深圳樓市，折疊了，撕裂了！

作者：余飛

2012年，一本對中國城市化進程中階層區(qū)隔固化和貧富懸殊的嚴肅思考的小說《北京折疊》橫空出世，作者用科幻題材的表達方式，映射出了一個現(xiàn)實世界的真相：

這是一個折疊的世界，上層掌控白晝與資源，底層蜷縮在深夜的褶皺里，階層壁壘比鋼筋水泥更堅固。

如今這科幻式的隱喻，正精準投射在深圳的樓市版圖上：

一邊是億萬豪宅被狂掃、購房人搶著驗資的狂熱。

一邊是剛需族湊不齊首付、在老破小里計算“還貸生命線”的窘迫，深圳的房子，早已成了劃分生活維度的“折疊軸”。

01

深圳樓市，億萬豪宅被橫掃

11月30日，深圳灣頂豪項目——深圳灣澐璽啟動選房。

項目首推348套面積約209-1150平方米的大平層戶型，均價約16.88萬元/平方米，套均總價約5462萬元，總價在3064萬-37743萬元之間。

你沒看錯，最貴的總價，高達3.77億元。

就是這樣的天價，開盤當日去化率竟高達約七成，單日銷售額高達130億元。

這一成績也刷新了今年11月由廣州保利玥璽灣創(chuàng)下的106億元全國單盤單日銷售紀錄。

看到這一數(shù)據(jù)，普通的我們簡直難以想象。

花這么多錢買一套房子，圖什么？何況現(xiàn)在房價仍在下行，他們難道就不擔心虧損嗎？

但這就是現(xiàn)實世界，這就是階層差異下的不同思考。

普通人在當下的大環(huán)境中，節(jié)衣縮食，進入了防御性消費狀態(tài)。

以機構披露的歷年餐飲消費數(shù)據(jù)來看，2022年全國餐飲大盤人均消費43.2元，今年前三季度降至33元。

而對于頂層世界的人來說，錢只不過是賬戶里的一堆數(shù)字而已。他們今天花的錢，用不了多久，就會在別處賺回來。

在應對不確定的大環(huán)境時，富人有資源，有渠道，有方式來應對，而窮人只能以七尺身軀與兩個肩膀硬扛。

此外，房價下行對于富人來說，并不難受。房價下行中最難受的是中產(chǎn)，窮人與富人都無感。

因為窮人從始至終都買不起房，房價下行根本收割不到他們。

富人的房產(chǎn)，只不過是他們豐富資產(chǎn)布局中的一環(huán)而已，失之東隅收之桑榆的策略，讓他們穩(wěn)坐釣魚臺。

中產(chǎn)則不同，在北上廣深買房，他們很多人都壓上了全部家當，甚至掏空了三代積蓄，房價下降引發(fā)的收入下行，讓他們在應對剛性債務時疲于奔命。

這就是我不斷強調(diào)的話，每一輪經(jīng)濟調(diào)整，都會讓貧富差距進一步擴大，更加撕裂。

瑞銀最新發(fā)布的2025年《瑞銀億萬富豪報告》顯示：

全球億萬富豪人數(shù)增長8.8%至2919人，總財富增長13%至15.8萬億美元，創(chuàng)下新高。

亞太區(qū)迎來顯著回升，億萬富豪人數(shù)從981人增至1036人，增幅居全球之首。該區(qū)總財富增長11.1%至4.2萬億美元，其中79%為白手興家，領先所有地區(qū)。

中國內(nèi)地仍在亞太區(qū)占據(jù)領先地位，新增財富3214億美元至1.8萬億美元。中國新增70位億萬富豪，總?cè)藬?shù)達470人，僅次于美國的924人。

02

已經(jīng)破“6”的深圳房價

億萬豪宅和普通住房是兩個世界，富人與窮人在兩個平行時空。

這種豪宅被橫掃的個案不會對整體市場帶來任何變化，更不是房地產(chǎn)筑底的信號。

這樣的案例，在深圳過去四年房價不斷下行的大背景下，時有發(fā)生，未來也仍會發(fā)生。

比如2021年海德園B區(qū)、深業(yè)中城、前海潤峯府，2022年招商璽家園、海德園A區(qū)、招商仕林臻邸，2023年的前海時代三期，2024年的海德園二期A區(qū)。

接下來，蛇口中信·信悅灣、后海招商璽、深超總GCC聯(lián)泰超總灣三大頂級豪宅，即將入市。

但這些豪宅的日光與被瘋搶，均沒有改變深圳房地產(chǎn)下行的行情，無論是成交量還是房價，都在波動下降中。

第一，跌入底部的成交量。

2021年是深圳房地產(chǎn)市場的高點。

當年新房成交量52417套，2023年跌至31621套。2024年在四季度救市拉東西產(chǎn)生了翹尾效應，最終拉動全年商品房成交量上漲至37972套。

來源：每日樓市早讀

但這種效應僅維持了一個季度，今年7月份單月商品房成交量再次跌破3000套，11月份也只有2644套。

來源：每日樓市早讀

二手房市場的走勢同樣如此。

2020年短期高峰的二手房成交量達到了95273套，2021年就腰斬至40699套。2024年在四季度拉動下，二手房全年成交量達到了54487套。

來源：每日樓市早讀

進入2025年行情回落，11月份二手房單月網(wǎng)簽量為4472套。

來源：每日樓市早讀

2、過去四年，深圳的均價一路跌破8萬、跌破7萬、跌破6萬。

深圳二手房成交均價在2021年創(chuàng)下8萬高點，2022年跌入7萬，2023年跌入6萬。

2024年7月份，深圳房價跌破6萬，之后在10月份反彈至6.3萬元，11月份漲至6.43萬元，12月份回落至6.33萬元。

2025年7月份再次跌破6萬，11月份跌至5.7萬元。

來源：每日樓市早讀

最關鍵的是，就目前全國的經(jīng)濟、就業(yè)與房地產(chǎn)大環(huán)境來看，仍沒有看到任何筑底的跡象。

國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)顯示，前10個月全國房地產(chǎn)投資下降14.7%，降幅創(chuàng)下調(diào)整以來的最大。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)顯示：

1至10月份，新建商品房銷售面積71982萬平方米，同比下降6.8%；其中住宅銷售面積下降7.0%。新建商品房銷售額69017億元，下降9.6%；其中住宅銷售額下降9.4%。

來源：國家統(tǒng)計局

商品房銷售額跌幅即將再次登上兩位數(shù)。

央行披露的數(shù)據(jù)顯示，10月份全國房貸再次負增長，是今年以來的第四次負增長。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：央行

財政部數(shù)據(jù)顯示，2024年全年賣地收入48699億元，較2021年高點下跌了44%。

今年前三季度的賣地收入，繼續(xù)降至22302億元。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：財政部

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)還顯示，70個大中城市二手房環(huán)比，9月份與10月份均無一城不降。

四大一線城市中，除了上海的新房環(huán)比仍上漲外，北京、深圳、廣州無論新房還是二手房，價格都在下降。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

03

深圳樓市的判斷

沒有永遠的上漲，也沒有永遠的下跌。

對于深圳樓市，乃至北上廣和杭州的判斷，都是一樣，這類由信心和預期決定的市場，早晚會漲，但節(jié)點不好判斷。

以深圳來說：

第一，早晚會漲，是由深圳的經(jīng)濟發(fā)展勢頭、產(chǎn)業(yè)勢頭、人口競爭力、供小于求的基本面決定的。

過去四十多年的經(jīng)濟快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)強勢崛起，讓深圳的人口爆炸性增長。

深圳從1979年立市到2024年年末，人口翻了57.3倍。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：深圳市統(tǒng)計局

瘋狂涌入的人口帶來的必定是巨大的購房需求。

除了購房居住的硬需求外，還有隨著產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟狂飆帶來的瘋狂的投資需求。

人口不斷流入、熱錢不斷流入，硬需求與炒作需求疊加之下龐大的購房需求，推動著深圳房價水漲船高。

而另一方面，深圳在對待房產(chǎn)上，由于逼仄的空間和堅持工業(yè)立市的原則，讓深圳始終“重產(chǎn)業(yè)、輕居住”。

深圳工業(yè)用地占比常年維持在30%左右，這一數(shù)值接近國際15%-30%指標的上限；居住用地占比，40年來從未達到國際通用指標下限。

更為關鍵的是，深圳本就占比不大的居住用地上，超一半房子是無法公開成交的城中村。

深圳擁有1044個城中村，數(shù)量全國第一。另外，深圳有1200萬人居住在城中村，占總?cè)丝诘?7.5%。

這種房產(chǎn)分布，導致深圳真正能流通的商品房少之又少。

最新數(shù)據(jù)顯示，深圳 商品房236萬套，保障房75萬套，公寓等其他住房123萬套，單位自建房75萬套，工業(yè)宿舍201萬套。

一方面是不斷涌入的人口和瘋狂炒作的需求，另一方面是稀少的供地和商品房供應，雙重夾擊下，深圳的房子不斷突破天花板。

這是深圳房價過去持續(xù)上漲的根本邏輯，也是未來其潛力的底座。

第二，節(jié)點難以判斷。

房地產(chǎn)還要調(diào)整多久，何時止跌，其實并不取決于樓市本身，而是取決于經(jīng)濟大環(huán)境。

我依舊認為，房價與收入、預期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現(xiàn)了新的平衡點，房價才會止跌。

而無論是放開限購、放開落戶，還是降低首付等其他措施，都做不到這一點。

要快速實現(xiàn)平衡，一方面要不斷縮小房價與收入之間的差距，要么提升民眾的收入，要么不斷降低房價。另一方面，恢復信心。

無論是縮小房價收入比，還是恢復信心，都得基于經(jīng)濟回暖、就業(yè)回暖。

就目前的情況來看，依舊懸得很。

雖然房價已經(jīng)持續(xù)調(diào)整了四年多，但很多人的收入也在縮水，工作更是不穩(wěn)定。

這種情況下，哪來的信心與底氣背負房貸買房？

在收入不確定的當下，不少人的房子已經(jīng)變成了法拍房，成了銀行的資產(chǎn)。

最近，主流媒體紛紛爆料， 商業(yè)銀行正在加速推進房產(chǎn)直售業(yè)務。據(jù)不完全統(tǒng)計，包括農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行等在內(nèi)的大行，以及蘭州農(nóng)商行、大連銀行、哈爾濱銀行等在內(nèi)的中小銀行，均正通過阿里資產(chǎn)、京東等第三方平臺大量直接銷售房產(chǎn)，部分銀行在售房產(chǎn)標的已超萬套。

正如財經(jīng)專家付鵬所說，現(xiàn)階段民眾更多的不是想著如何去增加收入，而是想著如何減少不必要的消費，屬于一種防御狀態(tài)。

這正是今年多次出現(xiàn)消費貸、房貸負增長的本質(zhì)邏輯。

所以，如果后續(xù)經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)的數(shù)據(jù)無法給予市場信心和預期，一線城市也無法上演獨立行情。

何時是節(jié)點，無法預測。 但有兩點是可以肯定的：

第一，房地產(chǎn)的黃金時代，已經(jīng)一去不復返了。等這一輪調(diào)整結(jié)束之后，一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)住宅，依舊具備保值增值作用，但憑借炒房賺快錢的時代，不存在了。

第二，全國分化、區(qū)域分化、城市分化。

未來的房地產(chǎn)市場，會是一個極度碎片化的市場。不僅全國范圍內(nèi)分化嚴重，區(qū)域分化、城市內(nèi)部分化同樣嚴重。

畢竟，中國人口紅利已經(jīng)終結(jié)，而大多數(shù)城市海量的庫存現(xiàn)狀也擺在這里。

這便意味著，這一波調(diào)整之后，我們的房價會類似于日本。

幾個核心城市群中的核心城市（一線與部分強二線城市），價格在通脹和需求作用下，繼續(xù)上漲。其他大多數(shù)城市，會在人口流失之下，橫盤若干年。少部分人口流失嚴重，產(chǎn)業(yè)羸弱的城市，房價白菜化。

核心城市，核心區(qū)與郊區(qū)，會有同樣的分化。

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