北京房產(chǎn)律師：分家單沒老婆簽字就無效？法院這樣判！

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

李女士（化名）與丈夫王強(qiáng)（化名）于1992年結(jié)婚。王強(qiáng)有兩位哥哥——王明、王亮（均為化名），三人系親兄弟。
上世紀(jì)80年代，父母在村中購得兩處相鄰宅院：前院（后稱“一號房屋”）和后院（后稱“二號房屋”）。1993年，當(dāng)?shù)剡M(jìn)行宅基地確權(quán)登記時，“二號房屋”所在宅基地被登記在王強(qiáng)名下。

李女士稱：早在1991年，父母就已口頭分家，王強(qiáng)分得“二號房屋”，大哥分得村西一套房，二哥分得“一號房屋”。此后大家按此居住，相安無事。

然而，2003年，在母親主持下，三兄弟又簽署了一份《分家單》，內(nèi)容為：

村西房屋歸大哥；

“一號房屋”（前院）歸王強(qiáng)；

“二號房屋”（后院）歸二哥王明。

該分家單由母親作為主持人，兩位族親見證，三兄弟簽字，但李女士未簽字，也未到場。此后，王明一家長期居住在“二號房屋”，并對原有老房多次翻建、重建。

2024年，李女士提起訴訟，主張：

2003年《分家單》未經(jīng)其同意，處分了夫妻共同財產(chǎn)，應(yīng)屬無效；

要求將“二號房屋”恢復(fù)原狀；

返還登記在王強(qiáng)名下的集體土地使用證。

王強(qiáng)當(dāng)庭表示支持妻子訴求。但兩位哥哥堅決反對，指出：

1991年并無正式分家；

2003年分家是全家共識，李女士知情且從未異議；

王強(qiáng)夫婦曾依據(jù)該分家單，將“一號房屋”出售給大哥；

多份生效判決已確認(rèn)分家單有效，“二號房屋”歸王明所有。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理認(rèn)為：

“二號房屋”原系父母出資購買，非李女士與王強(qiáng)婚后共同財產(chǎn)；

李女士婚前該房屋已存在，其從未取得所有權(quán)；

2003年《分家單》系家庭內(nèi)部對父母財產(chǎn)的分配，不構(gòu)成無權(quán)處分；

分家單符合農(nóng)村習(xí)俗，已實際履行二十余年，且有多份生效判決確認(rèn)其效力。

最終判決：駁回李女士的全部訴訟請求。

法院說理

分家行為≠普通合同
農(nóng)村分家是家庭內(nèi)部對父母財產(chǎn)、贍養(yǎng)等事項的整體安排，具有復(fù)合性，不適用一般合同無效規(guī)則。只要不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定或公序良俗，應(yīng)尊重其效力。

配偶未簽字不影響分家效力
在傳統(tǒng)農(nóng)村習(xí)俗中，兄弟分家通常由男性子嗣參與簽字，配偶雖未署名，但若長期知情且未提出異議，視為默認(rèn)接受。

李女士對房屋無權(quán)利基礎(chǔ)
涉案房屋系王強(qiáng)婚前由父母購置，即便登記在其名下，也不當(dāng)然轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。李女士從未出資、建房或居住，無權(quán)主張物權(quán)。

既判力與誠信原則
王強(qiáng)此前在多起訴訟中明確承認(rèn)分家事實，并據(jù)此出售“一號房屋”。現(xiàn)又否認(rèn)分家效力，違背誠實信用原則，法院不予支持。

律師提示

宅基地登記≠房屋所有權(quán)
農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記在某人名下，不代表地上房屋歸其個人所有。房屋權(quán)屬需結(jié)合出資、建造、分家等綜合判斷。

“分家單”雖無配偶簽字，也可能有效
尤其在2000年代以前的農(nóng)村，分家多依習(xí)俗進(jìn)行。若配偶長期知情、未異議，且家庭已按協(xié)議履行多年，法院通常認(rèn)可其效力。

不要輕信“名字在紅本上就是你的”
很多村民誤以為宅基地證寫誰名，房子就是誰的。實際上，父母建房、子女分家、兄弟互換等情況極為常見，需結(jié)合歷史事實認(rèn)定權(quán)屬。

重大財產(chǎn)處分，務(wù)必保留證據(jù)
若對分家有異議，應(yīng)在當(dāng)時提出；若多年后反悔，又無新證據(jù)，很難推翻已履行多年的家庭協(xié)議。

重復(fù)起訴難獲支持
本案涉及的房屋權(quán)屬問題，已多份生效判決中確認(rèn)。再以相同理由起訴，可能構(gòu)成“一事不再理”。

北京房產(chǎn)律師提醒：農(nóng)村房產(chǎn)糾紛，表面是“一張紙”，背后是幾十年的家庭關(guān)系與生活事實。處理此類案件，法律要講，人情也要懂，但最重要的是——尊重歷史，尊重履行，尊重誠信。