北京房產(chǎn)律師以案釋法：車位存在電纜溝，解約退款訴求能否成立？

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案情介紹

2020 年 12 月，林悅與甲置業(yè)公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定林悅購(gòu)買甲公司開(kāi)發(fā)的景園小區(qū) 1 號(hào)車位，總價(jià)款 330228 元。合同對(duì)車位規(guī)格、質(zhì)量、交付標(biāo)準(zhǔn)等作出明確約定。林悅于 2020 年 12 月 12 日支付認(rèn)購(gòu)款 2 萬(wàn)元，同年 12 月 24 日支付剩余 310228 元（其中 31 萬(wàn)元為貸款支付）。

2022 年 10 月 30 日，甲公司向林悅交付 1 號(hào)車位。林悅接收后發(fā)現(xiàn)，車位地面存在用薄鋼板覆蓋的可活動(dòng)電纜溝，侵占約 50% 車位面積，導(dǎo)致車輛無(wú)法正常停放，與合同約定嚴(yán)重不符。林悅隨即與甲公司溝通，要求整改或退房，雙方多次協(xié)商后，甲公司工作人員于 2022 年 12 月通過(guò)微信告知林悅可辦理退車位手續(xù)。

2022 年 12 月 26 日，林悅按要求攜帶車位買賣合同原件、付款憑證、發(fā)票等材料前往甲公司售樓處，簽署《解除北京市共有產(chǎn)權(quán)房預(yù)售合同協(xié)議》《客戶退款申請(qǐng)書》等系列文件，甲公司工作人員收取全部原始憑證，但未當(dāng)場(chǎng)加蓋公章，也未出具收條，林悅對(duì)相關(guān)文件及溝通過(guò)程進(jìn)行了拍照、錄音留存。此后，甲公司相關(guān)經(jīng)辦人員離職，林悅遲遲未收到退款，且未實(shí)際使用該車位。經(jīng)多次催促無(wú)果后，甲公司新任工作人員否認(rèn)此前的退車位約定，林悅遂向法院提起訴訟。

裁判結(jié)果

一、解除原告林悅與被告甲置業(yè)公司簽署的《北京市商品房預(yù)售合同》；

二、被告甲置業(yè)公司于本判決生效后七日內(nèi)向原告林悅退還購(gòu)買車位款 330228 元；

三、被告甲置業(yè)公司于本判決生效后七日內(nèi)向原告林悅支付資金占用損失。

法院說(shuō)理

法院認(rèn)為，案涉《北京市商品房預(yù)售合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，對(duì)雙方均具有法律約束力。

關(guān)于合同解除問(wèn)題，當(dāng)事人協(xié)商一致可以解除合同。林悅接收車位后發(fā)現(xiàn)存在電纜溝瑕疵，與甲公司溝通整改無(wú)果后提出解除合同，甲公司工作人員通過(guò)微信明確同意退車位，并要求林悅提交相關(guān)材料辦理手續(xù)，林悅按要求簽署解約文件并交付合同原件等憑證，甲公司的上述行為應(yīng)視為雙方已就解除合同達(dá)成一致，林悅提交的聊天記錄、錄音、文件照片等證據(jù)足以佐證該事實(shí)，故對(duì)林悅要求解除合同并退還車位款的訴訟請(qǐng)求予以支持。甲公司以未收到解除材料、文件無(wú)公章為由否認(rèn)解約事實(shí)，與查明事實(shí)不符，法院不予采信。

關(guān)于資金占用損失，甲公司收取林悅解約相關(guān)材料后，理應(yīng)及時(shí)履行退款義務(wù)，其長(zhǎng)期拖延退款的行為必然給林悅造成資金占用損失，林悅主張的損失計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)符合法律規(guī)定，法院予以支持。但林悅主張的損失起算時(shí)點(diǎn)缺乏依據(jù)，結(jié)合雙方辦理解約手續(xù)的時(shí)間，法院確定了合理的損失起算時(shí)點(diǎn)。

關(guān)于違約金及貸款利息損失，庭審查明案涉車位的電纜溝瑕疵系規(guī)劃設(shè)計(jì)所致，并非甲公司刻意違約造成，且該瑕疵并未導(dǎo)致車位完全喪失使用特性，故林悅主張的該兩項(xiàng)訴求缺乏充分事實(shí)及法律依據(jù)，法院不予支持。