增強(qiáng)專項(xiàng)債收儲商品房的拉動(dòng)力

抓好存量商品房收儲，是今年國家的一項(xiàng)重要部署，也是一個(gè)機(jī)制創(chuàng)新工作，不僅關(guān)系打通制約穩(wěn)住樓市的堵點(diǎn)卡點(diǎn)，也對推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展有著重要作用，更關(guān)鍵的是，這也是落實(shí)中央保障和改善民生、著力解決群眾急難愁盼的工作要求。

這項(xiàng)工作落實(shí)起來至今困難不小，推進(jìn)的步伐一點(diǎn)也不平坦通暢，雖然各方都清楚這項(xiàng)工作可以讓房地產(chǎn)市場生產(chǎn)要素順暢流動(dòng)起來而取得共贏之效，但是在收購對價(jià)、房源對口上還有非對稱式的障礙。

在經(jīng)過將近一年的探索和經(jīng)驗(yàn)摸索之后，一些地方正在放寬條件以求突破。11月中下旬以來，杭州、廣州相繼發(fā)布了收儲存量商品房用作保障性住房的通告，標(biāo)志著新一輪存量商品房收儲計(jì)劃的啟動(dòng)。

具體政策的改變來看，廣州的收購范圍從之前的“現(xiàn)房”放寬至“準(zhǔn)現(xiàn)房”；杭州的收購房源范圍擴(kuò)大到8個(gè)城區(qū)，優(yōu)先考慮中心城區(qū)已建成存量商品房（含自持商品住房）項(xiàng)目。

以杭州的操作來觀察，在第一輪收儲時(shí)有一些符合條件的項(xiàng)目，因收購價(jià)格分歧未能入圍，主要分歧在房地產(chǎn)企業(yè)普遍對收購價(jià)格有不同的預(yù)期，地方政府對收購價(jià)格則規(guī)定了上限。我們注意到，新一輪杭州的收儲公告已取消了收購價(jià)格的上限要求，就是說房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)政策規(guī)定、房源品質(zhì)和同地段租金收入等因素綜合考慮確定收購價(jià)格。這一變化讓房地產(chǎn)企業(yè)普遍對未來的收購前景感到樂觀，因?yàn)槭召弮r(jià)格可能會(huì)有所提升而一拍即合。

無論是廣州還是杭州，這種改變是值得肯定的，對于收儲和收購價(jià)格，今年政府工作報(bào)告首次提出“給予城市政府更大自主權(quán)”。在目前一邊要穩(wěn)住樓市，一邊要推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的形勢下，地方政府在實(shí)際操作中就是要用好決策權(quán)、自主權(quán)，要根據(jù)不同城市、不同區(qū)域、不同項(xiàng)目的情況制定出一套更科學(xué)合理、風(fēng)險(xiǎn)可控的辦法，進(jìn)一步加快去庫存，進(jìn)一步增加保障性住房供給。

當(dāng)前，穩(wěn)住樓市進(jìn)入了攻堅(jiān)期和深水區(qū)，需要啃“硬骨頭”。我們認(rèn)為，一方面，地方政府在該破的方面正在堅(jiān)決地破，另一方面，該立的也要更乘勢而上大力度立起來，以增強(qiáng)存量商品房收儲工作的系統(tǒng)性、整體性、協(xié)同性。我們知道，房地產(chǎn)目前很多情況和問題最終都指向資金端，專項(xiàng)債也是為了存量商品房收儲而配置，進(jìn)一步充實(shí)存量商品房收儲工作的資金池、降低資金成本，以及緩解參與主體的資金壓力，提升收儲工作的落實(shí)效率，專項(xiàng)債起著無可替代的作用。從將近一年的存量商品房收儲工作情況來看，各地鮮有披露收購的規(guī)模和金額預(yù)算，目前能夠看到的是，今年截至7月份，廣州、深圳、佛山、珠海4個(gè)城市完成4個(gè)項(xiàng)目共1377套的存量商品房用作保障性住房項(xiàng)目收儲工作，收購金額14.43億元，平均下來每個(gè)城市只收儲了300余套存量商品房，規(guī)模都不算大。因此，在一年又將盡、一年又將始的重要節(jié)點(diǎn)，有必要樹立比較成功的示范類城市、專項(xiàng)債和項(xiàng)目，由點(diǎn)及面在全國范圍內(nèi)起到很好的樣板作用，以更大范圍、更大力度地推動(dòng)收儲工作繼續(xù)落地，形成在地方“闖”的精神上，多加入一點(diǎn)資金上“冒”的勇氣之新動(dòng)能新格局。