付清千萬(wàn)房款卻拿不到證？房產(chǎn)買(mǎi)賣律師：違約金主張有技巧

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案情介紹

2014年12月30日，趙峰與乙公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，以1595萬(wàn)余元購(gòu)買(mǎi)位于西城區(qū)的一號(hào)房屋。合同明確約定：

房屋交付后730日內(nèi)（即2020年1月20日前），乙公司應(yīng)協(xié)助趙峰取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證；若逾期，按已付房款日萬(wàn)分之一支付違約金，直至辦證完成。

2018年1月20日，乙公司交付房屋，趙峰當(dāng)日支付契稅、代辦費(fèi)等共計(jì)48萬(wàn)余元，委托乙公司代為辦證。

然而，乙公司因集團(tuán)債務(wù)危機(jī)長(zhǎng)期拖延。2020年5月，趙峰無(wú)奈自行繳稅并辦理產(chǎn)權(quán)證，于5月21日取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。但乙公司直到2023年1月9日才退還代收費(fèi)用。

趙峰認(rèn)為，根據(jù)合同及乙公司此前承諾，違約金應(yīng)計(jì)算至退費(fèi)之日（2023年1月8日），合計(jì)172萬(wàn)余元，遂起訴主張違約金及資金占用費(fèi)。

乙公司辯稱：

趙峰已自行辦證，買(mǎi)賣合同義務(wù)已履行完畢，違約金應(yīng)止于2020年5月21日；

即便需擔(dān)責(zé)，日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，遠(yuǎn)超實(shí)際損失，請(qǐng)求法院調(diào)減。

裁判結(jié)果

法院作出判決：

乙公司于判決生效后7日內(nèi)，向趙峰支付逾期辦證違約金236,863.66元。

（注：原告主張172萬(wàn)元，法院支持約13.7%）

法院說(shuō)理

1. 開(kāi)發(fā)商確屬違約

乙公司未在合同約定的730日內(nèi)（2020年1月20日前）協(xié)助辦證，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

2. 違約金計(jì)算截止日為實(shí)際取得產(chǎn)權(quán)證之日

根據(jù)《商品房預(yù)售合同》第二十二條，違約金計(jì)算至“實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書(shū)之日”。趙峰于2020年5月21日取得產(chǎn)權(quán)證，此后乙公司雖未退費(fèi)，但辦證義務(wù)已履行完畢，故違約金不應(yīng)延續(xù)至2023年。

3. 違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，依法酌減

合同約定日萬(wàn)分之一（年化約3.65%），看似合理，但結(jié)合：

? 趙峰已實(shí)際占有使用房屋；

? 自行辦證未造成重大經(jīng)濟(jì)損失；

? 乙公司因集團(tuán)重整陷入系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，并非惡意違約；

法院依據(jù)《民法典》第585條，綜合合同履行情況、過(guò)錯(cuò)程度、實(shí)際損失等因素，大幅調(diào)減違約金至23.6萬(wàn)元。

4. 資金占用費(fèi)未被支持

因趙峰未就契稅等費(fèi)用的資金占用損失提出明確訴訟請(qǐng)求，且該部分屬委托合同關(guān)系，法院未予處理。

律師提示

? “自行辦證”≠放棄違約金，但計(jì)算截止日很關(guān)鍵

一旦買(mǎi)受人自行取得產(chǎn)權(quán)證，開(kāi)發(fā)商的辦證義務(wù)即告完成，違約金通常只計(jì)算至發(fā)證日，而非退費(fèi)日或起訴日。

? 日萬(wàn)分之一未必能全拿

雖然北京地區(qū)商品房合同普遍采用“日萬(wàn)分之一”標(biāo)準(zhǔn)，但若開(kāi)發(fā)商證明違約非惡意、買(mǎi)受人無(wú)實(shí)質(zhì)損失，法院大概率會(huì)調(diào)減，尤其在房企暴雷背景下。

? 保留“開(kāi)發(fā)商承諾繼續(xù)計(jì)違約金”的證據(jù)

本案中，趙峰稱乙公司曾口頭承諾“違約金算到退費(fèi)為止”，但因無(wú)書(shū)面證據(jù)，法院未采信。重要承諾務(wù)必書(shū)面確認(rèn)！

? 早辦證早止損

若開(kāi)發(fā)商明顯無(wú)力辦證，買(mǎi)受人應(yīng)盡快自行申請(qǐng)登記，避免損失擴(kuò)大。拖延只會(huì)讓維權(quán)更被動(dòng)。

? 違約金≠賠償金，需證明實(shí)際損失才能爭(zhēng)取更高金額

如因無(wú)產(chǎn)權(quán)證導(dǎo)致無(wú)法落戶、子女入學(xué)、抵押融資等，可提供證據(jù)主張更高賠償，否則法院可能僅支持象征性補(bǔ)償。

北京房產(chǎn)律師特別提醒：

面對(duì)開(kāi)發(fā)商辦證拖延，

? 第一步：發(fā)《催告函》要求限期辦證；

? 第二步：若60日內(nèi)無(wú)進(jìn)展，立即自行申請(qǐng)登記；

? 第三步：同步收集損失證據(jù)，準(zhǔn)備主張違約金；

? 切勿輕信口頭承諾——產(chǎn)權(quán)證，自己拿最安全！