北京買房：理清思路，購房建議1735

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我家現住在雙井富力城A區，141平米是唯一的房子，現在市價1100萬，想現在賣掉后買百環家園西園的房屋三居室約580萬。這樣可以套出資金約500萬再買一個富力城的房子大開間約300萬后還可以留存手中的約100萬，如果不賣富力城的房子以后再賣擔心繼續下跌低于1000萬。非常焦慮請您給個建議。

A：

1、您這想法挺特別的，不多見，估計除了中介誰都不敢給什么建議。我也只能是列出情況供參考吧。

2、富力城A區141平的，面積超了普宅線但不多，其他看不出什么劣勢。1100/141=7.8萬單價。這里的坪效應該是100塊錢左右，那這套房能租1.4萬嗎？如果可以的話，租售比應該是700多不到800吧，對于高檔小區的大戶型來說基本合理，雖然趕不上小戶型劃算，但在同檔次小區中正常。

3、百環家園，曾經是全北京地段兒最好+價格最高的經適房。但到目前為止，這里是全北京保值最弱的經適房。以后的價格走勢看品質是否能提升吧，希望能逆轉。

當然，如果您能買到性價比很高的房子那就算撿漏兒了。所謂性價比其實就是租售比，北京平均值是650，百環的估計能在600左右，那如果您看的這套房能租到小1萬就算很值了，越高越值。

但考慮好，如果不是真的撿漏兒，那即便大盤回暖，百環這種小區可不算投資性強的，最好成績就是不再走弱而已。

4、富力城300萬的大開間怎么說呢？這我不敢瞎說，看具體的情況吧。不過一般來說，開間是所有戶型中保值相對弱的，尤其是大開間更弱。這種戶型單身和小家庭自住很合適，租金也合適，但相對房價走勢來說不太占優，否則也不會現在的價格。

所以還是看是否能撿漏兒吧，關鍵是價格，能買到超跌的就算值，否則就未必怎樣了。

5、富力城的是否低于1000萬，如果這戶型的房預估租金能達到1.4-1.5萬，那跌過千萬的可能性很小。畢竟這是高檔小區，又是大戶型，租售比本來就要高于平均值，跌到平均值就算明顯超跌了。

6、留100萬，如果有穩妥+高息的理財渠道就套現，如果沒有的話，那現在大銀行的存款利息最高1.5%，國債是1.7%。而北京現在平均租金收益率是1.8%，小戶型非學區房最高能到2.5%。

所以考慮好吧，北京樓市上這種租金收益高過存款利息的時候不多，到現在才三次，每次都是相對低點。

7、總之我建議是再考慮一下吧，一般如果說避險投資都是換好房子，畢竟只有好東西才什么時候都稀缺呢。很少聽說賣了好的買弱的，圖什么呢？

打個比方就是現在就業形勢不好，怕單位降薪，所以辭了央企的工作去跑外賣，我估計這么干的不會太多。畢竟經濟是有周期的，順著政策和趨勢才可能更有利。

僅供參考。

二

Q:

兒子兒媳都在北京體制內上班，，一個在豆各莊，一個在車道溝附近，兒子家住在長陽，自己的房子，當初買房也是買在了高位上，小孩快三歲了，戶口在西城，現在糾結的是想換套房子，還是租房，兩個人能折中一下上班的距離，但是手里的預算不到200萬，長陽的這套房賣的話的跌100多萬元，章哥能給個建議嗎？

A：

1、豆各莊和車道溝上班，住長陽，那折中的話就是中軸路了，合適嗎？

2、而且既然是都在體制內，那孩子上學的話有沒有政保？哪種政保？對房子的位置有什么要求嗎？這還是先跟單位確認一下吧，各單位的政策都不太一樣。

3、常規來說，如果單位對“房籍”沒有要求，那“換租”是相對更劃算的。比如把朝陽的房子租出去，然后拿著租金在西城租房子，一般能占西城25%左右的便宜。

但您家房子在長陽，近郊的房子一般都租金略低，占不到太大便宜，也就10-15%吧。而且隨著入學人口的減少，學區房的溢價也有可能再下降，那這種換租就意義不大了。

4、另外還一點，常規建議是房子最好別太折中，而是盡量方便一方的通勤。畢竟孩子上學之后需要家長陪伴，那一個人辛苦總比倆人都沒時間陪孩子要強的多。

5、再有一點，長陽的房子裝修怎么樣？如果裝修一般就無所謂了，換租的話怎么都至少不吃虧。但如果裝修的很好，那出租的話可毀裝修，一般三年左右就毀的沒什么價值了，對應房租不劃算，還不如趁著裝修值錢的時候賣掉呢。

6、總之我現在提不出什么建議，也看不太懂您家這預算。反正孩子離上學還三年呢，甭著急，再考慮一下，也跟單位確認好政保的政策再說。

如果是不限房籍，那要不就看看海淀西部的這幾個學區，比如北太平莊和學院路等地，學區不是太熱門，在這種時期有可能買到溢價很低的房子，那性價比就劃算多了，或許從數值來說比長陽的還合適呢，離西城也都不遠。但這看您家的預算吧，做個詳細點兒的。

僅供參考。

三

Q:

我家4口人，2個孩子已上大學，現在住在通州，考慮以后孩子工作就業，準備在城區購買大戶型改善房。看了奶西地塊國譽府的200平4居，開發商還有尾房，價格和剛開盤時沒有降價。想請教章哥，我們是現在買國譽府的房子，還是等著過2年買它的現房或者是二手房價格更合適些？

而是我們考慮大概10年后，我們會賣掉這種大戶型的房子，換回100多平的房子，您覺得這種低密的大平層，保值的可能性大嗎？

A：

1、這問題我不好回答，因為對新樓盤不熟悉，連價格都不知道，點評人家不合適。

2、不過提醒一句，常規建議是慎選尾房，除非是長期自住不準備賣的。因為既然是尾房就說明不好賣，而且是在我們開發商的售樓處+渠道商+中介，還有各種媒體和活動推介的情況下都不好賣的。

那在新房階段，這么多人花了這么多錢都沒賣掉，成為二手房之后，您認為憑個人能力能找到高價接盤的嗎？至少不容易吧，所以考慮好再買，商品價格是由供需關系決定的，接盤的人少，價格就上不去。

3、另外二手房是樓盤的真正價值，新樓盤則是土地方+開發商認為的價值。至于買哪種房就看折扣和計算性價比吧，用數字說話才有說服力。讓當地中介算算吧，他們熟悉行情。

4、低密大平層的保值，這得配合地段兒，有的地段兒就好賣+保值，有的地段兒就成錯配了。用吃飯打個比方吧，您說佛跳墻在什么飯館兒能賣出高價？高檔酒樓唄，這才能真正體現出價值。而如果在大排檔那肯定沒有東北亂燉好賣了，價格也就上不去。

豪宅也是如此，在有錢人扎堆兒的地段兒就保值，典型的看萬柳等地，甭說大平層了，連別墅都保值。但普通地段兒就差多了，北京保值不好的豪宅有的是。

所以這就找人評估奶西的地段兒價值吧，將來能源源不斷的吸引到富人就能保值，否則就是錯配。

5、總之這種新樓盤的問題我回答不了，只是列出這些情況供參考

僅供參考。

四

Q:

請問，我今年38歲，來北京13年了，2021年幾乎最高點買的房子，現在跌幅高達20%以上。悲催的是我失業已經一年半，僅靠老婆和不多的積蓄在還月供，每月1萬多，壓力非常的大，最多再支撐一年不到。

我想問的是，我是**行業從業者，按照行業慣例是每五年一個興衰周期，這次周期是2022年開始的，按慣例應該是今年就開始回暖。但到年底了也沒有任何好轉的跡象，明年更不知會是什么情況？

如果不回暖的話那我恐怕還很難找到工作。而如果再疊加房價繼續下跌，我們拿著這套房就成負資產了，還不如提前賣掉。所以我想問您，北京房價將會是如何走勢？我們是否有必要再死扛著，至少一年，甚至兩年。

A：

1、這我怎么回答啊？我認為這是兩件事，一是您的行業是否回暖+是否找到工作的問題，第二才是樓市行情的問題。這兩個問題是獨立的，不太好混為一談吧？

而且就算是樓市現在就回暖了，房價上漲，但如果您沒有找到工作+沒增加收入，那對生活有什么實質影響嗎？撐不住月供還是撐不住啊。而且這種情況下會不會因為更加舍不得賣房，進而更加窘迫啊？

2、所以我覺得您迫切解決的不是樓市是否回暖，這根本無法準確預測+控制。而能有所控制的只是您是否找到工作或增加收入，如果能，那也就無所謂什么房價漲跌了。

3、我還是這句話，北京房價沒什么下跌空間，就因為租金收益率已經超過同期銀行利率。這種情況在歷史上出現的次數就三回，每次都是相對的低點。但什么時候開始上漲我不知道，也不敢預測。

4、您的行業我也不懂，不敢多說什么。只能說我理解您的心情，但實在幫不上什么忙，能堅持就盡量吧，好日子都是熬出來的。

僅供參考。

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