長壽路688米7家綜合商業體：高密度開店后的“馬路生意經”

亞新生活廣場

長壽路沿線688米，近年來密集分布7家綜合商業體。這一布局既帶來了商業氛圍的聚集效應，也引發了激烈競爭和客流稀釋，呈現出“幾家歡樂幾家愁”的分化格局。

伴隨我國城市化進程與社區商業的蓬勃發展，部分城市核心區域及大型社區周邊新商圈崛起，長壽路688米一段，沿線大大小小7家商業聚合體，密度之高，上海罕見。細析“七星連珠”，可管窺新時期的馬路生意經。

從空間上看，東始江寧路，西至膠州路，昔步·統益里、巴黎春天百貨、189購物中心、鴻壽坊、長壽里、旭輝里、亞新生活廣場連成一線。

昔步·統益里

巴黎春天百貨

189購物中心的盒馬鮮生店內

鴻壽坊

長壽里

旭輝里

亞新生活廣場

從時間上看，1996年開業至今的亞新生活廣場以廠房改造的半露天創新形態開啟商圈序幕，輝煌多年，今雖逐漸褪色，仍不斷調整求變；2011年、2017年相繼開業的巴黎春天百貨、189購物中心毗鄰而立，“傳統商場”的定位相似；2021年開業的旭輝里與7號線、13號線地鐵直接相連，人流量可觀；2023年9月開業的鴻壽坊，在老上海街巷肌理中植入現代商業功能，迅速憑借“精致煙火氣”的定位成為網紅地標；2025年初長壽里、昔步·統益里開門迎客，帶來休閑消費新選擇。

這個生態多元的長壽路商圈，坐擁內環核心區位與蘇州河水岸資源，既是承載滬西市井記憶的老牌商業聚集地，也是歷經城市更新迭代的消費新場域，其中商業體有老有新，有落有起，如何串珠成鏈，是各方共同的課題。

如何引來客，留住人

長壽路商圈是餐飲店老板蔣齊林的“傷心地”，他的店因為經營不如預期，堅持幾年后于去年黯然撤場。“除了平臺管理運營的一些問題以外，客流是最大的問題。”他說。

“之前我做的是獨立店鋪，進商場，租金比原來高30%—50%，但我還是選擇了長壽路，選擇了進商場。”他說，當時考量主要有二：一是希望新商場、新概念可以帶來更大的流量；二是有個平臺可以省去很多后顧之憂，比如中央空調、安保等一系列軟硬件上的服務。

“一開始生意很不錯，新商場很熱鬧，我們店的坪效可以做到3000—4000。”蔣齊林介紹。餐廳坪效指的是營業額與門店營業面積的比值，在餐飲行業，如果能將坪效做到5000，基本可以處于頂尖位置，個人經營的小店能到3000—4000已屬中上水平。當時他的不少“鄰居”也能做到這一數字，然而半年之后卻紛紛下降，甚至跌到最初的1/3。

“這可能源于客流不理想。”他分析，“一方面，到了這個時間點，沖著新商場新鮮感來的遠近消費者，該來的都來過了；另一方面，商場內部、商圈內部的餐飲同質化競爭激烈，隨著多家新店開出，客流不斷稀釋。”

原本他也想過開通外賣拓展客源，但估算后發現在現有運營成本下，外賣是虧本的，最終還是選擇放棄。“如果能在更高層面上做好業態多元性規劃，是否可以成為我們商家更大的助力？”蔣齊林說。

在長壽路、江寧路口的昔步·統益里，清潔工正為一家已搬空的餐廳外側玻璃墻做清潔。它的斜對面，一家新疆餐廳不久前剛換成潮州餐廳，只有靠近長壽路的一家寧波菜餐廳、一家韓國菜餐廳較有人氣。

昔步·統益里，清潔工正為一家已搬空的餐廳外側玻璃墻做清潔。

統益里的目標是成為商圈內“小而美”的文化潮流新地標，然而客流量同樣成為其發展瓶頸。

“統益里的店都很好，要想想辦法，怎么讓更多人過來。”住在附近的居民陳女士認為，這里有上海市首家現場烘焙的寵物零食店，有加拿大輕戶外品牌的中國線下首店，還有專設的“早C晚A”休閑餐飲空間，卻缺少引來更多人流量的路徑。

以幾百米開外的旭輝里為例，與地鐵13號線、7號線有兩個地下“接口”的它，對留住客流動足了腦筋。位于地下一層的核心商戶奧樂齊連鎖超市，發揮磁吸效應，成為不少居民生活消費必經之地。經過深入調研后旭輝里大幅調整業態配比，實現從常規社區商業向主題型餐飲社交空間的轉型，增加更多消費時間。

旭輝里與地鐵13號線、7號線有兩個地下“接口”直連。

奧樂齊店內。

對統益里而言，隔著一條馬路就是地鐵13號線江寧路站的4號口，能否充分利用這一優勢，增設地下通道，讓地鐵客流進出更便捷？此外，這里周邊居民眾多，在業態均衡性上，當前重心過度偏向餐飲與潮流零售，社區便民業態完全缺失。是否可以滿足周邊居民買菜、修配等日常剛需，適當引入生鮮便利店、便民服務站等業態，形成“潮流消費+便民服務”的互補格局，吸引更多人群駐留并養成消費習慣？

“老底子”要翻出“新花頭”

吃過晚飯散散步，是如今許多人雷打不動的習慣，長壽路沿線便是天然的燈光步道，走走、吃吃、買買，好不愜意。7家商業體中段，緊挨著的長壽里和鴻壽坊人氣最旺。不過，創新商業形式過程中，“老底子”怎樣翻出“新花頭”？周邊居民和專家有話說。

今年初剛開業的長壽里，“三條隊伍”最有名。最東邊凈素包子鋪是“國民級”網紅，憑借穩定的品質與親民的價格積累了大量忠實客群，不分早晚要排隊，最高峰排隊時長達30分鐘；當中是其核心商戶——一家西北菜餐廳，一樓、二樓共4000平方米的營業面積，沿街窗口的羊肉串、新疆馕香氣撲鼻，又是一列長隊；最西邊則是以好吃著稱的糖炒栗子……如此，甜、咸、葷、素齊備，路人走過總忍不住去那繚繞香氣里“軋軋鬧猛”。

長壽里前常見三條隊伍。

在它隔壁的鴻壽坊，首屆“精神抖擻節”剛剛落下帷幕，這是一場專為50歲以上人群打造的退休生活嘉年華。“抖擻派對”區域內，50歲的內蒙古街舞達人“三歲娜拉”與Z世代舞者同臺競技，舞姿靈動不輸年輕后輩。尊巴舞池的律動表演與電子八段錦的融合展現出傳統與現代的碰撞，吸引了不少路人涌入舞池參與互動。據悉，為期2天的活動，鴻壽坊客流量同比提升10%。

如今，這座面積1.5萬平方米的商業體，創下上海小體量商業的“流量神話”。截至2025年9月，項目開業兩年間接待客流超1200萬人次，日均客流達2.7萬人次。

鴻壽坊內的白斬雞攤位。

“這一片地方，我們以前都叫‘大自鳴鐘’，現在很多小青年已經不知道了。”拎著一袋馕的70歲阿婆指點著眼前的燈火輝煌追憶往昔。大自鳴鐘是上海普陀區西康路與長壽路交會處的舊稱，因1926年建于該地的紀念塔（大自鳴鐘）得名，它高約30米，曾是滬西第一高建筑，當時周邊商肆繁榮、人聲鼎沸，是重要的商業中心。

在上海市商業經濟學會會長、上海大學聶永有教授看來，“大自鳴鐘”是一個傳承老上海記憶的歷史文化符號，不為所用、直接消失有些可惜。能否結合歷史活化經驗，將蘇河水岸文化、長壽路工業記憶融入經營布局和空間設計，如在樓層走廊設置“老長壽路影像展”等。對“文化+商業”標簽的強化，還可進一步拓展到整個商圈，串聯統益里（里弄文化）、189弄（工業遺存）、長壽里（市井文化）等歷史空間，策劃“長壽路文化動線”，推出“工業記憶導覽”“里弄美食地圖”等主題線路。如此，鮮活動人的當下與厚重的歷史體驗疊加，形成獨一無二的商業風貌，有望吸引更多外區市民，以及外省、外國游客，為區域商業發展帶來無上限的增量空間。

規劃“商圈共享業態”

值得一提的是，7家商業體中，老牌商場的自我更新之旅從未停止。

作為長壽路商圈的“初代網紅”，亞新生活廣場的發展歷程見證了周邊商業的興衰迭代。1996年12月8日，其以上海首家廠房改造商業綜合體的創新形態開業，開放式布局在當時極具特色，曾舉辦張信哲簽售會等明星活動，成為滬西潮流地標。但2009年后受電商沖擊、業態陳舊、定位模糊等問題影響，商場陷入低迷。2023年起，運營方明確“市井煙火氣”主題定位，2024年夏季，這里重開后被列入普陀區城市更新重點項目，以差異化打法重新回歸大眾視野。

亞新生活廣場一家餐廳外的等座區。

相親角。

早上9點，亞新生活廣場里的壹天俱樂部位于二樓的門口已經人頭攢動。這家提供餐飲娛樂綜合服務的場所，主要面向退休人群及親友聚會需求，以“一站式、一價全包”模式運營。它也是“白天銀發經濟+晚上夜經濟”的分層運營策略的一部分。

壹天俱樂部內開心拍照的老姐妹。

廣場一樓則以特色夜宵餐飲為主，引入特色音樂表演的民謠星、徐媽串串火鍋館等品牌，所有餐飲商戶均營業至凌晨，憑借半開放式內街的優勢實現營業時間不受限。

然而，也有觀點認為，亞新持續發展需解決業態聯動不足、品牌影響力有限、服務細節欠缺等問題。業態聯動方面，當前白天與夜間客群完全分離，容易陷入定位模糊的困境。

“這里有爆辣火鍋烤串，也有爺爺奶奶吃飯的圓臺面，還有相親角、征婚信息墻……”在附近工作的李先生坦言，“好像是歡迎所有人，但有特定需求的人群，首選可能不是這里。”

2011年開業的巴黎春天百貨，這幾天正在進行大面積的外墻裝修，新引入的網紅餐廳開業在即。與城市更新的浪潮相比，其升級迭代似乎相對慢了些，業態仍以常規的餐飲、少量的購物、教育培訓等為主，雖相繼引入朱光玉、王富貴等人氣餐廳，卻難讓吃客們更進一步消費。緊鄰的189購物中心開業稍晚，業態布局類似，其地下2層的盒馬鮮生令不少顧客選擇了后者。

盒馬鮮生店內的海鮮區。

傳統模式不變，光靠東敲西打的人氣店，是否能真正改變在附近居民心中的“老舊形象”？

專家指出，解決這些困境，或許不應頭痛醫頭、腳痛醫腳，須從更高層面考量、規劃。長壽路商圈周邊3公里內可覆蓋數百萬消費客群，雙地鐵與蘇州河資源形成天然吸引力，城市更新項目更注入新鮮活力，讓它已具備“區位優越、客群穩定、形態多元”的基礎優勢。但也存在“聯動不足、特色分散、客群單一”的問題，商業體之間是此消彼長的競爭關系，而非錯位的互補關系。

復旦大學經濟學院副教授左雪靜建議，客群拓展需實現“精準深耕+跨界引流”雙輪驅動。一方面深耕在地客群，針對核心客群打造專屬消費場景。如，為年輕家庭推出“親子消費通兌券”，為老年群體推出“康養文娛卡”，聯動7家相關業態，提供更優質的服務。

另一方面積極跨界引流，借助蘇州河水岸經濟帶建設契機，打造“蘇河夜航+商圈消費”聯動產品，吸引游船游客上岸消費；聯動靜安寺、南京西路商圈推出“跨區消費聯票”，通過地鐵直達優勢承接外區客群。

同時，業態整合需構建“差異化定位+集群化發展”的新格局。如，建立商圈業態數據庫，避免同類品牌過度集中；限制同一菜系餐飲品牌數量，鼓勵特色首店與創新業態入駐；同時規劃“商圈共享業態”，在核心區域設置大型停車場、游客服務中心、公共藝術空間等，提升整體消費體驗，進一步吸引更多年輕客群與外區客流，實現從“社區型商圈”向“區域級消費目的地”的跨越。

【專家對話】

從“商業線”到“消費帶”

城市周刊：隨著社區商業發展，不少區域內商業項目新老疊加，密集布局。對此，您怎么看？

聶永有（上海大學教授、上海市商業經濟學會會長）：商業集聚的雙刃劍效應在于一方面聚合產生人氣疊加；另一方面同質競爭導致“你多我少”的零和博弈，幾乎每個定位類似的商業體里有70%—80%以上的相同品牌，一旦區域商業供給進入飽和狀態，邊際項目就可能面臨虧損乃至倒閉的風險。因此，商業體串珠成鏈既帶來機遇，也潛藏隱憂，尤須在運營上找到平衡，通過業態優化組合助其最終成長為優質的“消費帶”。

與此同時，政府應基于城市人口分布和消費潛力，科學規劃商業網點布局。例如，江蘇省就曾發文要求合理規劃商業綜合體，從嚴控制大體量項目上馬，避免區域內過度開發。

規劃部門可以建立商業項目準入的審核和預警機制。如在項目立項和審批階段引入商務部門意見，對擬進入飽和區的新項目嚴格把關。通過商業網點信息平臺的動態監測，一旦發現某區域商業設施供給過剩、出租率低下，及時調整、暫停新增供地，以免惡性競爭。

對于已經出現過密布局、效益不佳的區域，政府也應積極介入調控和轉型。可以鼓勵和引導部分商業物業轉型其他功能。對持續虧損的“空城”商場，通過政策扶持引進公共服務或創新業態予以盤活。

城市周刊：當大型商業體與社區商業（鄰里型商業）大小并存，面對“大而強”的前者，后者如何展現自身價值？

聶永有：社區商業體量雖小，卻貼近居民日常，完全可以走出特色化道路，通過滿足周邊居民高頻需求，形成高黏性優勢。

首先，社區商業要精準定位客群：根據社區人口結構和生活方式，確定主打業態組合。例如年輕白領聚集的社區，可側重時尚潮流、小資餐飲；老年居民為主的小區，則配置生鮮超市、診所、便民服務設施等。

其次，業態組合差異化是關鍵。不能簡單復制大型商場的品牌堆砌，而應引入社區特色店鋪和服務，如社區書店、健身房、本地餐飲、托幼教育等，把“生活氣息”融入商業空間，使社區商業成為“生活的自然延伸”而非刻意的消費目的地。通過“在地文化賦能”，社區商業還能塑造自身獨特的文化標簽。例如結合當地歷史、人文主題進行裝修布置，定期舉辦社區節慶活動、非遺手作市集等，營造社區歸屬感和文化氛圍，讓居民對社區商業產生情感認同。

城市周刊：就新商圈中的單體而言，如何找到自身維度與生存之道？

聶永有：面對新的消費趨勢，單一功能的商業體逐漸難以滿足人們的需求，“商業+”的融合模式正在興起。這一模式指的是將購物中心與文化、旅游、社區服務、公共空間等元素深度融合，打造具有復合價值的場所。國內外許多案例表明，“商業+”可以為區域帶來新活力。

首先是商業+文化。一個經典案例是韓國首爾COEX購物中心將中庭改造成開放式公共圖書館——星空圖書館。這座耗資60億韓元打造的場景占地2800平方米，藏書7萬余冊，全年舉辦160場以上文化活動，賦予購物中心濃厚的人文氣息。雖然圖書館本身不以營利為目的，但自開張后，COEX客流量一年內激增至2100萬人次，50多家新品牌相繼入駐，一鋪難求。

其次是商業+旅游/娛樂。在迪拜，通過在購物中心內融合大型旅游景點，打造出“購物+觀光”勝地——迪拜商城。該商城內部擁有世界最大水族館、奧林匹克規格滑冰場等眾多體驗設施，每年吸引超過1億人次訪客。諸多案例表明，將商業空間與旅游觀光、有趣體驗相結合，可以極大延長消費者停留時間，擴大輻射范圍，讓購物中心成為城市會客廳和娛樂場所。

這些實踐都指向一點：商業的邊界在拓展。未來，無論是商圈還是單體商業，都將不再是封閉的賣場，而是城市生活的平臺，承載購物、餐飲、文旅、社交等多元需求。這既提升了區域綜合價值，也為實體商業尋找到新的增長點。

原標題：《長壽路688米7家綜合商業體：高密度開店后的“馬路生意經”》

欄目主編：龔丹韻

本文作者：解放日報 彭德倩