2026年北京首場(chǎng)土拍，竟然是它！

文/北京進(jìn)深 徐迪

12月5日，通州宋莊鎮(zhèn)丁各莊等四村城改項(xiàng)目FZX-0703-6002地塊進(jìn)入用地預(yù)申請(qǐng)。

規(guī)劃建面約8.74萬㎡，交易起始價(jià)15.62億元，樓面價(jià)約1.79萬元/㎡。

預(yù)申請(qǐng)受理時(shí)間自2025年12月5日起至2026年1月4日下午17:00。

這是北京第九輪供地清單中首個(gè)被激活的地塊。

如果順利轉(zhuǎn)正，將是2026年北京首宗出讓的住宅地塊。

2025年首拍是海淀朱房雙子，吸引了8家房企入?yún)⑴c，最終兩宗地都以高溢價(jià)出讓，場(chǎng)子非常熱。

第九輪清單中，朝陽東壩、海淀朱房等熱門板塊也都有宅地供應(yīng)，通州宋莊地塊最先被激活，還挺讓人意外的。

今年城六區(qū)以外的土拍，通州確實(shí)是少數(shù)能拍出溢價(jià)的市場(chǎng)。

但都是老城區(qū)地塊，類似梨園、八里橋等板塊，共同的特點(diǎn)是配套成熟且臨鐵。

而宋莊鎮(zhèn)位于通州區(qū)北部，遠(yuǎn)在東六環(huán)外。

目前地塊周邊暫無地鐵直達(dá)，距離最近的地鐵6號(hào)線潞城站將近5公里。

項(xiàng)目占地4.85公頃，地上建筑規(guī)模約8.74萬，容積率1.8，限高36米(局部45米)。

規(guī)劃范圍內(nèi)涉及1處社區(qū)管理服務(wù)用房，規(guī)劃建筑規(guī)模為500平方米，由二級(jí)競(jìng)得人無償代建并移交區(qū)級(jí)相關(guān)部門管理。

出讓文件顯示，該地塊旨在打造低密度、高品質(zhì)住宅。建筑布局應(yīng)形成清晰、有機(jī)的空間結(jié)構(gòu)，明確共、半公共、私密空間序列。

建議通過建筑錯(cuò)落布局、點(diǎn)板結(jié)合等方式，塑豐富的空間層次和視線通廊。

宜采用高低結(jié)合的建筑組合形式，建立舒緩有序、通透舒朗的城市高度秩序，形成輪廓舒展的建筑天際線。

結(jié)合城市道路紅線寬度，營(yíng)造尺度舒適宜人的街廓比。

規(guī)劃宋莊文化區(qū)二路東側(cè)建筑宜與項(xiàng)目地塊西側(cè)規(guī)劃宋莊文化創(chuàng)意公園設(shè)置通透的視線通廊。

此外，對(duì)于建筑體量，明確提出應(yīng)與周邊建筑在尺度上保持整體協(xié)調(diào)有序，以行人尺度為參考，分段處理建筑立面形象，不宜形成體量過大的單體建筑。

合理控制沿街建筑的長(zhǎng)度與高度，與城市界面相協(xié)調(diào)，避免建筑體量過長(zhǎng)過高，形成高大封閉的沿街界面，對(duì)城市街道產(chǎn)生壓迫感。

并給出具體數(shù)字要求，當(dāng)建筑高度在18-36米時(shí)，住宅單一方向?qū)挾炔灰顺^四個(gè)單元；

當(dāng)建筑高度在36-45米時(shí)，住宅單一方向?qū)挾纫詢傻饺齻€(gè)單元為宜。

建筑風(fēng)貌要求構(gòu)建現(xiàn)代簡(jiǎn)約、精致典雅、富有活力、綠色生態(tài)的整體居住風(fēng)貌，體現(xiàn)北京城市副中心的新時(shí)代氣質(zhì)。

建筑材料宜使用石材、金屬板、陶板等材料，鼓勵(lì)采用綠色低碳、環(huán)保健康的建筑材料，禁止使用低質(zhì)塑料板、大面積單色玻璃、大面積鏡面材質(zhì)，大面積素色涂料或油漆。

宜采用中高明度、中低艷度、暖色系建筑色彩。

本次規(guī)劃范圍位于坡頂協(xié)調(diào)區(qū)，鼓勵(lì)建筑采取坡屋頂形式建設(shè)，采取非坡屋頂?shù)默F(xiàn)代屋頂形式應(yīng)與周邊區(qū)域第五立面協(xié)調(diào)，與坡屋頂無明顯沖突。

七層以下建筑一律采用坡屋頂，七層以上建筑30%以上采取坡屋頂。

坡屋頂除瓦材外，也可使用高品質(zhì)金屬、玻璃等材料。

（宋莊丁各莊等四村城中村改造一片區(qū)安置房項(xiàng)目效果圖）

宋莊鎮(zhèn)靠近城市副中心，是京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略中的重要組成部分。

地塊東至現(xiàn)狀宋莊文化區(qū)三路，南至規(guī)劃宋莊鎮(zhèn)政府南街，西至規(guī)劃宋莊文化二路，北至京榆舊線。

周邊有谷德瑪特購(gòu)物廣場(chǎng)、華聯(lián)購(gòu)物中心（六合新村店）、北京安貞醫(yī)院通州院區(qū)、宋莊文化創(chuàng)意公園、路縣故城遺址公園等生活配套設(shè)施。

根據(jù)北京城市副中心規(guī)劃，宋莊的定位是藝術(shù)小鎮(zhèn)，附近商業(yè)業(yè)態(tài)以藝術(shù)館、美術(shù)館為主。

當(dāng)前城市界面一般，大量荒地之間的村莊房屋待拆遷，近年隨著部分旅游資源的開發(fā)，餐飲業(yè)態(tài)逐漸發(fā)展起來，生活配套設(shè)施陸續(xù)落地。

2024年1月，宋莊鎮(zhèn)部分村莊被列入城中村改造計(jì)劃，標(biāo)志著區(qū)域城市化的重大進(jìn)展。

今年9月17日，宋莊鎮(zhèn)政府公告，丁各莊等四村城中村改造項(xiàng)目安置房（梁各莊福運(yùn)佳園、春和景明、朗芳園、通瑞嘉苑、后北營(yíng)家園、召里家園）已具備交付條件，將啟動(dòng)安置房入住各項(xiàng)工作。

9月22日，丁各莊等四村城中村改造一片區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示，地上建面約13.99萬㎡，規(guī)劃17棟7-15F住宅樓。

住宅采用3米層高標(biāo)準(zhǔn)的“好房子”設(shè)計(jì)。

外立面設(shè)計(jì)美觀大方，高度錯(cuò)落有致，結(jié)合搬遷區(qū)域村民生活風(fēng)貌的需求，安置房采用低艷度冷暖灰色系，主體材質(zhì)采用具有質(zhì)感的仿石漆。

小區(qū)戶型多樣，面積在50㎡-135㎡之間，可滿足丁各莊等四村所有村民回遷安置需求。