萬科，真的盡力了

文/十一弟

剛過去的十一月份，各大房地產研究機構，很默契地沒有發布銷售排行榜。

十一弟打聽了下，是上面召集開會了，這個月就先不發了。

沒有消息就是好消息。

至于下個月還發不發，走一步看一步，等通知吧。

現在的樓市，確實太差了。

最近，有兩位房企大佬跟十一弟倒苦水，聽完都有點心疼、語塞了。

一晃眼，今年就快過去了。

年初的時候，大家對市場還是很樂觀的，以為在慢慢好起來了。

萬萬沒有想到，那是全年僅有的高光，但只支棱了兩三個月，沒能一鼓作氣、乘勢而上。

十一弟還記得，在除夕那天，萬科連發五條公告，大股東深圳地鐵高調力挺——

它對萬科核心管理層進行了重組，派遣了幾位得力干將，支持萬科紓困。

當時，萬科的償債高峰期即將到來，財務壓力很大。

在官方媒體上，深圳國資負責人為其站臺發聲——

“深圳市屬國資國企資產超過5萬億，全年營收超萬億，規模大、實力強、有能力、有實力，也有足夠的子彈，支持地鐵集團通過一切可能的市場化、法治化手段，推動萬科穩健發展。”

“還將統籌資產、資金、資源，在既有支持工具的基礎上，持續、分批、逐步通過直接注資、劃撥資產等方式，進一步降低地鐵集團資產負債率，增強其流動性，支持其更好地發揮萬科第一大股東的作用。”

深圳地鐵董事長辛杰，新任萬科董事會主席，也表了決心——

“在各方及大股東強有力的支持下，新的管理團隊將積極實施一攬子方案，有信心實現萬科隊伍穩定、財務穩定和生產經營穩定。”

從2021年下半年房地產行業出險以來，很多開發商陷入困境。

但在關鍵時期，沒人有意愿、有能力拉一把，眼睜睜地看著它們集體倒下。

深圳國資和深圳地鐵對萬科的表態支持，是十分罕見的。

不拋棄、不放棄。

作為大股東，深圳國資沒有對萬科撒手不管，而是站臺背書、調動資源，不讓它掉隊，幫助它渡過難關。

萬科所遭遇的困境，一開始也作了定性——

“有市場原因，更有管理因素。”

但從全局來看，萬科有很好的業務和資產，有救助的價值。

那就必須全力解決眼前的困難。

深圳地鐵對萬科的支持，是真金白銀。

今年以來，它以股東借款的形式，連續向萬科輸送了308億資金，幫助其償還公開市場的到期債務。

借款利率只有2.34%，比一年期貸款市場報價利率（LPR）還要低66個基點。

作為第一大股東，深圳地鐵現在持有萬科超過27%的股份。

當年，為了拿下這些股份，深圳地鐵向華潤、恒大支付了664億收購對價。

連同今年的308億股東借款，在萬科身上，深圳地鐵真金白銀地投入了972億資金。

深圳地鐵對萬科不遺余力地救助，如果它自己再努力一點，市場再爭氣一點，其實有很大的機會。

但今年的樓市，一季度的星星之火，根本沒能燃起燎原之勢。

這段時間，在二級市場上，萬科的股票和債券，雙雙殺跌。

過去兩個月，萬科的股價蒸發了將近四分之一，市值跌至600億左右，落入歷史低位水平。

在債券市場，萬科名下的債券收益率，大幅飆漲。

股債殺跌的背后，是萬科的紓困邏輯，有了變化——

深圳地鐵的持續輸血，可能已經很難填平萬科的債務窟窿了。

畢竟，作為地鐵企業，它所面臨的資本開支也很大，自身的現金流與財務安全，更加重要。

接下來，萬科在公開市場的到期債務，需要依靠更加市場化的方式來解決。

這個月，萬科馬上有一筆債券到期——

22萬科MTN004中期票據，待償本金為20億。

即將到期前，萬科決定進行展期一年，明年再兌付全部本金，并且維持3%的年息不變。

這次展期之前，萬科在今年償付的幾乎所有公開市場到期債券，都是靠深圳地鐵提供的股東借款來彌補資金缺口。

現在，深圳地鐵不再繼續輸血了。

若沒有大股東的資金支持，萬科在今年遭遇的寒冬，會比現在來得更早。

除了這筆已決定展期的20億本金的債券，年底之前，萬科名下還有一筆本金37億的債券，即將到期。

對債權人而言，相比其他企業的債券展期，萬科開出的條件，算是很苛刻了。

但債權人能作出的選擇，其實不多。

因為萬科也是在用時間換空間，好不容易撐到現在，只能盡力不讓主體信用進一步惡化。

到了這個地步，所有人都要押上身家，賭一把了——

盼望著市場能夠好起來，恢復自身造血功能，是唯一的救贖之道。

大家都拉扯到極限了，但愿春暖花開吧。