借名買房沒簽協議，法院怎么判？北京房產律師：看出資+占有

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2019年，因限購政策限制，王雅琴與其丈夫林建國（已故）無法以自己名義在京購房。

經與朋友吳志遠、陳慧夫婦口頭協商，決定以吳志遠名義購買位于北京市的一號房屋（含112號庫房），總價1290萬元。

購房全程由林建國、王雅琴操辦：

支付定金10萬元；

支付中介費34萬余元；

轉賬880萬元至吳志遠賬戶用于支付房款；

辦理收房、繳納登記費、持有全部合同及產權證原件；

自2019年起實際入住并承擔物業、水電等費用。

房屋登記在吳志遠個人名下，但其始終未實際居住。

2022年，林建國病重期間，多次通過微信請求陳慧配合將房屋過戶至王雅琴名下，對方回復：“放心，馬上辦理”。

林建國去世后，王雅琴再次聯系，對方卻拒絕配合，并另案起訴要求騰退房屋。

王雅琴遂聯合子女林浩、林雪提起訴訟，請求：

1. 判令吳志遠協助將一號房屋及112號庫房過戶至王雅琴名下；

2. 訴訟費由被告承擔。

吳志遠辯稱：雙方僅為無償借住關系，880萬元系林建國償還他人債務，非購房款。

裁判結果（A號判決）

? 確認雙方存在借名買房關系；

? 按出資比例分割產權：

王雅琴方占68.99%份額（出資890萬元）；

吳志遠占31.01%份額（出資400萬元）；

? 吳志遠于判決生效后10日內協助辦理過戶登記，房屋登記為按份共有。

注：因王雅琴具備購房資格，且全體原告同意登記在其一人名下，法院予以準許。

法院說理

1. 雖無書面協議，但綜合證據可認定借名買房關系成立

原告方支付定金、中介費、登記費；

持有全部交易文件原件（合同、發票、產權證）；

實際占有使用房屋近五年；

有微信記錄顯示對方曾承諾“馬上辦理過戶”；

→ 上述行為遠超普通借住范疇，符合借名買房特征。

2. 880萬元轉賬性質認定為購房款

被告主張系“代他人還款”，但證人未能提供借據或合意證據；

在無直接證據情況下，轉賬時間、金額與購房高度吻合，應優先認定為購房出資。

3. 第三人轉賬400萬元認定為吳志遠出資

兩位案外人書面聲明系借款給吳志遠用于購房；

原告未能舉證該款項系受林建國指示支付；

→ 該部分視為吳志遠自有資金。

4. 繼承人主體適格，放棄權利有效

林建國父母明確書面放棄繼承權；

其他法定繼承人（配偶、子女）均參與訴訟并同意份額歸王雅琴；

→ 程序合法，無需追加其他當事人。

5. 借名買房不因限購規避而當然無效

本案購房行為發生在民法典施行前，適用《合同法》；

雙方意思表示真實，未損害國家利益或社會公共利益；

→ 合同有效，可依出資比例確權。

律師提示

? 借名買房風險極高，但并非完全無效

即使無書面協議，出資憑證+實際占有+持有權屬文件可形成完整證據鏈；

法院會結合生活常理、交易習慣、溝通記錄綜合判斷真實意圖。

? 微信聊天記錄是關鍵證據！

對方曾承諾“馬上過戶”，構成對借名事實的自認；

建議保存所有與購房相關的文字、語音、轉賬備注。

? 出資比例決定產權份額

不能僅憑“誰出錢多”就拿全部產權；

若對方也有出資（如本案400萬），必須按比例分割。

? 限購不是免責金牌

雖為規避限購，但若未損害公共利益，法院仍可能認可合同效力；

但若涉及保障房、經濟適用房等政策性住房，則可能被認定無效。

? 北京房產律師強烈建議：

如確需借名，務必簽訂書面協議，明確出資、產權歸屬、過戶條件；

所有款項通過本人賬戶支付，備注“購房款”；

保留收房、裝修、繳費全過程證據；

一旦具備購房資格，立即起訴確權，避免對方反悔或房屋被查封。

北京遺產律師特別提醒：

本案中，若林建國未留下微信記錄，或吳志遠從未承諾過戶，

僅憑轉賬和居住，勝訴難度將大幅增加。

借名買房，本質是一場“信任賭局”——而法律，只保護有證據的人。