魔幻越南：3萬房價、3600月薪，誰在搶房？

上個月24號，越南總理范明政主持召開了一場關于房地產行業的重要會議，17個社會住房需求量大的省市同時參加。作為越南“中央住房政策與房地產市場指導委員會”主任，范明政特意在會上強調：

不能出現群眾為了買社會住房而爭搶、奔波，這不僅會導致消極心理，也會讓政策走樣。

然而，現實似乎狠狠給了他“一巴掌”。這兩天，一段視頻火遍全世界，其背景就是爆發在河內、胡志明等大城市的“搶房潮”。

某機構發布的數據顯示，胡志明市以33%的住宅價格漲幅，在2025年全球住宅價格漲幅榜上排名第一，遠超第二名迪拜20%的漲幅，部分市中心區域均價高達3萬元/㎡。

然而，當地大部分民眾的收入并不高，平均月薪僅3600元人民幣，想買房的話，不吃不喝也得攢60多年。而少數先富裕起來的群體，為了搶房連夜排隊、甚至大打出手的現象，愈演愈烈。當地媒體稱之為：

恐慌性搶房。

為什么越南會爆發“搶房潮”？背后原因無非以下幾點：

第一：經濟高速發展的必然現象

縱觀周邊日韓等國，經濟高速增長的一個必然結果就是房地產行業的爆發。越南也不例外，過去十年，其GDP基本保持在7%左右的增速。上個月，范明政表示，預計今年越南的GDP增長率為8%，明年將設定為至少10%。

經濟增長必然推動城市化進程的加快。數據顯示，越南城鎮化率已從2010年的30%升至2024年的42%。這背后是每年數以百萬計的農村人口扎根城市，以及中產階級的不斷擴大。他們對于住房的需求，是實實在在的。而越南政府計劃到2030年，將城鎮化率提升至50%。

從長遠看，越南的房地產行業會呈現“上升”趨勢。

第二：房地產行業結構性失衡

鑒于強勁的城市住房需求，越南政府早已頒布《2021–2030年社會住房發展項目決議》，目標是為低收入者和工業區工人建設至少100萬套住房。但是，截至上半年，全國在建或已完成住房，總共只有64萬套。從這個角度講：

越南的房子，絕對沒有“過剩”，而是結構性失衡。

這是越南房地產行業的核心問題，供應主要集中在高端板塊，面向中低收入群體的社會保障性住房嚴重不足。例如，作為越南兩大核心城市的河內和胡志明市，住房缺口高達數百萬套。

越南地產行業人士表示，整個胡志明市今年的商品房產供應量不到1萬套，但全市常住人口高達1400萬人，每年還有十幾萬人不斷涌入。所以，關于此次“搶房潮”，他總結的原因是：

經濟發展帶動一部分人收入快速增長；兩大主要城市，房地產缺口巨大。

經濟學原理告訴我們，當供小于求時，必然導致價格上漲。而價格增長過快、甚至一日一價時，“買到即賺到”的思維，必然導致“哄搶”局面的出現。

但這位地產行業人士遺漏了一點，跟他們搶房子的，不止是富起來的“自己人”。

第三：國際熱錢的涌入

作為“后起之秀”，越南政府以及各級官員，對于賣地皮帶來的土地財政收入，同樣興致盎然。越南財政部的報告顯示，今年前五個月，越南的房產稅和土地稅收入高達198萬億越南盾，比去年同期增長105%。

雖然越南在名義上也是土地“國有”，但在現實中，農村集體和個人對土地的使用年限近乎永久，這就導致政府手中擁有的土地資源有限。為了把土地賣出高價，十年前越南就放開外資投資房地產。隨著2023年、2024年新的《住房法》《土地法》頒布后，更多外資涌入房地產行業。

2025年1至7月，外商在越南投資總額達240.9億美元。其中，加工制造業新批資金位居第一，其次就是房地產業。

注意了，這么多外資集中投向越南制造業，更多是因為地緣政治下，一些巨頭企圖把越南打造成“全球組裝廠”的結果。單純從商業角度講，更多外資更希望從其房地產行業中“分一杯羹”。他們繞過監管，與當地實力派聯手炒房，不斷推高房價。

雖然河內、胡志明等城市的房地產，嚴重供需失衡。但一位河內的大學學者還是指出了其中的風險：

當80%的購房者是投資客而非自住者時，市場早已脫離居住本質。

值得一提的是，2024年，胡志明市的外資購房占比例高達42%，其中，來自中國的投資者，占比超過30%。為什么這么多人對越南房產感興趣？

除了房價不斷攀升、市場需求巨大外，持有越南房產的各類稅費相對較低，稱得上“低成本、高回報”。當然，其中的風險也不少。比如因為房價漲速過高、導致開發商違約，以及很多本土中介“兩頭吃、賺差價”甚至明目張膽的欺詐行為等等。

因此，不管粉絲朋友們有什么想法，這里都要提醒一句：投資有風險，入市需謹慎。

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