【每周經濟觀察】REITs再擴圍有何深意

臨近歲末，我國基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）再迎新一輪擴圍，引發市場關注。

近日，國家發展改革委印發《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》，首次將多業態融合的商業綜合體項目、四星級及以上酒店項目、優質商業辦公設施，以及老舊街區、老舊廠區更新改造項目等城市更新項目納入REITs項目范圍。這被認為是基礎設施REITs底層資產類型的一次重大突破，體現了決策層通過市場化手段實現資源優化配置、推動經濟高質量發展的深層次戰略意圖。

REITs是西方房地產市場上一種成熟的投資信托基金。我國自2020年4月引入REITs試點以來，充分借鑒國際市場經驗，結合我國發展實際進行了本土化創新，尤其是將REITs發行范圍從最初的房地產市場拓展到倉儲物流、收費公路、市政設施、產業園區等，此后又拓展至數據中心、保障性租賃住房、消費基礎設施等領域。

此次REITs擴圍至商業綜合體項目、城市更新等領域，既有對單一消費場景的深耕細作，也有對多元業態的協同發力，精準對接了不同群體的消費需求，在業態聯動中撬動鏈式消費，對于擴大消費規模、升級消費結構、激活消費潛力具有重要作用。

比如，首次允許獨立的商業辦公設施發行REITs，標志著我國REITs在市場結構和資產類型上正逐步與國際市場接軌。這不僅可以顯著擴大入池資產規模，也有利于吸引更廣泛的投資者參與，進一步暢通商業辦公資產與資本市場的連接通道，產生了盤活存量資產、優化產業發展生態的雙重利好。

再如，針對城市更新中普遍存在的投資規模大、回收周期長、社會資本參與難等問題，清單將城市更新設施納入基礎設施REITs范圍，既支持老舊街區、老舊廠區更新改造項目，也支持清單中涉及的多個行業領域和資產類型城市更新綜合設施項目，有利于鼓勵支持各地因地制宜發揮自身優勢，探索多元可持續的城市更新投融資模式。

截至目前，我國共有77只基礎設施REITs上市交易，總市值約2200億元，覆蓋10個行業領域18種資產類型，預計可帶動新項目總投資超1萬億元。盡管基礎設施REITs整體規模并不是很大，但在傳統大規模新增投資空間收窄、有可能加劇債務風險的情況下，通過基礎設施REITs將存量資產證券化，可有效盤活沉淀資產，釋放資金用于新項目建設，相當于為基礎設施建設提供了新的融資渠道。

基礎設施REITs擴圍無疑是盤活存量資產、服務實體經濟的一步妙棋。然而，任何創新金融工具在從試點走向成熟的進程中，都不可避免地會遭遇資產評估、治理結構、信息披露等方面的問題與挑戰。比如，監管要求基礎資產需具備“成熟穩定、運營良好”等特征，能產生持續穩定的現金流，但在現實中完全符合上述條件的“完美資產”較為有限。再如，不同類型的資產特性和盈利模式不盡相同，若REITs沿用標準“一刀切”，可能會將一些具有長期發展潛力的資產拒之門外。

如何補齊上述短板，是推動基礎設施REITs高質量發展的一道必答題。未來，讓基礎設施REITs從“擴圍”走向“提質”，實現健康可持續發展，需要進一步深化制度建設、培育專業能力，以營商環境的優化吸引更多長期資本，實現資產價值的提升。可以肯定的是，隨著試點深化和制度完善，REITs市場有望在服務國家戰略、促進全國統一大市場建設中扮演更為重要的角色。（作者：顧陽 來源：經濟日報）