香港大火災(zāi)，高層住宅一定會淪為貧民窟嗎？

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香港大火災(zāi)，讓全中國人民都感到心痛。痛心之余，后續(xù)如何徹底規(guī)避該類火災(zāi)，其嚴(yán)重程度警示我們必須對高層住宅，尤其是老舊建筑的消防安全進(jìn)行系統(tǒng)性反思。

自1998年開啟房改以來，中國內(nèi)地的高層住宅，尤其是老舊樓房，數(shù)量極其龐大。根據(jù)《中國人口普查年鑒2020》顯示，中國房齡在25年以上的房子占比高達(dá)35%，其中上海最高，高達(dá)49.9%，其次是45.75%的遼寧省、44.5%的天津、43%的山西省......這些老舊房子一定都要做好安全防護(hù)。

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為什么總感覺，高層住宅和老舊房子，總是會不可避免的走向破敗呢？

其實(shí)啊，高層住宅成為“貧民窟”并不是絕對的物理定律，但如果缺乏長期的維護(hù)資金、有效的管理機(jī)制和人口結(jié)構(gòu)的更新，高層住宅確實(shí)比低層住宅面臨更大的“不可逆衰退”風(fēng)險(xiǎn)。

高層住宅不一定會變成貧民窟，看看紐約曼哈頓或東京港區(qū)的百年高層公寓，依然是豪宅。區(qū)別在于維護(hù)和投入。

就像追女孩一樣，你不投入心思怎么能追上呢？追上在一起了，不努力去經(jīng)營維護(hù)好這一段關(guān)系，又怎么會有結(jié)果呢？

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其實(shí)啊，這不僅僅是建筑老化的問題，而是物理、經(jīng)濟(jì)和社會心理三重因素疊加的結(jié)果。

首先，物理層面的“高維護(hù)成本”。

高層建筑像一臺精密的機(jī)器，電梯、加壓水泵、消防系統(tǒng)、外墻保溫層等都具有固定的壽命。

獨(dú)棟房子的屋頂漏了，房主還可以自己修。但33層樓的電梯壞了，或者外墻脫落，必須由專業(yè)團(tuán)隊(duì)處理，且費(fèi)用高昂。

而且隨著房齡增加，維護(hù)成本呈指數(shù)級上升，而此時(shí)房屋的市場吸引力卻在下降。

其次，經(jīng)濟(jì)層面的“公地悲劇”。

這是高層住宅最致命的弱點(diǎn)。

拆遷太難了。

低層住宅容積率低，開發(fā)商拆遷后可以蓋高樓獲利。但原本就是33層的高樓，容積率已經(jīng)封頂，重慶很多樓盤的容積率都很高，拆遷重建無利可圖。這意味著高層住宅幾乎沒有“重生”的機(jī)會。

而且一棟樓有幾百戶業(yè)主，要動用維修基金修電梯或換管道，需要極高比例的業(yè)主同意。只要一部分人（通常是低收入者或出租戶房東）不愿意出錢，維修就會擱置，導(dǎo)致大樓加速破敗。

? 楊一設(shè)計(jì)并制圖

最后，社會層面的“過濾機(jī)制”。

這是一個經(jīng)典的城市經(jīng)濟(jì)學(xué)現(xiàn)象：

一個小區(qū)里有富豪、中產(chǎn)和普通人，這很正常。

富人搬離：隨著設(shè)施老化，有能力的業(yè)主搬去更新的小區(qū)。

租戶涌入：原房主將房屋出租，租戶對社區(qū)維護(hù)的關(guān)心程度遠(yuǎn)低于業(yè)主。

房價(jià)下跌：環(huán)境變差，房價(jià)跑輸大盤，低收入群體接盤。

繳費(fèi)意愿下降：低收入群體對物業(yè)費(fèi)漲價(jià)更敏感，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)縮水，形成“環(huán)境差→不交費(fèi)→服務(wù)更差”的死循環(huán)。

到最后，沒人關(guān)注這個小區(qū)了，熱心社區(qū)事宜的人也少了，每個人都關(guān)起門來過自己的生活，有些小區(qū)甚至連業(yè)委會都組不齊，還不是只能任由物業(yè)宰，這也是為什么物業(yè)費(fèi)后續(xù)會越來越難收上來的原因。

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到底要怎樣做才能避免高層住宅成為貧民窟呢？這需要政府、業(yè)主、物業(yè)和開發(fā)商四方共同努力，構(gòu)建一個全生命周期的維護(hù)體系。

首先，政府要制定規(guī)則和兜底，防止房屋安全底線被擊穿，并提供法律支持。

立法層面：完善《物權(quán)法》及物業(yè)管理?xiàng)l例。降低動用公共維修基金的表決門檻（例如從“雙2/3同意”改為“異議不過半”等試點(diǎn)），解決“修不動”的問題。

強(qiáng)制體檢：建立類似汽車年檢的“房屋養(yǎng)老金”制度或強(qiáng)制房屋體檢制度，強(qiáng)制要求高齡高層建筑進(jìn)行關(guān)鍵設(shè)施（電梯、消防）的更新。

城市更新：即使不拆遷，也應(yīng)出臺老舊小區(qū)改造補(bǔ)貼政策，支持外立面修繕和管網(wǎng)改造。

其次，業(yè)主和業(yè)主委員會作為核心決策者，必須要意識到“買房不僅是買空間，更是買服務(wù)”。

付費(fèi)意識覺醒：天下沒有免費(fèi)的午餐，一分價(jià)錢一分貨。必須接受物業(yè)費(fèi)隨通脹上漲的現(xiàn)實(shí)。如果只愿交20年前標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)，只能得到破敗的服務(wù)。

積極參與治理：成立強(qiáng)勢且專業(yè)的業(yè)主委員會。如果業(yè)主是一盤散沙，大樓的衰敗是必然的。

資產(chǎn)維護(hù)：即使房屋出租，房東也需關(guān)注公區(qū)維護(hù)，因?yàn)檫@直接關(guān)系到二手房的轉(zhuǎn)售價(jià)值。

然后，物業(yè)作為執(zhí)行者和維護(hù)方，公開收支明細(xì)，建立信任。

很多時(shí)候業(yè)主不愿交錢就是因?yàn)椴恍湃挝飿I(yè)，總覺得物業(yè)在想方設(shè)法的搞錢。

最后，開發(fā)商作為修房子的，在源頭控制上就要提前做好設(shè)計(jì)。

全生命周期設(shè)計(jì)：在設(shè)計(jì)階段就考慮未來維修的便利性。例如，管道井是否容易打開？外墻材料是否幾十年后容易脫落？

質(zhì)量把控：杜絕“快周轉(zhuǎn)”帶來的工程質(zhì)量隱患，由于高層維修極難，初始質(zhì)量決定了它能“健康”活多少年。

購買高層住宅，本質(zhì)上是購買了一份“高昂的長期服務(wù)合約”。一旦未來的業(yè)主付不起這份服務(wù)費(fèi)（物業(yè)費(fèi)/維修金），這臺精密的機(jī)器就會停擺，所以高層走向貧民窟的概率是非常大的，除非精心維護(hù)。

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