12月新房供應低迷，11月一線城市二手房成交激增20%！

當11月一線城市二手房成交創下7個月新高，環比激增20%，近四年首次突破51萬套大關的熱潮！遇上12月新房供應量低位持穩，28城單月供應環比下降12%，同比下跌49%，全年累計同比下降19%的冷靜，年末樓市呈現出鮮明的“一熱一穩”分化格局。

就在昨天，上海市監管部門剛剛指導小紅書、B 站等平臺清理「唱衰樓市」信息！

因此，在豪宅價格的扶搖直上，一房難求！K型市場結構不斷加速的情況下，二手房市場供應量疊加成交量飆升的情況下，我們盡量以有利于市場預期的角度去好好分析下！

從數據段四城具體表現看，這場回暖呈現全面開花態勢：北京11月二手房網簽14446套，環比增長19.52%；上海成交22943套，環比大漲24%，創下5月以來新高；廣州網簽9191套，環比增幅超22%；深圳錄得4472套，環比上漲6.6%。

而這其中政策紅利的集中釋放是核心驅動力！以上海為例，從8月“滬六條”到11月增值稅“5改2”、取消普通住房標準等新政，形成政策組合拳！其次，非滬籍外環外社保年限“3改1”，也降低購房門檻，而二套房首付最低20%也撬動了置換需求，稅費減免則直接降低交易成本。

此外，北京則呈現“剛需穩、改善進”的啞鈴型結構，三環內剛需因入學需求集中入場，四環外次新房憑借高性價比吸引改善客群，優質小區單月帶看量近1600次。同時，房價平均數據的理性回歸也讓“以價換量”形成了良性循環，廣州甚至出現罕見的“量價齊升”的態勢，11月成交均價環比上漲2.1%，反映出買賣雙方預期正同步修復。

但與二手房的活躍形成對比，12月新房供應的“低位持穩”其實還是源于深層的供給約束！

克而瑞數據顯示，28城新房供應同比跌幅近半，全年累計下降19%，這與房企融資壓力持續有關。中指研究院數據顯示，2024年房地產行業債券融資5653.1億元，同比下降18.4%，其中海外債發行規模暴跌69.5%，僅69億元。融資渠道收窄迫使房企優先保障“保交樓”，減少新開工規模，導致供應端“提質縮量”，即便是入市項目，也多為核心地段的優質房源。

不過，盡管供應受限，但房企年末沖刺的促銷策略，還是為新房市場注入了脈沖性復蘇力！值得注意的是，當前樓市復蘇呈現顯著的結構性特征，而非全面回暖。

從二手房看，一線核心城市表現突出，但杭州等新一線城市仍有分化，12月杭州全城二手房報價環比微降0.1%，蕭山、建德等區域跌幅超0.7%。而從新房看，上海市中心豪宅“開盤即售罄”與郊區項目“中介比客戶多”形成鮮明對比，中建山水雅境開盤兩周僅售3套，中環桃源里全年去化不足三成。這種分化本質是“核心資產保值”與“非核心資產流動性承壓”的市場選擇，有錢人只看區位稀缺性的特點越來越明顯。

因此，展望未來，樓市“穩中有升”的基調將延續，但復蘇力度仍受多重因素制約。二手房市場方面，政策效應的持續釋放將支撐剛需與改善需求，但若房貸利率出現波動或掛牌量大幅增加，可能影響上漲動能。

而新房市場的脈沖性復蘇在數據段平均后依然可期，但供應約束短期難以緩解，資金鏈緊張問題依然導致新開工難以放量，疊加部分項目交付維權引發的信任問題，購房者觀望情緒仍需時間化解（豪宅除外）。

對于市場參與者而言，核心地段豪宅你何時介入都是OK的，畢竟稀缺，至于其他的，尤其是一些開發區新城類的，謹慎，這需要大的經濟周期和產業推動力才能實現！

最后，從宏觀市場結構看，核心城市、核心區域與優質資產率先回暖，弱二線及三四線城市調整周期延長，一線城市側重 "穩價"，低線城市側重 "去庫存" 和多元化利用的趨勢也會繼續！從數據看，商品房庫存已經連續 8 個月下降，70 城新建商品住宅降幅連續 13 個月收窄，市場正試探筑底，而30 城新房成交同比增長 17%，二手房成交增長 46%，市場必須在存量里先把流動性釋放出來！