地段越郊區，樓盤越難做

當下的上海樓市確實是割裂的

一邊是各種豪宅日光的消息刷屏

總價大幾千萬甚至上億的房子被哄搶，仿佛錢不是錢

另一邊

當我們把視線拉到外環外，看到的卻是另一番景象

據網上房地產數據

目前上海外環外新房庫存超4.8萬套，占到了全上海的78%

高庫存背后，一方面是上海郊區新房長期供大于求，需要漫長時間來消化

而與此同時，郊區新房也變得越來越難賣

目前平均去化周期已經拉長到16個月以上，很多遠郊項目普遍依賴折扣銷售，大量啟用分銷渠道帶客

甚至浦東外高橋的xx花園、惠南板塊的xx灣等項目接連出現零認購的情況

越郊區，越難做

這似乎成了當下上海樓市的一個基本面

為什么會這樣

不僅是因為供應量大

更深層的原因其實是：傳統的“郊區邏輯”徹底失效了

過去做郊區盤很簡單

只要有地鐵，有規劃，再把戶型做得緊湊一點，總價控低一點

剛需自然會買單

那時候，客戶買的是上車權，是對未來的預期，對房價上漲的篤定

但現在，預期變了，客戶也變了

現在的購房者，哪怕是買在郊區，要的也不僅僅是一個睡覺的地方

他們要尺度、審美、生活，還有煙火氣

他們拿著剛需的預算，卻有著改善的眼光

面對這種需求和產品的錯位

上海郊區樓盤的生存之道，出路在哪？

去年第一屆單盤主義大會上我們曾提到過

不要試圖用平庸的產品，去博取剛需的妥協

在大量的實地看盤中，我們也發現了一些很有意思的逆行者

他們在最難做的市場里，沒有隨波逐流

而是找到了一套全新的生存法則

這套法則的核心，不是比誰更便宜，而是

重新定義“剛需”

所以今天專門來跟大家聊聊這幾個樣本

它們或許能給當下的行業，帶來一點不一樣的思考

01

以改善的邏輯做剛需：保利虹橋和頌

在所有的產品類型里面

痛點最多的，一定非剛需莫屬，尤其是剛需小三房

因為要在有限的空間里面盡可能塞下更多的功能，就注定要犧牲舒適性和體驗感

這也是多數剛需產品的打造邏輯，首先考慮的是“有沒有”，“好不好”是其次，甚至是可以忽略的

在這樣的情況下，保利虹橋和頌做了一次大膽的嘗試

你會發現它完全是在以一種改善的邏輯做剛需

最直觀的就是

我們能夠在這里看到很多豪宅元素的兌現

比如改變梯戶比

通過對核心筒的十幾次反復排布，保利在300萬級的剛需盤里

做出了豪宅才有的類一梯一戶

這不僅僅是尊貴感的問題，更是一個極度實用的空間賬

在現場的時候感受特別深

電梯門一開，那個原本屬于公攤的電梯廳，變成了業主的私家玄關

這意味著什么

你可以把鞋柜、濕雨傘、甚至孩子的嬰兒車，全部放在門外

保利甚至為此設計了一套完整的收納體系

容量達到2400L，相當于55個登機箱

小戶型收納空間不足的問題在這里完全不存在

不僅如此，它甚至把豪宅標配的270°轉角窗也搬了過來

在剛需戶型里，臥室通常是被壓縮得最厲害的地方

但保利通過轉角窗的設計，同時還專門選用大面積的高通透性玻璃

讓小臥室也能擁有超大的采光面和景觀視野

瞬間消解了空間的壓抑感

這種超配的思路，在解決空間不夠用的同時，還考慮到了空間利用率低的問題

很明顯能感覺到保利在榨干每一寸可用面積，沒有放過任何一個角落

所以當我們走進室內，完全看不到傳統小三房的那種緊湊和局促感

肉眼可見的都是高效利用空間之后帶來的空間體感的提升

一個南北通透的LDKB一體化空間，確保擁有優質的采光和通風

從廚房看向陽臺的視角是這樣的

整個室內動線呈現出極高的完整性，給人一種輕松并且游刃有余的感覺

廚房本身也是如此

從以往小戶型常見的一字型格局進化成完整的U字型格局，能夠容得下多人同時操作

空間更大的同時也帶來更充足的收納空間

當然高效利用空間并不是一味地做功能的加法

當空間實在有限的時候

保利還做到了品質和功能的平衡

比如衛生間

既然大家都覺得小戶型一個衛生間不夠用，那是不是一定要想方設法再增加一個

保利的答案是否定的

增加一個完整的衛生間勢必嚴重壓縮臥室空間，反而會得不償失降低居住品質

增加0.5個就剛剛好

因為早上洗漱是急需解決的硬需求

而洗浴大多在睡前進行，分時段使用幾乎不會有什么影響

所以我們會看到91㎡戶型巧妙地做了1.5衛設計，主衛并沒有設置洗浴區，既有效解決了痛點，又沒有犧牲品質

所以在保利眼里，什么是改善

就是實實在在能夠讓生活變得更好

并且這樣的投入不僅僅體現在空間和功能上，還包括那些看一眼就讓人覺得超配的精細化施工細節

比如客廳的弧形吊頂

專門結合陽臺進行一體化設計

哪怕后期封陽臺也會是完整連續的效果

這種設計語言的連續性，在整個室內幾乎隨處可見

這就是保利的解題思路

不被“剛需”二字束縛，而是用改善的手段，去解決剛需最痛的空間焦慮

當別人還在室內螺螄殼里做道場時

它已經跳出盒子，用更高的標準去適配客戶需求

基于這樣的思路，這個項目能夠在郊區殺出重圍確實一點也不奇怪

02

實用主義：奉賢新城貝漣C1

如果說保利是在超配投入

那么貝好家，則是在重構精度

作為一個跨界而來的新勢力，貝好家身上沒有傳統造房子的慣性

它看房子的視角，不像是在看建筑

更像是在看一臺精密的機器

在奉賢新城的貝漣C1項目上，我看到了一種極致的實用主義

當大家都覺得空間已經被研究透的時候

貝好家卻在那些平時被習慣性忽略的隱藏空間，挖掘出了超高的利用價值

比如廚房，大量的收納需求和功能設備存在，注定了這里是整個室內最講究效率和實用性的地方

行業普遍也都在這有限的空間里卷到了極致

只不過沒有人會想到，從來都只被當作裝飾的墻面，居然也還可以再進化

貝好家通過磁吸琺瑯板上墻，創造性地將墻面轉變為收納空間

更美觀的同時，物品隨手取用、復位都很方便

搭配磁吸片使用，不沾油好打理

功能的拓展倒是其次，關鍵是這種思路和視角都是此前沒有的

并且這種思維滲透到了每一個角落

比如門后的那10公分空間

仔細回想一下，關于這一塊空間你是不是也從來沒有刻意關注過

而在貝好家眼里，這一點點有限的空間也完全可以被高效利用

通過一個融入墻體的超薄收納柜設計，在獨立衣帽間之外

額外增加一大塊多功能收納區

衣物、拖鞋等常用物品都能夠有序歸置，并且絲毫不會影響門的開合

衛生間也同樣如此

一個門后超薄柜，相當于憑空增加一個鏡柜收納空間

各種洗浴用品、化妝品完全不用擔心沒地方放

并且還特意考慮到使用時的場景

將常規的地吸改成門吸

就為了讓你在拖地的時候少一個障礙

在放東西的時候多一份順手

從這些就能看出貝好家的產品態度，一切都是以實用為前提

甚至是選品的思路也完全不一樣，當大家都在唯品牌論的時候

貝好家反其道而行之，始終堅持“功能>品牌”的價值準則

每一個品牌的選擇都以滿足功能需求為第一標準

比如油煙機，專門選擇最大風壓能達到1450Pa、風量31.5m3/min的老板智能旗艦款，能真正有效地抵御公共煙道的壓力，杜絕油煙倒灌

洗碗機直接給配到15套容量，確保真正足夠一家人使用

考慮到奉賢臨海氣候潮濕，給到電熱毛巾架滿足快速烘干需求，避免細菌滋生

并且所有的裝標配置公示都毫無保留，沒有給自己留任何“模糊”的余地

品牌、產地、型號、質量等級等每一個詳細參數都全部公開，甚至還附上了官網鏈接

最大程度上確保客戶的知情權

當然并非所有的實用主義都能像功能參數一樣被直觀看見

還有很多藏在細節里的用心，都在體現著貝好家對于客戶需求的深度思考

比如，特意為頂部收納柜加裝反光鏡

打開柜子就能看見不同物品的位置，方便取用

包括插座的位置也專門設計

為了避免相鄰戶型的插座對穿影響墻體隔音

特意通過平移進行錯位布局，帶來更好的居住體驗

這些細節，乍一看可能不顯眼

但當你真正住進去，你會發現

這種顆粒度極細的體貼，才是對剛需客戶最大的尊重

貝好家用實際行動表明

好房子不是堆出來的，是算出來的，是用心摳出來的

03

創造精致生活：萬科理想之地

解決了空間和實用，郊區樓盤還有一個最大的軟肋

生活的缺失

所有的資源，比如地鐵、社區商業等等，好像都是圍繞著生存，而不是生活

沒有豐富多彩的場景體驗、也沒有讓人愿意停留、閑逛的煙火氣

這是很多人向往市中心的原因，也是很多郊區樓盤沒辦法擁有的價值

針對這個痛點，萬科給出的答案是

不僅造房子，更要造生活

在萬科理想之地，我看到的不是一個封閉的小區

而是一座微型的活力城市

整個社區從規劃到落地的每一個維度都極其的豐富

首先就是多樣化的功能配套

萬科用一條十字中軸街區，把辦公、商業、公共服務和居住串聯在了一起

并且從規劃階段就開始思考如何能夠讓街區充滿活力

所以在空間布局上，也專門進行打散布置

這樣一來，就實現了各個點位之間的相互交叉融合

從而最大化各功能之間的互動關系

在此基礎上，再結合多樣化的空間場景，營造真正具備豐富體驗的街區生活

整個街區規劃有屋頂花園、露臺、騎樓、廣場等各種特色空間

確保你在街區的任何位置都可漫步可停留

并且還通過空中連廊打破路網的分割，立體串聯各個功能空間

在建筑、街道、景觀之間形成閉環生活動線

這不僅僅是規劃上的連通，更是心理上的縫合

它沒有做那種千篇一律的底商

而是通過多樣化的視覺風格，營造出極強的街區氛圍感

專門選用質感涂料、素混凝土、紅磚等更加風格化的立面材料

打破常規街區千篇一律的風格

打造出融合輕古典、包豪斯、金屬工業等多種差異化風格的街區風貌

通過這樣的整體規劃設計，萬科把市中心的濃度和精致度，完整地復刻到了郊區

讓住在這里的人，能夠享受一種高質量的附近

但這還不是最關鍵的

因為一條街區最核心的是人，有人愿意來才能長出生活

所以在這些之前，項目還做了另外一件事：運營先行

房屋還沒建好，就已經開始提前甄選品牌

去細看每一個品牌的細節和價值觀、去關注體驗上的價值、去承接生活細節上的情感需求

包括去尋找那些有調性的主理人品牌

營造那些讓人愿意拍照打卡的場景

萬科甚至在嘗試一種更超前的做法

把社區底盤的運營權，交給更懂生活的主理人

讓那些非地產邏輯的團隊，來重塑社區的煙火氣

比如把燒烤店開進社區，把市集搬到樓下

萬科的洞察，給我們的啟發是什么

郊區的客戶，缺的不是房子

缺的是那種出門就有逛頭的城市感

誰能把這種感覺造出來，誰就贏了

04

極致的審美主義：華潤觀宸潤府

在房地產的產品邏輯里面

毫無疑問，審美是一種更高級的需求

過去我們覺得，剛需盤不需要審美

差不多就行了，反正總價在那擺著

但華潤不這么認為

在浦東川沙的觀宸潤府，華潤把海派審美做到了極致

其中最讓人印象深刻的，就是奢石的運用

之前大家對奢石的理解更多的是作為局部點綴使用

反觀觀宸潤府，是直接將奢石做為主要建材在社區大面積使用

并且最終的呈現絲毫不會讓人覺得笨重、單調

反而有一種舉重若輕的輕盈和精致感

這種感覺，看一眼就能懂

社區隨意的一處墻面，就運用了大面連續的土耳其進口云石

無論是石材的紋路還是材質的選擇

要做到這樣第一眼好看并且長久耐看，僅憑堆砌元素是做不到的

背后需要結合環境、色彩、造型等提前進行統一的審美思考

所以我們會看到石材在轉角、銜接位置都做了流暢的弧度處理

石材之間也結合金屬構件打破單調，在燈光的映射下強化觀賞性

包括項目的大門

平時不太會關注的金屬燈具，也是手工打磨的弧形玉石作為背景

最容易被開發商忽略的圍墻

也全部貫徹這樣的設計思路

鏡面水景、樹影、燈光、石材在這里呈現出山水畫般的美感

老實說，要把大面的石材做出如此豐富的呈現已經很考驗開發商的產品功力

而華潤的厲害之處還在于，在有限的室內空間

也做到了不同奢石的的審美延續

比如衛生間

幾乎完全是被不同的奢石包裹，但肉眼可見整體的審美融合度又極高

地面采用定制的綠色仿古磚

兩側墻面，則是仿漢白玉高級巖板質感

深色的洗手臺專門選用意大利進口普拉達綠天然大理石，與墻面形成跳色的同時又與地磚的色澤交相輝映

整個廚房墻面也是滿鋪的奢板，并且特意與櫥柜顏色進行搭配，確保風格一致

連門牌號也是玉石點綴的專屬定制款

整個社區從外到內，華潤精心挑選了9種不同肌理的珍貴奢石

從而構建出一個種類豐富又完整連續的奢石骨架

并且這還只是基礎，為了最終呈現出一個完整、和諧的審美體系

觀宸潤府還做了另外一件事：海派融合

目的就是為了消除大量石材帶來的厚重感

調和出更加適配生活的精致審美腔調

所以我們會在社區看到類似老洋房窗格圖案的金屬格柵

墻面、地面也通過海派拼花、金屬勾勒營造整體空間氛圍

經典的海派拱形元素結合石材，讓社區花廊也能獨具藝術感

在產品高度同質化的今天，顏值是最能夠被直觀看見的競爭力

當客戶看多了千篇一律的堆砌審美之后

突然看到這樣一個精致、貴氣、有腔調的項目

那種視覺上的沖擊力，是可以直接轉化為購買欲的

05

重構年輕人的生活空間：聯發時光新澍

最后想跟大家分享一個非常小眾，但極具啟發性的案例

聯發

因為在房地產的鄙視鏈里，年輕人往往是被忽視的

市場默認年輕人不懂房子

所以用營銷包裝去忽悠，用樣板間去掩蓋尺度

但聯發時光新澍，選擇了一條最難的路

圍繞著年輕人做量身定制

這是行業內從來沒有人做過的選擇

也正是基于這樣目標明確的戰略思考

聯發時光新澍真正做到了為年輕人重構室內空間

于是我們看到，大量意想不到的改變發生了

第一步就是高效集成功能空間

比如廚房

對于年輕人來說，廚房不需要太大，但該有的功能必須得有

如何在有限的空間內滿足更多功能需求

聯發的答案就是壓縮功能空間，提升使用效率

單看這個島臺就很不簡單

你會發現這不只是作為島臺功能而單獨存在

面向玄關一側通過挖空形成了一個凹槽，增加一個入戶玄關收納

解決小戶型收納空間不足的問題

面向餐廳一側又集成一個排插，滿足餐廳用電的場景需求

再往上

抬高視角你會發現，島臺和移門居然也通過集成打造成一個完整的功能體，集約空間的同時既沒有損失功能，使用也會更加方便

這一個小小的改變直接一舉多得，極大地提升了廚房的功能性和空間效率

臺面的大單槽水槽也是同樣的思路

首先增加了一個高壓洗杯器，喜歡喝咖啡的年輕人再也不用擔心杯子洗不干凈

最大的亮點其實隱藏在下方

以往水槽下方因為下水管道的原因經常只能放雜物，淪為被浪費的空間

聯發決定為年輕人重做一次

首先選擇大單槽，更好用的同時確保下方空間足夠大

再通過下水統一整理歸邊，剩余空間正好集成一個凈洗中心

完美解決空間浪費的痛點

這也是這里為什么被稱為效率廚房的原因

而之所以要如此極致地壓縮功能空間，是因為聯發希望將更多情緒空間留給年輕人

為了實現這個目的，聯發時光新澍還在刻意地放大空間

最直觀的就是客廳

因為它發現，現在的年輕人根本不需要傳統的客廳

反正一年也接待不了幾個客人

這里應該成為最適配年輕人自己的生活空間

所以聯發提出了留白我廳

116㎡戶型客廳面寬被放大到4.8米

從而多出來一個X空間和墻面收納空間

并且同時還去掉了電視墻，去掉了固定的沙發位，滿足年輕人的個性化需求

臥室也通過獨立陽臺、飄窗進一步拓展尺度

所以我們看到這里的每一個臥室都可以作為一個完整的臥室使用，而不會因為空間太小只能做書房

細看戶型圖我們還能發現驚喜

通過將承重墻歸邊，客餐廳和南向次臥之間的承重墻全部消失

讓固定的戶型結構在這里徹底成為過去式

臥室數量、大小完全可以自由決定

充分滿足年輕家庭未來的成長性

不得不佩服聯發獨特的戰略眼光

相比無休止的同質化內卷

在大而全的市場里，做一個小而精的專家

也是一條不錯的出路

06

看完這幾個案例，不知道你有沒有一種感覺

這些項目，好像都不太像傳統的郊區盤

它們雖然身處郊區，但思維方式早已跳出了郊區的局限

這恰恰就是當下市場的生存之道

保利用改善邏輯做產品，貝好家用實用思維摳細節

萬科用造城手筆做配套，華潤用豪宅標準做審美

聯發用定制理念造空間

通過在細分賽道上做最大化投入，從而塑造自己的差異化標簽

并且我們也看到，這些項目也因為這樣的差異化標簽收獲了不錯的市場反饋

萬科理想之地四開四罄

華潤觀宸潤府首開成為浦東新區成交金額、面積、套數TOP1

2025年保利虹橋和頌·西岸成為10月上海300-600萬級網簽套數、面積、金額TOP1

所以，機會其實從來沒有消失

當你真正愿意圍繞客戶去做投入的時候，就會發現

再小的細分賽道都可以是富礦

哪怕是在大家都不看好的郊區，面對最擁擠的市場

也依然有人在努力解決問題，并且找到了解題方式

這種信心

這種執行力

或許比給出這樣的方案本身更重要

以上為正文，來自李拜六

這是真叫盧俊公眾號的第6323篇原創文章