華潤置地近21億元再掛牌兩處萬象系資產(chǎn)，專家：行業(yè)深度調(diào)整要求房企以現(xiàn)金流為導向

來源：每日經(jīng)濟新聞

近日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，華潤置地（西安）商業(yè)物業(yè)管理有限公司與華潤置地（貴陽）有限公司100%股權(quán)同步掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌底價合計約20.78億元，截止日期均為2025年12月26日。

上述兩家公司分別是位于西安、貴陽的萬象系商業(yè)運營主體子公司，前者的核心資產(chǎn)包括西安西咸萬象城和華潤國際廣場，后者的核心資產(chǎn)為貴陽萬象匯。

12月5日，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）微信采訪時表示，華潤置地處置萬象系資產(chǎn)，本質(zhì)是其“輕重分離”戰(zhàn)略的深化實踐。從行業(yè)背景看，房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整要求房企以現(xiàn)金流為導向，尤其是央國企，最關(guān)注這一點，要在現(xiàn)金流和保利潤等方面有動作。

再處置

萬象系資產(chǎn)

此次掛牌轉(zhuǎn)讓的兩家公司均為華潤置地旗下商業(yè)資產(chǎn)的核心運營主體。

其中，成立于2012年的華潤置地（西安）商業(yè)物業(yè)管理有限公司，注冊地位于西安市西咸新區(qū)三橋新街139號華潤國際廣場，核心資產(chǎn)包括西安西咸萬象城及華潤國際廣場，業(yè)務涵蓋商業(yè)地產(chǎn)運營及辦公物業(yè)租賃。

財務數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度，該公司營收約1.98億元，凈利潤約229.54萬元；截至2025年9月底，資產(chǎn)總計約25.56億元，負債總計約20.44億元，凈資產(chǎn)約5.12億元。

華潤置地（西安）商業(yè)物業(yè)管理有限公司業(yè)績情況 來源：上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所

經(jīng)評估，公司整體價值約8.85億元，9.7億元的掛牌底價較評估價溢價約9.6%。

華潤置地（貴陽）有限公司則成立于2014年3月，注冊地位于貴陽市觀山湖區(qū)興筑西路88號貴陽萬象匯，核心資產(chǎn)即貴陽萬象匯項目。

相較于西安公司，其2025年業(yè)績表現(xiàn)更為亮眼，前8個月營收約1.29億元，凈利潤約1.17億元，而2024年全年凈利潤僅約777.3萬元，增幅顯著。

華潤置地（貴陽）有限公司前8月業(yè)績情況 來源：上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所

不過該公司財務杠桿壓力不小，截至今年8月底，資產(chǎn)總計約11.76億元，負債總計約11.13億元，凈資產(chǎn)僅6294.84萬元。

評估報告顯示，公司整體評估價值約9.7億元，11.08億元的掛牌底價較評估價溢價14.23%。此外，該公司還涉及多筆訴訟，2024年11月向招商銀行貴陽分行抵押貸款6億元，抵押物為貴陽萬象匯，同時為物業(yè)買家銀行融資提供的擔保余額近2億元尚未解除。

兩筆交易均設置了嚴苛的交易條件：意向受讓方需一次性付款，并接受標的公司已簽署的《運營管理服務協(xié)議》全部內(nèi)容且繼續(xù)履行，履行期間不參與物業(yè)資產(chǎn)運營。

據(jù)每經(jīng)記者不完全統(tǒng)計，從2023年起，華潤置地為推進輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)等方式處置了多個萬象系商業(yè)綜合體及產(chǎn)業(yè)園區(qū)類商業(yè)資產(chǎn)，且大多保留項目運營管理權(quán)，涉及項目包括杭州蕭山萬象匯、合肥萬象城、西安西咸萬象城等。這些項目的轉(zhuǎn)讓價格多在19億元到40億元不等，且基本實現(xiàn)溢價出售。

“從底層邏輯看，華潤置地正構(gòu)建‘經(jīng)營性不動產(chǎn)+大資管’雙輪驅(qū)動模式。當前處置萬象城、萬象匯項目，雖為成熟運營資產(chǎn)，但通過‘出售所有權(quán)+保留運營權(quán)’的輕資產(chǎn)模式，華潤置地可繼續(xù)收取管理費、品牌授權(quán)費等穩(wěn)定收益，同時將資產(chǎn)價值變現(xiàn)，投入核心城市的其他項目開發(fā)和運營，形成‘資產(chǎn)變現(xiàn)—資金回籠—其他項目投資’閉環(huán)?！眹儡S進稱。

新房開發(fā)豪宅化、商業(yè)資產(chǎn)去重向輕

從財務結(jié)構(gòu)來看，華潤置地輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型已初見成效。

2025年半年報顯示，華潤置地經(jīng)常性業(yè)務收入205.6億元，同比增長2.5%，占總營收比重達21.7%，經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務毛利率高達72.9%，對核心凈利潤的貢獻占比提升至60.2%。

其中，經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務收入121.1億元，同比增長5.5%；輕資產(chǎn)管理業(yè)務收入60億元，同比微增1.1%。截至上半年，公司在營購物中心達94座，總零售額1101億元。

每經(jīng)記者注意到，伴隨商業(yè)資產(chǎn)“輕重結(jié)合”的調(diào)整，華潤置地開發(fā)銷售業(yè)務也在同步調(diào)結(jié)構(gòu)，住宅開發(fā)業(yè)務有向高端化突圍的趨勢。

今年上半年新增的148萬平方米土地儲備及可售貨源，多位于一二線城市核心地段。下半年以來，上海沄啟濱江、深圳灣沄璽等多個豪宅項目集中入市，其中沄璽首開銷售額達130億元，刷新2025年全國單盤首開紀錄。

嚴躍進提到，華潤置地“商業(yè)去重向輕+住宅豪宅化”的雙輪驅(qū)動模式，本質(zhì)是“穩(wěn)定現(xiàn)金流+高利潤產(chǎn)品”組合策略，符合當前行業(yè)調(diào)整期的生存邏輯。不過由于近期豪宅市場發(fā)生了新變化，企業(yè)需要采取更靈活的策略。

從政策層面看，證監(jiān)會已啟動商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點，為房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供了政策利好，華潤置地、大悅城、金茂、萬科等均在積極布局。