被樓市反噬，房價破萬！這個省會，沒有退路了！

作者：余飛

01

昆明，水逆了五年

2023年，昆明市發布了一份重磅目標規劃 《昆明市當好排頭兵三年行動方案》，其中明確提到：

到2025年，昆明市經濟總量達到1萬億元以上，經濟首位度提高到30%以上、力爭達到32%，常住人口達到1000萬人左右。

也就是說，昆明要在2025年邁入“雙萬”城市。

如今2025年即將結束，從目前的數據來看，昆明要食言了，而且一個目標都沒有實現。

2024年，昆明的GDP規模為8275.22億元，距離萬億還差1700多億。常住人口規模868.7萬人，距離千萬還差170多萬人。經濟首位度26.2%，距離30%以上，還差3.8個百分點。

最關鍵的是，按照目前昆明的經濟低迷現狀來看，再給五年時間，恐怕也難以全部實現。

從官方披露的數據來看，昆明的經濟發展，已經持續放緩了五年。

2019年昆明的GDP增速還高達6.7%，比全國平均增速高出0.6個百分點。

而隨著2020年黑天鵝的到來，昆明當年增速直接降到2.4%，不過仍高于當年全國平均增速0.1個百分點。

然而，在2020年低基數之下，全國GDP增速在2021年實現了大反彈，當年全國GDP平均增速8.1%，而昆明則沒有反彈起來，只有3.8%，大幅低于全國平均增速。

2024年黑天鵝徹底結束，但昆明的GDP增速依舊跑輸大盤1個百分點。

來源：昆明市統計局

最關鍵的是，從2025年前三個季度的數據來看，昆明仍沒有走出水逆的絲毫跡象。

02

被樓市反噬

昆明市統計局披露：

2025年前三季度昆明的GDP規模為6418.94億元，實際增速4.4%。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

4.4%這一增速，在36個主要城市，依舊位列倒數，位居倒數第7，跑輸全國大盤0.8個百分點。

昆明所在的云南省，也好不到哪兒去。

前三季度，云南省GDP規模2.35萬億元，實際增速4.3%，跑輸大盤0.9個百分點，增速位居31個地區倒數第五。

制圖：城市財經；數據：各省市自治區統計局

在經濟放緩的大背景下，疊加全國人口連續三年下降，昆明的人口競爭力也大不如從前。

2024年昆明的常住人口增量直接從2023年的8萬人降到了7000人。

如果扣去自然人口增長（出生人口-死亡人口）的2400人，人口凈流入只有4600人。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

關鍵問題來了，昆明到底怎么了？

恰如本號多次強調的，所有的問題都是經濟問題，所有的經濟問題都是產業問題。

昆明如今的困局，最大的原因是被樓市反噬。

然而歸根結底，還是怪自己在當初最應該大力發展工業、產業的時候，卻在快速擴張房地產。

來看一組昆明市的固定投資數據。

來源：昆明市統計局

從數據可以看到，1990年昆明市的固定投資，房地產占比只有6.2%，93.8的固投投向了非房地產。

之后二十年城市化快速發展，房地產投資占比不斷攀升，但也保持在比較合理的范圍內，20%至30%。

2016年之后的那一輪全國房地產大牛市，昆明的房地產開發占比快速提升，2018年固定投資的一半資金都投向了房地產，2021年更是達到了恐怖的60%。

也就是說，當年昆明固定投資的一大半資金都給了房地產。

而2021年恰好是全國房地產大轉向之年，當年全國樓市開始調整，一直到如今都沒有緩過勁來。

過度依賴房地產的昆明，遭遇著賣地、商品房銷量和房價的三殺。

2019年是昆明土地市場的巔峰時刻，當年賣地收入915.7億元，之后一路下滑。2020年賣地收入下跌了25.7%，至680.3億元。2021年相較于2020年又下跌了38.5%，只有418.1億元。

2022年昆明的賣地收入只有123.6億元，相較于2021年下跌了70.4%，相較于2019年的高點，下跌了86.5%。

2023年直接跳水至46.28億元。

制圖：城市財經；數據：昆明市財政局、媒體公開

而土地出讓慘淡背后，是商品房銷量的膝蓋斬。

昆明統計局披露，昆明的商品房銷量市場見頂于2019年，自此開始了斷崖式下跌過程。

2024年昆明市商品房銷量639.42萬平方米，相比于2019年1916.23萬平方米的高點，下跌了66.6%。

同期的商品房銷售額563.83億元，相較于2019年的高點下跌了73.7%。

膝蓋斬，毫不夸張。

制圖：城市財經；數據：昆明市統計局

此外，本號根據昆明市統計局公布的銷售額與銷售面積計算出了商品房均價。

從走勢可以看到，昆明的整體均價見頂于2020年，之后一路下跌，2022年跌破萬元，2024年跌至8818元/平方米，相較于高點下跌了22%。

這個數據貌似與體感不符，昆明高點時期的價格與跌幅，都不應該是這個數。

勾股大數據統計的結果，應該更真實。

昆明高點時期的均價是1.35萬元/平方米，今年年中均價跌至9699元/平方米，跌幅28.06%。

在房地產下行之下，昆明的經濟則以肉眼可見的速度放緩，與其房地產投資增速對比來看，恰好呈現了線性相關。

制圖：城市財經；數據：昆明市統計局

最關鍵的是，當初大規模資金投向房地產的另一面，是忽略了工業與產業發展。

昆明市的全部工業增加值從2019年的1319.21億元增加至2024年的1837.64億元。

制圖：城市財經；數據：昆明市統計局

沒有對比就沒有傷害，這一規模只是工業強市的零頭。

工業第一強市深圳，工業增加值超過1.2萬億。

再看工業總產值。昆明可查詢到的數據是，2022年該市工業總產值5344.76億元，同樣只有工業強市的零頭。

中國工業第一城，去年深圳的規模以上工業總產值沖破了5萬億，高達5.4萬億。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

作為省會或首府城市，工業實力不該是這個樣子，這樣的實力，比很多普通三四線城市乃至東部一些縣級市都要弱。

昆明的工業增加值，甚至都不如縣級市昆山和江陰。

根據江蘇省公布的2024年統計年鑒顯示，2023年昆山市全部工業增加值2435.84億元，江陰2349.93億元。

來源：江蘇省統計局

從千億產業角度來看，昆明市僅有1個營業收入超千億的產業，為有色金屬冶煉和壓延加工業。

制圖：城市財經；數據：昆明市統計局

看看其他城市的千億產業。

深圳擁有7個千億產業，其中一個萬億產業，計算機、通信和其他電子設備制造業。

制圖：城市財經；數據：深圳市統計局

蘇州擁有11個千億產業，其中1個為萬億產業。

制圖：城市財經；數據：蘇州市統計局

東莞，5個千億產業，其中一個萬億產業。

制圖：城市財經；數據：東莞市統計局

無錫 擁有9個千億產業。

制圖：城市財經；數據：廣州市統計局

廣州擁有6個千億產業。

制圖：城市財經；數據：廣州市統計局

成都、武漢、杭州各自擁有4個千億產業。

制圖：城市財經；數據：武漢市統計局

制圖：城市財經；數據：杭州市2024年統計年鑒

制圖：城市財經；數據：成都市2024年統計年鑒

人家吃肉，昆明湯都只喝了一點點。

還能怪誰？只能怪自己，在最該全力布局優質產業的時候，心思放在了發展房地產身上。

除了房地產反噬外，債務問題顯現，也是拖累昆明這幾年經濟發展跟不上大盤的主要原因。

凡事都有兩面性，債務本身并不負面，適當增加債務有助于城市經濟發展，但一旦超過界線，就適得其反，拖累發展。

這幾年地方城市的債務問題，本質都是因為前些年大刀闊斧地舉債發展，透支了未來，債務率超過了界線，而如今土地財政枯竭，無力償還，最終不得不慢下來。

03

地形限制了其工業發展

對于一個城市而言，產業是一切的關鍵，特別是工業。

縱觀全國，頭部強市沒有一個不是工業強市，哪怕北京、上海，概莫能外。

所以，本號一直在強調，除了北上深這類在金融、科創等領域能夠具備天然的頂層設計青睞的城市外，其他所有城市想要在城市角逐中不被掉隊，除了壯大產業壯大工業，沒有第二條路可走。

昆明當下應該充分利用這次房地產調整的陣痛，擺脫對房地產的依賴，傾全市之力發展工業、新型制造業、科技產業等。

昆明這些年其實也在努力。

比如在《昆明市當好排頭兵三年行動方案》中，昆明就強調：

加快構建“8+N”產業鏈體系，暢通產業鏈供應鏈各環節，奮力打造新能源電池、生物醫藥、新材料、電子信息、先進裝備制造、石油化工等一批支撐昆明發展的產業集群，提升產業鏈現代化水平和整體競爭力。加快培育“鏈主”型企業，實施“千百十”工程，圍繞“鏈主”企業集聚一批上下游企業，到2025年，各產業鏈面向行業30強企業招引落地3—5家“鏈主”企業，全市擁有千億級企業1戶以上、百億級企業20戶以上、十億級企業100戶以上，形成龍頭企業、骨干企業、高成長企業齊頭并進態勢。

力爭工業投資每年增長26%以上，到2025年，工業投資占投資比重提高到20%以上。

到2025年，工業總產值突破1.2萬億元、工業增加值占GDP比重突破30%、新興產業占規上工業增加值比重突破40%。

然而，現實卻是，2023年昆明市工業投資不增反降，下降了2.5%，2024年昆明工業投資增速僅1.9%，2025年前三個季度工業投資又再度下降了7.5%。

理想豐滿，現實骨感。

目標難以實現的一大原因，是昆明的地形地貌決定的。

昆明市地處?云南省中部的?云貴高原?，地形以湖盆巖溶高原地貌為主?，總體地勢呈現北部高、南部低，中部隆起、東西兩側較低?的特點，大部分地區海拔在1500米至2800米之間?。

總面積21012.54平方千米，平原面積占比僅5%左右。

而工業的發展，需要成片的平原。主城區五區僅占全市14%土地，卻集中了64%人口和77%經濟總量，工業用地被擠壓。

在這種背景下，很多項目難以吸引，吸引來了也很難落地。

于是，昆明提出了“工業上山”、“工業上樓”，學習深圳。

昆明新增建設用地中70%來自山地開發，西山區壩區與山區用地比例已調整至52.9%：47.1%，實現“工業不與城市爭地”。東川區在97%為山地的區域內建成11個工業園區，面積超10平方公里；富民縣打造山地生態工業園，通過“挖填平衡”降低山地開發成本，破解“無地可用”困境。

主城區推行“工業上樓”模式，學習深圳M0產業用地經驗，建設高層工業樓宇實現“向天借地”。昆明高新區生物醫藥企業采用“樓上研發、樓下生產”布局，單位面積產出提升3倍；萬溪沖智算產業園集聚八大云數據中心，算力總規模達3034P，以“垂直空間”承載“數字產業”，規避平地不足限制。

此外，昆明還推動產業從“規模擴張”轉向“質量提升”，以“輕、高、新”產業降低土地依賴。傳統產業通過綠色化改造煥發活力：西南銅業采用世界領先短流程工藝，綜合能耗低于行業標桿20%，2025年上半年實現利潤4.15億元，超進度目標74%；磷石膏綜合利用率從2021年的17.4%飆升至90%，4戶企業躋身國家級能效“領跑者”。

辦法總比困難多，昆明正在用行動詮釋這句話。

受制于土地空間，受制于過去的房地產依賴，昆明短時間內想要走出水逆周期，比較難。

一個城市想要完成產業轉型，想要重振雄風，需要天時地利人和。

但就像我在分析太原、南寧、沈陽時強調的一樣，這些城市都沒有退路可言，只有轉型一條路可以走，總不能躺平吧。

所以，對于這些城市，應該拋棄幻想，懷著一種孤注一擲、不成功便成仁的心態，心無旁騖，無問西東，才能有機會擺脫困局。

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