睡前消息984期文稿，深圳救不救萬科，經濟學例題來了

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2025年萬科的危機已經不是新鮮事，但最新財報數據還是讓市場倒吸一口涼氣。

2024年全年虧了490億，2025年前9個月又虧280億，不到兩年時間，公司凈資產就從2500億掉到了1750億，股價也只剩巔峰時期的兩成。

這家曾經的地產優等生，如今正陷在虧損謎團和財務隱患里。

萬科的危機不是突然爆發的，2023年它賬面還有一百多億盈利，2024年就急轉直下陷入巨虧。

面對危機，萬科也在做自救動作，最明顯的就是處置存量房。

2023年手里還有7000億的存量房，去年底降到5200億，最新財報顯示已經只剩4200億，一年半時間處置了2800億資產。

還有個標志性的操作是賣掉深圳超級總部地盤，這塊地31億入手，最后22億轉手，虧了9億。

雖然虧了錢，但這個操作很能體現萬科的自救風格，只處置實體資產，不搞花里胡哨的套路。

這和恒大形成了鮮明對比，恒大倒臺前還在搞內部集資、打折賣預售房，最后連10%的錢都還不上，而萬科賣的每塊地、每套樓都能對應到實實在在的財產。

本來想覺得這種體面自救能換來市場信任，后來發現完全不是這么回事。

現在萬科市值只有750億，還不到凈資產的一半，投資人根本不敢進場。

投資人不敢碰萬科股票，不是沒道理的，它的賬面藏著不少待解的財務隱患，首先是應收賬款的問題，萬科有2435億應收賬款，其中965億已經拖了3年。

有財務經驗的人都清楚，應收賬款拖得越久，變成壞賬的概率就越大。

現在會計事務所對3到4年的應收賬款，大多會按四成比例算違約，這么算下來，萬科可能要計提386億壞賬準備金，是現有壞賬的一倍多。

更讓人費解的是合作項目的資金占用，到去年底，萬科在合作項目上累計投了1160億，這筆錢占了總資產的十分之一，也相當于凈資產的一半。

可按萬科的口徑，這些合作項目不涉及“重要企業”，只是和合作方搞的獨立項目公司，讓股東不用在意，這筆錢花得有點蹊蹺。

萬科是行業龍頭，合作方本該有求于它，前些年不給合作方打白條就不錯了，反過來還墊付上千億流動資金，親兄弟都未必能做到。

而且這些錢的回報極低，去年只拿到8.23億利息，相當于把上千億變成了合作方的現金流補充。

最近萬科前CEO祝九勝、前董事長辛杰先后被公安機關逮捕，也讓這些資金謎團更難解開。

萬科的麻煩，還把大股東深鐵集團拖進了泥潭，這事得從2015年的股權之爭說起。

當年寶能的姚振華盯上了萬科，他先是賣菜起家，后來搞地產、拿金融牌照，用前海人壽的資金連續舉牌萬科，一個月就成了第一大股東，持股比例比華潤還高。

萬科管理層沒辦法，只能找深鐵來解圍，深鐵當時花了大價錢，372億買了華潤手里的股權，又花292億接了恒大的股份，總共砸了664億現金，持股峰值接近三成。

深鐵入股本來有兩個目標，一是靠萬科補充現金流，二是讓自家子公司借萬科的殼上市，可現在兩個目標都沒實現。

過去兩年深鐵給萬科輸了300億血，這明顯違反了“沉沒成本不算成本”的經濟規律。

深鐵這么做，核心原因是管理層不想為之前的投資決策擔責，只能盡量拖下去，證明自己當初的選擇沒錯，不過萬科的底子其實比很多人想的好。

它總共有3642億有息負債，其中1533億一年內到期，可必須盡快兌付的債券只占12%，比手里的現金還少。

而且萬科早年拿地都在一二線城市，這些資產就算不升值，也能變現或者繼續開發，比恒大的資產靠譜得多。

本來想覺得深鐵應該趕緊切割止損，后來發現事情沒這么簡單。

如果現在讓萬科破產清算，它的幾千億資產肯定會被賤賣，合作項目的上千億資金能收回三成就不錯了，保交樓任務還會轉嫁給各地政府，深鐵的損失會更大。

有個可行的思路是，深鐵把之前參與決策的人隔離開，新團隊只算未來投入的賬。

甚至可以再拿100多億，加上之前的借款，溢價收購其他股東的股權，讓萬科退市變成全資子公司，直接派人管理。

這樣用1000多億的代價，拿到萬科全國的地塊和項目，只要能理清賬目，說不定能把錢賺回來。

其實不管是萬科還是深鐵，都栽在了“沉沒成本”的坑里。

2023年深鐵如果放棄萬科，能省300多億，可現在已經投了這么多，再按老思路切割反而可能犯更大錯。

房地產行業終究不會消失，萬科的一二線地塊和債務結構都是底氣，只要理清財務謎團，未必熬不過這個低谷。

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