中信信托被動(dòng)接下昆明爛尾盤，生不逢時(shí)產(chǎn)品平庸只能打價(jià)格戰(zhàn)

上周，陽光城在昆明另一個(gè)爛尾項(xiàng)目陽光城檀境（備案名：檀熙花園）過規(guī)了，這意味著因股權(quán)投資被動(dòng)接盤的中信信托，終于要啟動(dòng)開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目了。按照早前中信信托對(duì)外釋放的信息，項(xiàng)目將由中信旗下的中信城開代建。

陽光城檀境（檀熙花園）規(guī)劃建蓋10棟高層住宅

中信信托其實(shí)早在2021年就取代陽光城，成為云南光乾房地產(chǎn)公司的控股股東，云南光乾又是檀熙花園項(xiàng)目公司云南光誠地產(chǎn)100%控股股東，這也就是說，中信信托2021年就已經(jīng)取得檀熙花園的控制權(quán)，可是卻一直沒有直接下場(chǎng)開發(fā)的意思，如今一晃都4年過去了。

中信信托下決心自己開發(fā)檀熙花園，時(shí)間已經(jīng)是去年初了，可是從去年初決定自己開發(fā)并計(jì)劃中信城開代建，到如今項(xiàng)目過規(guī)，又是將近兩年時(shí)間。眼下已經(jīng)是年底，等項(xiàng)目上市銷售，最快也要到明年上半年。

中信信托被動(dòng)接盤，自行開發(fā)意愿不高，是檀熙花園在基坑工程已經(jīng)完成一部分，連售樓部都蓋好的情況下卻長期擺爛的主要原因。作為信托機(jī)構(gòu)，中信本來扮演的是財(cái)務(wù)投資角色，不得已操盤開發(fā)肯定不是最優(yōu)解，何況中信信托與原來的大股東陽光城還矛盾重重，導(dǎo)致開發(fā)工作無法正常交接。

陽光城已經(jīng)完成了檀熙花園的部分基坑工程

長期拖延導(dǎo)致檀熙花園原本還具有的一些競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)不斷喪失，如今整個(gè)項(xiàng)目從規(guī)劃到產(chǎn)品都大幅度落后于當(dāng)下的新規(guī)項(xiàng)目，感覺完全不是同一代樓盤，即便明年上市銷售，市場(chǎng)接受度也有很大問題，除非大打價(jià)格戰(zhàn)，以低價(jià)搶奪客戶。

檀熙花園的土地是陽光城在2020年通過土地拍賣競(jìng)得的，兩宗土地總共花了16.07億，折合每畝2025萬元，價(jià)格不低不說，陽光城還需要建設(shè)1.39萬平米的回遷房以及6020平米公園綠地、9929平米公安設(shè)施、5268平米幼兒園，還有道路、水務(wù)工程等，外掛成本也不小。

這樣的條件和價(jià)格要是現(xiàn)在就是天價(jià)了，可是2020年，正是國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到巔峰的一年，昆明也是在這一年創(chuàng)造了土地出讓紀(jì)錄。

如今過規(guī)的檀熙花園容積率高達(dá)4.92，10棟住宅當(dāng)中有4棟有32層，27層以上的也有四五棟，只有1號(hào)樓的局部是20層。因?yàn)槿莘e率高，樓也高，檀熙花園肯定開發(fā)不了如今流行的四代宅，從樓座圖看也不像是板樓，是不是按新規(guī)設(shè)計(jì)如今也看不出來，但即便是新規(guī)產(chǎn)品，競(jìng)爭力也肯定不如周邊一大堆容積率只有3.0左右.樓高最多只有20來層的新項(xiàng)目。

檀熙花園容積率比較高，其中還夾雜回遷房，競(jìng)爭力不如新規(guī)樓盤

目前市場(chǎng)上距離檀熙花園最近的項(xiàng)目就是邦泰璟和與邦泰觀云，其中邦泰璟和的容積率只有3.0，屬于高贈(zèng)送的新規(guī)樓盤。邦泰觀云就更不用說了，容積率也只有3.3，是昆明主城第一個(gè)上市銷售的四代宅，預(yù)計(jì)今年將是昆明銷冠樓盤。和這兩個(gè)競(jìng)品相比，檀熙花園在各方面都處于下風(fēng)。

最近剛剛完成出讓，由建投競(jìng)得的大商匯東側(cè)地塊其實(shí)距離檀熙花園也不遠(yuǎn)，這個(gè)項(xiàng)目的容積率只有3.1；大商匯西側(cè)前衛(wèi)路旁的50畝住宅地塊也將在12月5日拍賣，預(yù)計(jì)邦泰很可能拿地，這個(gè)地塊的容積率更是低至2.8，外掛條件很少，如果是邦泰開發(fā)，也是對(duì)檀熙花園的極大威脅。

中信信托檀熙花園周邊項(xiàng)目分布（綠色為即將出讓的地塊）

最近，雙塔北片區(qū)完成了調(diào)規(guī)，又新增了兩個(gè)住宅地塊，容積率同樣只有2.8，限高才80米，這兩宗住宅地塊距離檀熙花園的直線距離都只有1公里多，預(yù)計(jì)明年也會(huì)出讓，屆時(shí)檀熙花園估計(jì)也就剛剛開始銷售，作為老一代項(xiàng)目顯然也不是新規(guī)地塊的對(duì)手。

如今，檀熙花園唯一的優(yōu)勢(shì)可能就只剩下地段和配套了，項(xiàng)目位于金牛小區(qū)和金地悅天下之間，臨近二環(huán)，到萬達(dá)廣場(chǎng)和南亞風(fēng)情第壹城都很近，旁邊是師大附小和書林小學(xué)，如果價(jià)格夠低，還是具有一定競(jìng)爭力的。