低于市價(jià)30%，數(shù)萬(wàn)套銀行直供房上線(xiàn)，機(jī)會(huì)如何把握？

銀行加入賣(mài)房大軍，背后隱藏的竟是普惠金融的智慧？

告別法拍煩惱？銀行直供房產(chǎn)權(quán)更清晰，價(jià)格更低廉

探秘銀行直供房：高性?xún)r(jià)比背后的金融邏輯與購(gòu)房指南

銀行下場(chǎng)賣(mài)房，是薅羊毛良機(jī)還是金融風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)？專(zhuān)家這么說(shuō)

一套市場(chǎng)估價(jià)接近200萬(wàn)的住宅，最終以150萬(wàn)左右的價(jià)格成交，這筆交易的賣(mài)家身份有些特別——它不是普通的房東，也不是房產(chǎn)中介，而是一家我們?nèi)粘Ｉ钪薪?jīng)常打交道的商業(yè)銀行。類(lèi)似的“銀行直供房”交易，近期在多家線(xiàn)上資產(chǎn)拍賣(mài)平臺(tái)變得活躍起來(lái)。

如果你經(jīng)常瀏覽阿里資產(chǎn)或京東資產(chǎn)交易平臺(tái)，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)專(zhuān)門(mén)板塊：“銀行清倉(cāng)”。里面陳列的房產(chǎn)來(lái)源多樣，從國(guó)有大行如農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行，到各地的農(nóng)商行、農(nóng)信社，紛紛將一批批房產(chǎn)明碼標(biāo)價(jià)直接出售。這些房產(chǎn)通常有一個(gè)共同點(diǎn)：價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，普遍比周邊市場(chǎng)價(jià)低20%到30%，有些甚至接近腰斬。例如，廣東云浮農(nóng)商行掛牌的一套商住房，起拍價(jià)僅8萬(wàn)元；齊齊哈爾農(nóng)商行的一套住宅，起步價(jià)更是低至9.9萬(wàn)元，堪稱(chēng)“白菜價(jià)”。

這股銀行下場(chǎng)賣(mài)房的風(fēng)潮，并非一時(shí)心血來(lái)潮。其背后的核心，是銀行在依法合規(guī)處置名為“抵債資產(chǎn)”的特殊房產(chǎn)。簡(jiǎn)單說(shuō)，當(dāng)企業(yè)或個(gè)人創(chuàng)業(yè)者向銀行貸款時(shí)，常以房產(chǎn)作為抵押物。如果后續(xù)貸款難以?xún)斶€，經(jīng)法律程序，這些抵押房產(chǎn)會(huì)依法轉(zhuǎn)讓給銀行，用以抵償債務(wù)。銀行獲得這些房產(chǎn)的所有權(quán)后，就需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將其處置變現(xiàn)，回歸流動(dòng)資金本行。因此，銀行賣(mài)房，本質(zhì)上是金融體系加速風(fēng)險(xiǎn)出清、盤(pán)活沉淀資產(chǎn)的一種健康、公開(kāi)的市場(chǎng)化行為。

從規(guī)模上看，地方農(nóng)信系統(tǒng)是這波供給的主力。公開(kāi)信息顯示，四川農(nóng)信系統(tǒng)在相關(guān)平臺(tái)掛牌的直售房產(chǎn)總量頗為可觀；廣東、遼寧、貴州等地的農(nóng)信系統(tǒng)也提供了相當(dāng)數(shù)量的房源。國(guó)有大行和全國(guó)性股份行也參與其中。專(zhuān)家分析，銀行選擇直接出售的，多是產(chǎn)權(quán)清晰、估值相對(duì)簡(jiǎn)單的優(yōu)質(zhì)住宅、商鋪或標(biāo)準(zhǔn)廠房，這類(lèi)資產(chǎn)約占銀行相關(guān)不良資產(chǎn)總量的一半，處置起來(lái)效率更高。

對(duì)于普通購(gòu)房者而言，銀行直供房最直接的吸引力無(wú)疑是“價(jià)格洼地”。相較于傳統(tǒng)二手房市場(chǎng)，這些房源提供了實(shí)實(shí)在在的折扣空間。例如，曾有銀行拍賣(mài)的房產(chǎn)成交價(jià)較同小區(qū)市場(chǎng)價(jià)低了數(shù)十萬(wàn)元，對(duì)于有自住需求但預(yù)算有限的家庭，這無(wú)疑是一個(gè)值得關(guān)注的機(jī)會(huì)。

更重要的是，與大眾熟知的“法拍房”相比，銀行直供房在產(chǎn)權(quán)清晰度上具備一定優(yōu)勢(shì)。一位熟悉業(yè)務(wù)的銀行人士解釋?zhuān)y行在將這些房產(chǎn)掛牌前，已經(jīng)通過(guò)法律程序完成了債權(quán)債務(wù)的剝離，確保了產(chǎn)權(quán)的干凈。這在一定程度上規(guī)避了法拍房可能潛藏的、如不明租賃關(guān)系或復(fù)雜債務(wù)糾紛等風(fēng)險(xiǎn)?！跋喈?dāng)于銀行用自身的信譽(yù)為房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)清晰度做了一道前置篩選?！币晃毁Y深房產(chǎn)中介如此評(píng)價(jià)。

當(dāng)然，購(gòu)買(mǎi)銀行直供房也并非全無(wú)挑戰(zhàn)。由于交易主要通過(guò)線(xiàn)上平臺(tái)進(jìn)行，缺乏傳統(tǒng)中介的線(xiàn)下帶看、撮合談判、資金墊付等一站式服務(wù)，購(gòu)房者需要投入更多精力自行核實(shí)房屋細(xì)節(jié)、了解過(guò)戶(hù)流程及可能涉及的稅費(fèi)。這也意味著，這類(lèi)房源更適合那些愿意做足功課、對(duì)房產(chǎn)交易有一定了解的“研究型”買(mǎi)家。社交平臺(tái)上，一些用戶(hù)分享的經(jīng)歷也印證了這一點(diǎn)：有人成功“撿漏”，欣喜不已；也有人因房源位置、戶(hù)型或潛在使用成本（如欠費(fèi)）不符預(yù)期而放棄?？梢?jiàn)，高性?xún)r(jià)比與個(gè)性化需求滿(mǎn)足需要購(gòu)房者自行權(quán)衡。

那么，銀行為何選擇在此時(shí)加大力度直接處置這些房產(chǎn)呢？一方面是遵循監(jiān)管要求。根據(jù)相關(guān)資產(chǎn)管理辦法，銀行持有抵債資產(chǎn)有時(shí)間限制，通常不超過(guò)兩年。加快處置，有助于銀行優(yōu)化自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足資本充足率等監(jiān)管指標(biāo)，從而更健康地運(yùn)行。

另一方面，這也是銀行積極應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境、提升自身經(jīng)營(yíng)效率的體現(xiàn)。對(duì)比傳統(tǒng)的將不良資產(chǎn)打包轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)管理公司的模式，銀行選擇對(duì)部分優(yōu)質(zhì)、易變現(xiàn)的資產(chǎn)進(jìn)行直售，能夠顯著提升資金回收效率和價(jià)值回收率。有研究測(cè)算顯示，直售模式的資產(chǎn)凈回收率可能比傳統(tǒng)轉(zhuǎn)讓模式高出十多個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于銀行而言，這意味著能更快地將沉淀資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可用的信貸資金，重新投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，支持更多企業(yè)和個(gè)人的發(fā)展。

從宏觀視角看，銀行積極處置抵債房產(chǎn)，是金融系統(tǒng)化解潛在風(fēng)險(xiǎn)、輕裝上陣的一個(gè)積極信號(hào)。這有利于穩(wěn)定銀行業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量，筑牢金融安全的防線(xiàn)。同時(shí)，將一批高性?xún)r(jià)比房源投入市場(chǎng)，也為部分剛需購(gòu)房者提供了新的選擇，在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性和健康發(fā)展。

值得注意的是，盡管這些“低價(jià)房”引人注目，但其總體規(guī)模相對(duì)于龐大的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言仍然有限。因此，銀行直售房產(chǎn)的行為并不會(huì)對(duì)整體房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性沖擊，購(gòu)房者無(wú)需過(guò)度解讀。它更像是市場(chǎng)中的一個(gè)有益補(bǔ)充，為特定需求的交易提供了可能。

展望未來(lái)，隨著數(shù)字化平臺(tái)的發(fā)展和資產(chǎn)處置模式的創(chuàng)新，銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理和資產(chǎn)盤(pán)活能力將持續(xù)提升。可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)這類(lèi)交易流程會(huì)更規(guī)范、信息會(huì)更透明，為有需求的買(mǎi)賣(mài)雙方搭建更高效、更安全的橋梁。

歸根結(jié)底，銀行賣(mài)房潮所折射的，是中國(guó)金融體系在應(yīng)對(duì)周期挑戰(zhàn)時(shí)，愈發(fā)成熟、靈活和注重效率的一面。它通過(guò)市場(chǎng)化手段，努力實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)化解、資產(chǎn)盤(pán)活與滿(mǎn)足部分真實(shí)住房需求的多重目標(biāo)，這無(wú)疑是一個(gè)積極的發(fā)展方向。