重慶「好房子」大陽(yáng)臺(tái)提檔升級(jí)，安全與自由該如何平衡？

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人們對(duì)美好生活的追求，存在著永恒的剛需，目前中國(guó)住房需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展，人民生活水平顯著提高，住房需求已從"有沒(méi)有"全面轉(zhuǎn)向"好不好"。在人均住房建筑面積不斷提升、城鎮(zhèn)居民住房自有率超過(guò)90%、存量住宅規(guī)模突破300億平方米的背景下，民眾對(duì)住宅的期望不再局限于遮風(fēng)擋雨的基本功能，而是追求更高品質(zhì)、更舒適、更健康、更智能的居住體驗(yàn)。

「好房子」政策應(yīng)運(yùn)而生，2023-2024年中央層面在重要會(huì)議和政策中發(fā)布關(guān)于「好房子」的政策近50次，在今年兩會(huì)上更是將「好房子」首次寫(xiě)入國(guó)家頂層戰(zhàn)略，多省各城早已推出「好房子」建設(shè)白皮書(shū)……一場(chǎng)關(guān)于居住本質(zhì)的深刻變革，正在全國(guó)樓市里悄然展開(kāi)。

重慶也在今年 5 月份正式推出「好房子」相關(guān)政策，提出 13 項(xiàng)具體措施，鼓勵(lì)豐富居住空間形式，并調(diào)整了高品質(zhì)住宅大陽(yáng)臺(tái)的面積及計(jì)容規(guī)則。

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重慶「好房子」核心政策主要是圍繞立體綠化和高品質(zhì)住宅，除立體綠化住宅外的其他高品質(zhì)住宅，單套住宅內(nèi)可設(shè)置一處投影面積不超過(guò)30㎡的多功能活動(dòng)平臺(tái)，且多功能活動(dòng)平臺(tái)不計(jì)容。

立體綠化的贈(zèng)送面積集中在戶(hù)外，高品質(zhì)住宅的贈(zèng)送面積集中在戶(hù)內(nèi)，幾乎將所有產(chǎn)品體系都囊括在內(nèi)。

? 2025年5月重慶出臺(tái)「好房子」政策截圖

在這場(chǎng)沒(méi)有硝煙的競(jìng)爭(zhēng)里，各家房企關(guān)于「好房子」的競(jìng)爭(zhēng)還在加劇中，有產(chǎn)品得房率的暗暗較勁、各方面細(xì)節(jié)品質(zhì)的打磨、配套的比拼……

自2025年5月政策發(fā)布以來(lái)，重慶市場(chǎng)已陸續(xù)推出多個(gè)高品質(zhì)住宅項(xiàng)目，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)正迎來(lái)屬于自己的「好房時(shí)代」！

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重慶的「好房子」政策體系，主要聚焦于層高、電梯配置、隔聲性能等居住品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，但對(duì)陽(yáng)臺(tái)是否允許封閉并未作統(tǒng)一明確規(guī)定，政策存在一定留白空間。

目前，住宅裝修辦法第五條并沒(méi)有明令禁止將陽(yáng)臺(tái)改為客廳，但禁止將沒(méi)有防水要求的房間或陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間。

不同業(yè)主的居住訴求完全不同，有些業(yè)主想要增加室內(nèi)空間、防塵、隔音，為孩子提供更安全的環(huán)境，或者想選擇個(gè)人喜好的封窗樣式和材料，會(huì)選擇封窗。但有些業(yè)主非常看重與自然的直接連通、養(yǎng)植喜陽(yáng)植物或享受開(kāi)闊的通風(fēng)，則不選擇封窗。

而大陽(yáng)臺(tái)封窗，存在著極大的安全隱患。

首先，陽(yáng)臺(tái)本是建筑向外延伸的空間，這類(lèi)延伸結(jié)構(gòu)的承重力本身是有限的。而對(duì)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行封窗處理，會(huì)進(jìn)一步增加陽(yáng)臺(tái)的荷載，直接影響其原有承重力，長(zhǎng)期下來(lái)容易引發(fā)結(jié)構(gòu)安全隱患。

其次，很多業(yè)主封陽(yáng)臺(tái)時(shí)，為追求極致視野，會(huì)拆除陽(yáng)臺(tái)原有的護(hù)欄并安裝一整塊超大玻璃。封窗后的大陽(yáng)臺(tái)玻璃易受氣溫驟變、高溫天氣下室內(nèi)外溫差過(guò)大等因素影響，存在整體脫落或玻璃破碎的風(fēng)險(xiǎn)。若自爆玻璃整塊墜落并砸中路人，更極有可能造成嚴(yán)重傷亡。

然后，封窗可能影響火災(zāi)時(shí)逃生和消防救援，不符合規(guī)范的封窗材料更是會(huì)加速火勢(shì)蔓延。

陽(yáng)臺(tái)本就是重要的逃生和滅火通道，很多業(yè)主封窗首先沒(méi)有修實(shí)體墻“防火分隔”，耐火性不足，再就是沒(méi)有設(shè)置“防火挑檐”，或者挑檐寬度不夠，達(dá)不到耐火要求。

再者，大陽(yáng)臺(tái)封窗后，未來(lái)在維修時(shí)，它會(huì)壓縮建筑外立面檢修、空調(diào)外機(jī)更換的施工空間，增加難度與成本。在清潔上，部分室外臟污玻璃難以觸及，自行清潔有高空墜落風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員也會(huì)因窗戶(hù)結(jié)構(gòu)和樓層高度，提高清潔難度和費(fèi)用。

最后，重慶作為山地城市，山地建筑地形多樣，部分區(qū)域可能風(fēng)壓較大，對(duì)大陽(yáng)臺(tái)荷載承受、防風(fēng)抗震性能要求更嚴(yán)苛，封窗安全性可能難以保障。

在重慶「好房子」的政策背景下，大陽(yáng)臺(tái)封窗的“安全”與“自由”并非絕對(duì)對(duì)立。真正的平衡點(diǎn)在于：在嚴(yán)格遵守安全底線(xiàn)和社區(qū)共同規(guī)約的前提下，盡量實(shí)現(xiàn)個(gè)性化的居住需求。而且封窗也不僅是業(yè)主的個(gè)人選擇，更關(guān)乎建筑安全、社區(qū)規(guī)范乃至城市風(fēng)貌。

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「好房子」四大建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)——安全、舒適、綠色、智慧，安全正是排在第一位的，而業(yè)主私自封窗卻帶來(lái)了巨大的安全隱患。

要想解決大陽(yáng)臺(tái)私自封窗問(wèn)題，則需要一套“組合拳”，在尊重業(yè)主需求、保障社區(qū)安全與美觀之間找到平衡，本質(zhì)上需要構(gòu)建一個(gè)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)、業(yè)主各方責(zé)任權(quán)利清晰的治理共同體。

關(guān)鍵在于從“圍堵”轉(zhuǎn)向“疏導(dǎo)”。與其等問(wèn)題發(fā)生后強(qiáng)制拆除，不如在前期主動(dòng)引導(dǎo)，從源頭上減少違規(guī)動(dòng)機(jī)。

開(kāi)發(fā)商在裝修樣板間時(shí)就應(yīng)注意，拆改飄窗、封閉陽(yáng)臺(tái)是否為合法引導(dǎo)，是否符合法律規(guī)定，是否影響建筑安全。否則，可能涉及誤導(dǎo)消費(fèi)者。

在裝修樣板間時(shí)，首先應(yīng)保證樣板間的裝修不違反住宅裝修辦法的禁止性規(guī)定，同時(shí)，應(yīng)將樣板間與實(shí)際交付房屋的差異以顯著方式告知消費(fèi)者，包括在樣板間張貼告示及在買(mǎi)賣(mài)合同、重要提示中明確告知。如若沒(méi)有提前說(shuō)明樣板房和實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房不一致，則實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

而且如果樣板間建在現(xiàn)場(chǎng)樓棟內(nèi)的，其裝飾裝修應(yīng)符合《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（“住宅裝修辦法”），不應(yīng)有影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

另外，建立《 管理規(guī)約》也是重要依據(jù)。應(yīng)在規(guī)約中明確是否允許封窗、允許的條件、統(tǒng)一的材質(zhì)和樣式要求等，并取得大多數(shù)業(yè)主共識(shí)，使其具有普遍約束力，形成大多數(shù)人擁護(hù)的解決方案，整個(gè)過(guò)程要透明化、民主決策。

并明確各方責(zé)任：開(kāi)發(fā)商不得在銷(xiāo)售時(shí)暗示或誘導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行違規(guī)改造；物業(yè)公司要履行告知、巡查、勸阻和報(bào)告義務(wù)，而非執(zhí)法；業(yè)主清楚違規(guī)后果不僅是恢復(fù)原狀，還可能面臨罰款。

徹底解決私自封窗問(wèn)題，很難一蹴而就，它需要源頭的規(guī)劃智慧、清晰的規(guī)則、有效的溝通、得法的服務(wù)和堅(jiān)定的執(zhí)行共同作用。在保障安全與公共利益的前提下，合理回應(yīng)和引導(dǎo)業(yè)主的個(gè)性化需求，更好的滿(mǎn)足人民群眾對(duì)高品質(zhì)居住環(huán)境的需求。