物業不催費了？不是良心發現，而是新規這3條紅線，讓物業不敢動

最近不少業主發現，欠物業費三五個月，物業也不打電話催了。人民網《民生探針》都關注了這現象，有人猜是物業良心發現。真相哪有這么簡單？

背后是2025年《物業管理條例》修訂版在發力，這變化里藏著不少業主該拿的權益，你真的看懂了嗎？

新規劃了3條紅線

物業突然不催費，根本不是大方，而是新規把違規成本提太高了。以前斷水斷電催費的操作，現在徹底行不通了。

萊西市就有物業因斷業主電催費，被罰款一萬元。新規明確，用停水電、限車輛出入等方式催費，最高可罰五萬元。這筆賬物業算得清，自然不敢硬來。這里要提一句，不少地方還細化了催收時間。

比如重慶明確規定，物業不能在22:00到次日8:00之間發催收信息或上門，避免打擾業主休息。之前有小區物業凌晨1點發催費短信，業主投訴后，物業不僅被責令道歉，還被記入了信用檔案。

還有長沙，對“軟暴力催收”也劃了線，像在業主門口貼“欠費通知單”時，不能標注業主姓名、房號以外的私人信息，更不能用“老賴”“欠費戶”這類侮辱性詞語，違者會被約談整改。

暴力催收也被卡死了，半夜打電話、貼大字報曝光房號這些老辦法，現在一投訴一個準。湖南有家物業為催費偽造通知書，結果因引用未公布的法規露餡，不僅沒要到錢，還吃了司法處罰。

更關鍵的是，服務不達標業主能拒繳。有小區電梯壞三月不修、垃圾堆成山，業主集體拒繳后，物業壓根沒底氣催。現在物業得先公示服務清單，比如綠化修剪次數、電梯維護記錄，滿意度低于70%還得打折，忙著補服務哪有空硬催。

杭州就有小區因保潔頻次沒達標，物業主動把物業費從2.8元/㎡降到2.5元/㎡，就是怕業主拿服務清單說事兒。

業主手握4項實權

新規給業主添了不少“硬家伙”，這幾項權利一定要盯緊，不然真會吃大虧。

第一個是查賬權，物業每季度得公示物業費花在哪了，電梯廣告、快遞柜租金這些公共收益也得列明。城陽區有家物業挪用公共收益，被追回資金還罰了兩倍款。

業主覺得賬不對，能要求看憑證，聯合起來查更有力。關于查賬，還有個實用細節，要是物業拒絕提供明細，不用跟他們扯皮，直接找街道辦或社區居委會協調就行。去年南京有個小區，物業以“財務數據保密”為由不公示收支，業主聯合找社區介入后，物業3天內就拿出了完整的賬本。

服務差能扣錢這事更實用，要是小區安保不到位遭盜竊，或者路燈壞了沒人修，收集好監控、投訴記錄這些證據，就能協商減免。有小區就靠這招，成功減免了30%物業費。

公共收益這回真歸業主了，新規要求單獨開“公共收益專戶”，物業抽成不能超10%。江蘇某小區就追回來百萬收益，上海也查處過私轉收益的物業。這筆錢要么補維修資金，要么按戶數分，每半年得公示一次。

蘇州某小區就用電梯廣告收益，裝了10個電動車充電樁，還修了小區里的兒童游樂設施，所有支出都在業主群公示。杭州還有小區把公共車位租金結余按每戶50元返還，直接抵扣部分物業費，既透明又實惠。

物業費漲價也說了不算了，得提前30天公示方案，包括成本測算依據，還得“雙過半”業主同意才行。廣州有小區試過單方面漲價，業主拿新規反駁，最后只能按原價收。還有深圳的小區，物業想漲物業費卻沒公示測算表，業主集體投訴后，漲價計劃直接被叫停。

3個坑千萬別踩

新規護著業主，但不代表能任性。這幾件事做錯了，反而會吃大虧。

無理由拒繳絕對不行，要是物業按合同做好了服務，逾期不交的話，物業能起訴追討。逾期繳費的后果，有個真實例子能參考，北京一位業主因為覺得“物業催得煩”，故意欠了8個月物業費，物業先找社區調解，調解不成后走了訴訟程序。最后法院判決業主補繳1.2萬元物業費，還要承擔500元訴訟費，算下來比按時交多花了不少。

拒繳必須留好證據，光說“服務差”沒用，得有照片、錄音、維修記錄。之前有業主因沒證據，被物業起訴后只能全額繳費。這里要提醒，證據保存除了照片、視頻，還有個容易被忽略的，物業的整改通知書。

要是你反映小區衛生差，物業給了書面整改承諾，后來沒兌現，這張紙就是重要證據；還有社區或街道辦的調解記錄，要是曾找過第三方調解物業問題，這些記錄也能證明物業服務不達標。

合法催收別不理睬，物業發短信、寄通知是合規操作，收到后得及時回應。要是躲著不見，等法院強制執行，還可能影響征信，得不償失。有業主欠繳物業費后拒收法院傳票，最后法院缺席判決，不僅要補費，個人征信還添了不良記錄，后續貸款都受影響。

遇到亂收費別忍

碰上物業違規，硬剛沒用，按流程來才能高效維權。

第一步先固定證據，翻出物業服務合同，看清楚服務范圍和收費標準，保存好收費通知、繳費憑證。要是地庫燈壞了沒人修，趕緊拍下來留證。接著找物業協商。拿著證據去溝通，明確說清哪里違規，要求停止收費或退款。很多物業見證據確鑿，都會主動整改。

協商不成直接投訴，打12345熱線最方便，說明物業違規事實，提供小區和物業名稱、證據。投訴后的處理流程也得說清楚，打12345后，一般7個工作日內會有反饋，相關部門會先核實情況，再跟物業溝通整改。

要是涉及違規收費，比如重復收車位管理費，市場監管局還會上門核查賬目。去年廣州番禺區有業主投訴物業重復收費，12345轉辦后，市場監管局用了5天就查出物業多收了32戶業主的錢，最終物業全額退還了近4萬元。也能找住建局或市場監管局，他們專門管這事。

集體維權更有力，廣州有32戶業主聯合投訴重復收車位費，最后物業退了20萬還換了經理。還有業委會的作用，要是小區成立了業委會，遇到物業違規，業委會可以代表全體業主發函要求整改，甚至申請第三方審計機構查物業的賬。

上海某小區業委會就曾委托會計師事務所審計，查出物業挪用公共收益15萬元，最后物業不僅退了錢，還主動降低了下一年的物業費。聯合起來不僅影響力大，維權成功率也高。

所以，物業不催費不是良心發現，是新規把權責劃清楚了。業主既要交該交的費，更要攥好自己的權利。查賬、督服務、追收益，這些事別偷懶。