繼母交了房款住公房，女兒能繼承居住權嗎？北京房產律師：不能，居住權不繼承

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

上世紀90年代，甲報社將一號房屋分配給本單位職工劉某，后由其配偶范某繼續承租。

1991年，經范某同意，其子趙永年與甲報社簽訂《房屋租賃契約》，成為承租人，攜妻子李秀芬及兩名兒子趙文濤、趙文浩入住。孫女趙思琪出生后亦落戶并長期居住。

1994年，趙永年去世。1996年，其父趙建國（趙永年之父）與張麗華再婚，并搬入一號房屋。1998年左右，甲報社在未征得原共居人同意的情況下，將承租人變更為趙建國。

2006年，趙建國去世。2007年，甲報社因房屋面臨拆遷，以趙建國名義發出購房通知，張麗華代繳房款1.4萬余元，但甲報社明確表示：未與張麗華建立買賣關系，房屋產權仍歸甲報社所有。

2010年，李秀芬、趙文濤、趙文浩、趙思琪四人起訴，請求確認對一號房屋的居住權。

B號終審判決明確：四原告作為原始承租人趙永年的配偶及子女，依法享有居住權，該權利不因承租人變更而消滅。

2014年，張麗華去世，其女兒張麗華之女（被告） 繼續占據一號房屋至今，拒絕四原告入住。

四原告遂再次起訴，要求：

1. 被告立即騰退一號房屋；

2. 支付自2010年起的房屋占有使用費（2000元/月）。

裁判結果

? 被告于判決生效后10日內騰退一號房屋；

? 若逾期未騰退，則自第11日起按2000元/月支付占有使用費至實際騰退之日；

? 駁回原告關于2010–2024年期間使用費的主張。

法院說理

1. 四原告的居住權已由生效判決確認，具有既判力

原始承租人趙永年通過合法租賃取得居住資格；

配偶、子女作為共居人，依法享有附隨居住權；

即使承租人變更為趙建國，不影響原共居人權利。

2. 被告對房屋既無所有權，也無合法居住權

甲報社從未將房屋出售給趙建國或張麗華，買賣關系不成立；

房屋產權始終屬于甲報社，不屬于任何個人遺產；

張麗華的居住權源于與趙建國的婚姻關系，具有人身專屬性，不可繼承；

被告作為張麗華之女，與趙建國無扶養關系，不能繼受其居住權益。

3. 購房款問題不影響居住權歸屬

雖張麗華支付了房款，但甲報社未退還，此屬另一法律關系；

被告可另案向甲報社主張返還或補償，不得以此對抗原告的法定居住權。

4. 使用費僅支持判決生效后的逾期占用部分

在法院未明確排除被告居住前，其占有不構成惡意侵權；

但判決生效后拒不騰退，即侵害原告權益，應賠償損失。

律師提示

? “住了就是你的”是最大誤區！

公房、央產房、單位房等產權不屬于個人，即使繳納房款、長期居住，若未完成產權登記，仍不構成所有權，更無法繼承。

? 居住權 ≠ 繼承權

居住權基于租賃、婚姻、共居事實產生，具有人身依附性；

配偶死亡后，繼子女、姻親等無權自動繼承居住資格。

? 原始共居人權利優先于后續承租人變更

單位房改中，若原始承租人家庭成員戶口在冊、長期居住，即使承租人被私下變更，其居住權仍受法律保護。

? 支付房款≠取得產權

若購房時權利人已死亡（如本案趙建國已故），買賣合同主體缺失，交易無效。付款行為僅產生債權請求權，非物權。

? 如何維權？北京房產律師建議：

保留戶口本、租賃合同、繳費憑證、居住證明；

遇承租人被擅自變更，及時提起用益物權確認之訴；

對拒不騰退者，申請強制執行+主張逾期使用費。

北京遺產律師特別提醒：

本案中，被告誤以為“母親交了錢、住了房，房子就該歸我”，卻忽略了——

居住權不能“傳”給下一代。

在單位公房糾紛中，誰是原始承租人家庭成員，誰才握有真正的法律籌碼。