掛牌率都不高，小區二手房供應少。

中建悅東方等小區不算大體量，居住品質高，業主多為自住，對房源更加“惜售”。

所以掛牌的房源不多。

這樣業主間就不會內部競爭房價，不用比誰出的價格低。

3.片區內沒有新房碾壓

中建悅東方、首創大都會、還有河西一片的博軒園，片區內沒有新房供應，也就沒有背刺，高品質的次新房價格幾乎沒受影響。

對于地緣改善來說，沒有新產品可選，這些次新小區就是唯一解。