北京房產律師：賣家簽約后反悔？法院：根本違約須雙倍返還定金！

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2023年11月1日，陳先生（化名）與林先生（化名）在甲中介公司（化名）居間下簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定：

林先生將其名下一號房屋（建筑面積216.25㎡，用途為商業）出售給陳先生；

房屋總價620萬元，已設定抵押820萬元，最遲于2023年12月25日前完成解押；

房屋已出租，租期至2029年2月28日，月租金35,363元，押金20萬元；

合同明確約定：房屋交付后，押金20萬元由林先生轉交陳先生，由陳先生在租期屆滿后退還承租人；

陳先生于簽約當日支付定金10萬元；

剩余房款605萬元應于2023年11月21日通過資金監管支付。

簽約當晚，林先生才告知中介：實際存在一份《補充協議》，將租金降至每月3萬元，且聲稱20萬元押金中17萬元是營業執照押金，只能轉交3萬元。陳先生對此表示無法接受。

更關鍵的是，林先生在簽約前未告知承租人出售事宜，也未取得其書面放棄優先購買權聲明。簽約后第6天（11月7日），林先生主動與承租人協商解除租賃合同，理由是“買家要求20萬押金必須給到”。

2023年11月6日，林先生曾微信承諾：“11月13日償還銀行貸款410萬元，辦理解押”。但到期未履行。

2023年11月13日，陳先生通過中介向林先生發送《解除合同告知書》，主張因林先生多項違約行為（隱瞞租賃實情、擅自解約租戶、未按期解押），導致合同目的無法實現，要求雙倍返還定金20萬元。

林先生反訴稱：陳先生未按期支付房款，構成根本違約，應賠償違約金114萬元及律師費。

裁判結果

法院判決：

1. 林先生于判決生效后十日內向陳先生雙倍返還定金20萬元；

2. 駁回林先生全部反訴請求。

法院說理

法院圍繞“誰違約”這一核心爭議，作出如下認定：

一、林先生存在多項根本違約行為

1. 隱瞞真實租賃情況：

合同載明月租35,363元，但實際存在《補充協議》降租至3萬元；

簽約時未披露，損害陳先生對租金收益的合理預期。

2. 未依法取得承租人放棄優先購買權聲明：

雖事后補交無日期的聲明，但錄音證明簽約前未告知承租人賣房，違反合同義務。

3. 擅自與承租人解除租賃合同：

11月7日即告知中介“已與租戶協商解約”，而租戶退租直接導致商用房核心價值喪失；

法院認為：買家購買帶租商用房，租戶穩定性是交易基礎，林先生行為使合同目的落空。

4. 未履行解押承諾：

11月6日書面承諾13日解押，構成對合同的補充承諾；

到期未履行，且無證據證明陳先生同意“用購房款解押”（合同約定需簽補充協議）。

二、陳先生不構成違約

支付605萬元的期限為11月21日，而11月13日合同已合法解除；

在林先生多項違約、租戶即將退租、解押無望的情況下，陳先生行使法定解除權，符合《民法典》第563條；

三、定金罰則適用

因林先生違約導致合同解除，依據《民法典》第587條，收受定金方應雙倍返還；

反訴主張的違約金、律師費等，因無違約事實，全部駁回。

律師提示

1. 商用房交易，租約是核心資產：

若房屋帶長期租約出售，租戶穩定性直接影響交易價值，賣家不得擅自解除。

2. 租賃信息必須如實披露：

隱瞞補充協議、虛報租金，構成欺詐性締約，買家可主張解除+索賠。

3. 押金歸屬寫入合同即具約束力：

不得以“內部約定”“營業執照押金”等理由單方變更。

4. 口頭或微信承諾=合同義務：

賣家承諾具體履約時間（如解押日），即構成合同一部分，違約需擔責。

5. 定金≠訂金：

定金具有擔保性質，違約方將面臨“沒收”或“雙倍返還”的法律后果。

北京房產律師建議：

購買帶租商用房時，請務必：

要求查看原始租賃合同及所有補充協議；

核實承租人是否簽署放棄優先購買權聲明；

在合同中明確押金金額、歸屬及交接方式；

對賣家重要承諾（如解押時間）保留書面證據。

本案再次警示：誠信是交易基石，任何隱瞞或擅自變更，都將付出法律代價。