拿地八年，首農終于要賣房了

文/北京進深 林振興

拿地八年，首農終于坐不住，要開始賣房了。

朝陽奶西板塊，馬上將有1500套新房入市，建面約90-220㎡，項目名叫御林灣，背后大股東正是首農集團。

御林灣是一個“有故事”的項目，從2017年拿地至今，動工-停工-又復工，報規(guī)-改規(guī)-再報規(guī)，現(xiàn)如今終于要在年底面世。

項目公司（東洲房地產）背后的股東，除了首農，還隱藏著三位神秘“金主”。

是否是因為股東較多，影響了開發(fā)進展，這個也不好說。

更抓馬的是，因委托貸款引發(fā)的糾紛，大股東曾將二股東和東洲房地產一同告上了法庭。

眼下，一次性砸盤放量上千套房源，首農能順利去化嗎？

畢竟北京“好房子”項目遍地，御林灣對比現(xiàn)在的“好房子”，無論從得房率、戶型設計，還是園林等各方面差距不小，甚至連地鐵都沒有。

在產品上“落后”其他新盤，御林灣只能在價格上做出“讓步”。

它由南向北依次是，望京云尚、望京樾、中建宸園和望京國譽府，目前在售新盤的是成交價在8-9萬/㎡。置業(yè)顧問告訴進深君，御林灣項目單價6萬 /㎡。

但，隔壁同首農開發(fā)的東洲家園，有的二手房掛牌價不到3萬/㎡。

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從規(guī)劃上來看，御林灣是一個建面約21.04萬㎡的超級大盤，由南區(qū)324與西區(qū)323兩個地塊組成，還規(guī)劃了約2.3萬㎡商業(yè)，共計約1500套房源。

其中，324地塊（南區(qū)）規(guī)劃12棟高層住宅樓，共1485戶，面積段約90-155㎡，所有一層都帶院子。該區(qū)帶有下沉商業(yè)廣場，包含中直機關的家屬樓、人才房和商品房。

南區(qū)的優(yōu)勢在于，近百米樓間距。但缺點也不少，容積率2.2，且戶型設計相較現(xiàn)在的“好房子”顯然過時，得房率在80%上下。

例如，90㎡戶型，缺角多，暗衛(wèi)，干濕不分離，廚房是狹長型。

最奇葩的是北向次臥僅設置了1米多寬的南向窗子，采光不好。

125㎡戶型東南也缺了一個大角，餐廳對著廁所，進門到客廳的過道面積被浪費。

該戶型的客廳面寬僅4m，在海淀、朝陽類似面積段的房子，面寬都比這個大。

而且南區(qū)324地塊，不僅有商品房，還有中直機關的家屬樓、人才房。

這樣的考慮，或許是開發(fā)商為了資金平衡需要。但“混居”也會導致居住人群差異大，社區(qū)氛圍、管理標準不太好統(tǒng)一。

所以開發(fā)商想出來了奇招，據小道消息，“南區(qū)324地塊的人才房/中直家屬樓/商品房，在地上住宅有柵欄綠植等軟隔離，地下車庫也是隔離的，物業(yè)公司也不一樣，可以認為是三個獨立的小區(qū)。”

323地塊（西區(qū)）規(guī)劃3棟6-7層76套住宅樓及商業(yè)配套，建面約213-220㎡，一層下躍，頂層上躍，南北均有平臺觀景空間。

西區(qū)的優(yōu)勢在于，約1.3的容積率。但它仍有三大bug：1、緊鄰來廣營北路，噪音影響大；2、離東洲家園近，有采光遮擋；3、沒有成片的園林景觀。

價格方面，置業(yè)顧問表示，“西區(qū)洋房價格略高一點，但不超過8萬元/㎡。”

在奶西，做200多平的大平層，東洲房地產的勇氣可嘉，它勢必會與北邊的望京國譽府進行正面較量。

在當前市場環(huán)境下，賣大平層也并非易事。

國譽府于2024年1月20日取證，推出8棟期房234套，主力戶型為180㎡/200㎡四居。截至目前，網簽122套，去化率剛過半，成交均價8.99萬/㎡。

更何況，奶西很大，“奶”還很多，周邊多塊住宅地塊待拍。

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時間回溯至2017年，東洲房地產以24.958億元拿下朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)來廣營北路R2二類居住用地、F1住宅混合公建用地。

彼時，合同約定開工時間為2017年12月23日，竣工時間為2020年12月23日。

2019年，324地塊項目有了動工跡象。該工程發(fā)包單位為北京東洲房地產，總承包單位為江蘇省建工集團。

當年2月底，該項目上還發(fā)生一起機械傷害事故，造成1人死亡，直接經濟損失約230萬元(含賠付死者家屬160萬元)。

2021年，29-324等地塊公示了項目方案。彼時，它收到了127條反饋意見。但后來，卻沒了下文。

從去年以來，324地塊陸續(xù)傳來了動工動靜。

今年1月3日，29-324等地塊項目建設方案進行了變更。

緊接著1月9日，東洲房地產發(fā)了一張大紅喜報，慶祝29-324等地塊項目(西區(qū))喜封金頂。

至于為何停工又復工，只有開發(fā)商心里最為清楚。

東洲房地產成立于2012年，注冊資本3000萬元，由北京首農食品集團全資子公司北京市東郊農場和北京伯仲聯(lián)投資，分別持股51%和49%。

伯仲聯(lián)投資成立于2011年，注冊資本1000萬元，由張瑾、楊于武、趙錦明，分別持股75%、15%、10%。

大股東張瑾還投資了北京百子灣體育休閑俱樂部和北京華唐正融礦業(yè)投資。其中，華唐正融礦業(yè)還投資了懷化華唐投資、湖南華唐大成投、廣西蒙山都坡礦業(yè)。

二股東楊于武名下投資了北京鑫銀隆科技開發(fā)、北京潤土投資管理；三股東趙錦明則投資了北京恒達緯地建筑工程。

更戲劇性的是，東洲房地產內部還上演過一場股東內訌。

大股東北京市東郊農場將二股東伯仲聯(lián)投資和東洲房地產一同告上了法庭。

法院認為，該案涉及東郊農場公司、東洲公司、北京銀行簽訂《委托貸款協(xié)議》，系因委托貸款引發(fā)的糾紛，屬于金融民商事糾紛。

但伯仲聯(lián)投資卻辯稱，是東郊農場公司運用自有資金進行民間借貸的行為，不應屬于金融業(yè)務。

去年10月，東洲房地產還發(fā)生了人事變動，法人兼董事長韋素玲退出，范學靈接過交接棒，他也是東郊農場黨委副書記、總經理、董事。