萬(wàn)科，又出大事了？

最近很多人問(wèn)萬(wàn)科的事情，就想著隨便寫寫，

寫之前呢，看了一下網(wǎng)上的言論和事件的熱度，發(fā)現(xiàn)“萬(wàn)科”的關(guān)鍵詞搜索已經(jīng)霸榜頭條了

不過(guò)呢，全網(wǎng)的言論，什么萬(wàn)科生死劫、什么房地產(chǎn)徹底完了、什么要暴雷等等的觀點(diǎn)，我都不認(rèn)可，

為什么不認(rèn)可呢？”

因?yàn)?strong>"這世界沒(méi)有真相，只有視角

不同人，不同身份，不同利益視角，看待當(dāng)下的萬(wàn)科自然是不一樣的，

購(gòu)房者看到萬(wàn)科消息，想得是萬(wàn)科房子還能不能買、銀行知道萬(wàn)科的消息，想得是萬(wàn)科的貸款怎么辦，而債權(quán)人知道萬(wàn)科近況，考慮得是怎么利益最大化.........

所以，這世間任何事情，沒(méi)有所謂的對(duì)或者錯(cuò)，更沒(méi)有真正意義上的好與壞，不過(guò)就是利益不同，視角不同，看法不同罷了

那么，今天寫這篇文章，想表達(dá)什么呢？或者說(shuō)我的觀點(diǎn)又是什么呢？

一句話：萬(wàn)科，應(yīng)該活下去~

01

萬(wàn)科為什么“應(yīng)該活下去呢”

來(lái)，大家先思考幾個(gè)問(wèn)題，把這幾個(gè)問(wèn)題思考清楚了，答案也就顯現(xiàn)出來(lái)了：

第一個(gè)問(wèn)題：為什么是現(xiàn)在？

第二個(gè)問(wèn)題：什么才是萬(wàn)科真正的問(wèn)題？

第三個(gè)：為什么輿論甚囂塵上？

最后，萬(wàn)科的問(wèn)題是天災(zāi)還是人禍？還是天災(zāi)引發(fā)了人禍，亦或者是人禍帶來(lái)了天災(zāi)？

我呢，先拋磚引玉，說(shuō)說(shuō)自己的看法，大家也留言，說(shuō)說(shuō)你們的觀點(diǎn)，

第一：為什么是現(xiàn)在？

萬(wàn)科的問(wèn)題不是今天才有的，萬(wàn)科的問(wèn)題也不是“萬(wàn)科獨(dú)有的問(wèn)題”。

那么，為什么萬(wàn)科"有問(wèn)題“這件事，今天才浮現(xiàn)出來(lái)呢？

原因無(wú)非三個(gè)字：掀鍋蓋

深鐵是萬(wàn)科的大股東，但之前的深鐵對(duì)萬(wàn)科的支持，不論是資金的輸血、還是信用的背書，都是前領(lǐng)導(dǎo)”辛杰“所領(lǐng)導(dǎo)的班子做出的決定；

現(xiàn)在呢

換人了~深鐵董事長(zhǎng)換人了

自古以來(lái)都是“一朝天子一朝臣，一屆官員一攤事”。更何況萬(wàn)科這攤子事情，是一攤上下游“萬(wàn)億”級(jí)別的事情~

換句話說(shuō)，萬(wàn)科的事，有點(diǎn)大兒

所以，在此時(shí)，打開萬(wàn)科的鍋蓋，讓問(wèn)題暴露出來(lái)，一方面符合人員交接的正常邏輯，另外一方面也便于劃清問(wèn)題。

換句話說(shuō)，查責(zé)任，清資產(chǎn)，誰(shuí)的鍋誰(shuí)來(lái)背~

所以，為什么是此時(shí)？

答案莫不過(guò)三個(gè)字：換人了

文章看到這里，也不要嘰歪什么陰謀論的，這件事本質(zhì)上就是國(guó)字頭人員更迭最正常的流程：

劃清邊界

第二個(gè)問(wèn)題：什么才是萬(wàn)科真正的問(wèn)題？

網(wǎng)上關(guān)于萬(wàn)科的言論特別多，比如短債這件事，是很多媒體寫得最多的。

為啥寫的多？

因?yàn)?1月26日，萬(wàn)科有一只20 億元債券展期一年，

這句話是什么意思呢？

萬(wàn)科欠了20億的債，到期了，還不上，所以延后1年還錢~

這個(gè)消息一出來(lái)，直接讓萬(wàn)科處于“股債雙殺”的境地，近30天萬(wàn)科股票下跌了14.9%，多只債券下跌了20%到40%，個(gè)別債券下跌70%

毫無(wú)疑問(wèn)，萬(wàn)科目前是股債雙殺的境地，可也正因?yàn)槿绱耍侣劅狳c(diǎn)的“料”足夠新興，所以媒體寫得比較多~

那么，萬(wàn)科的問(wèn)題是股債雙殺嗎?

并不是，萬(wàn)科股債雙殺是結(jié)果，不是原因~

那么，萬(wàn)科的問(wèn)題是什么？

我認(rèn)為是造血功能出了問(wèn)題。

房地產(chǎn)行業(yè)是高度資金密集型的行業(yè)，房企常說(shuō)的“造血”本質(zhì)上就是現(xiàn)金流，即企業(yè)維持正在經(jīng)營(yíng)的資金流。

通常包括銷售回款、資產(chǎn)變現(xiàn)、抵押融資、股權(quán)融資等方式。

而萬(wàn)科因?yàn)椤跋破鹆恕卞伾w，股債雙殺，抵押融資、股權(quán)融資兩條造血路徑也就斷了，

而另外兩條造血路徑，銷售回款和資產(chǎn)變現(xiàn)也是前路未卜

因?yàn)閺臄?shù)據(jù)看，并不好——2025 年三季度銷售回款為 - 58.89 億元，資產(chǎn)減值準(zhǔn)備余額達(dá) 539.15 億元，

如果說(shuō)萬(wàn)科造血的抵押融資、股權(quán)融資是因?yàn)橄棋伾w，問(wèn)題暴露帶來(lái)了信用危機(jī)，股債雙殺讓萬(wàn)科斷了兩條造血路徑

那么，銷售回款減少和資產(chǎn)變現(xiàn)減值，主要是因?yàn)橐痪€城市項(xiàng)目去化率 (超 80%) 與三四線城市 (滯銷) 分化嚴(yán)重，同時(shí)市場(chǎng)下行期無(wú)法覆蓋成本，被迫計(jì)提資產(chǎn)大額減值。

我知道，上面的話大家都認(rèn)識(shí)，就是感覺(jué)“繞口”

來(lái)，給大家翻譯一下。

——銷售回款減少的本質(zhì)還是普通跌分漲，也就是一線和部分強(qiáng)二線城市銷售回款可以達(dá)到80%,但弱二線等城市壓根就賣不動(dòng)

——迫計(jì)提資產(chǎn)大額減值，就是萬(wàn)科手里的房子、土地 、各類不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)際能賣的錢比成本少很多，按財(cái)務(wù)制度就必須承認(rèn)這筆“投資”虧損，而且虧的金額很大，

那么，這蟹是萬(wàn)科問(wèn)題的根源了嗎？

我認(rèn)為并不是~

萬(wàn)科今天的困境，本質(zhì)上是：

銷售下滑→現(xiàn)金流枯竭→償債困難→信用危機(jī)→融資受限→經(jīng)營(yíng)收縮→更大虧損的惡性循環(huán)。

本質(zhì)上還是銷售回款現(xiàn)金流造血這條”主動(dòng)脈“切斷了~

那么，銷售下滑的原因是什么？

如果溯源，萬(wàn)科和恒大、融創(chuàng)、碧桂園等房企暴雷的原因是一樣的，就是”打壓“房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了房企的銷售下滑，房企為了彌補(bǔ)缺失的現(xiàn)金流”飲鴆止渴“打折出售——從而進(jìn)入惡性循環(huán)

說(shuō)到底，還是中國(guó)房子資產(chǎn)價(jià)格下跌，市場(chǎng)銷售量萎縮所引發(fā)的一系列連鎖反應(yīng)~

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02

天災(zāi)還是人禍

何謂天災(zāi)，何謂人禍?

就是問(wèn)題是由人引發(fā)的，還是由不可抗力引發(fā)的。

我知道，很多人提及萬(wàn)科當(dāng)前的問(wèn)題，都把問(wèn)題歸咎在“萬(wàn)科的職業(yè)經(jīng)理人”身上，認(rèn)為萬(wàn)科的問(wèn)題是“人禍”

似乎萬(wàn)科今天的問(wèn)題都是“職業(yè)經(jīng)理人”和團(tuán)隊(duì)的問(wèn)題，尤其當(dāng)總裁祝九勝被抓、煙臺(tái)萬(wàn)科合作方實(shí)名舉報(bào)的消息甚囂塵上之時(shí)，萬(wàn)科的問(wèn)題就變成了萬(wàn)科人的問(wèn)題.................

那么，真的是萬(wàn)科的問(wèn)題真的是“人禍”嗎？

我也不認(rèn)同，不認(rèn)同的理由主要有兩個(gè)

第一個(gè)：不免俗

說(shuō)得再直白點(diǎn)，人性的貪嗔癡怒都有，都不能免俗

那么，如果讓坐在萬(wàn)科某個(gè)位置上，你管理著百億/千億資產(chǎn)或者資金流，你會(huì)就拿年薪嗎？你會(huì)絕無(wú)私心嗎？

人呢，都是責(zé)人易、律己難，

無(wú)論是王侯將相還是販夫走卒，在人性維度上都不能免俗，說(shuō)得再直白點(diǎn)，人性的貪嗔癡怒誰(shuí)都有，既如此，就不要站在道德的制高點(diǎn)上譴責(zé)別人。

因?yàn)檫@副嘴臉，太丑~

第二個(gè)：G資

萬(wàn)科今天的困境之所以變成了萬(wàn)科的人禍，和萬(wàn)科G資的構(gòu)成有著本質(zhì)的關(guān)系。

了解房企的伙伴都清楚，萬(wàn)科今天的很多問(wèn)題，暴雷的恒大有、碧桂園有、融創(chuàng)有，沒(méi)暴雷的龍湖有、保利有、中海有.......

萬(wàn)科的人禍問(wèn)題，之所以沸沸揚(yáng)揚(yáng)，其本質(zhì)還是G資構(gòu)成的體制，很多問(wèn)題在私企是人性、是制度問(wèn)題，但在G資構(gòu)成的股份制公司而言，很多問(wèn)題就是“法與不法”的問(wèn)題.............

這個(gè)維度不延展，懂的都懂，不懂我說(shuō)也白說(shuō)~

所以，萬(wàn)科的問(wèn)題是天災(zāi)還是人禍？

我認(rèn)為是天災(zāi)！

因?yàn)橐患移髽I(yè)有問(wèn)題，是這家企業(yè)的問(wèn)題，一個(gè)行業(yè)TOP100中70%都有問(wèn)題，這就不是所謂的“企業(yè)管理”、“制度缺陷”人禍問(wèn)題了。

其本質(zhì)就是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)椤叭兰t線”全面進(jìn)入坍塌式崩盤帶來(lái)的一系列連鎖反應(yīng)·

說(shuō)到底，還是大環(huán)境的問(wèn)題~

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03

萬(wàn)科，是否應(yīng)該活下去？

寫這篇文章的時(shí)候是2025年12月8日，距離2024年9月26日Z(yǔ)Z大會(huì)定調(diào)的房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)，以及2025年政府工作報(bào)告的“穩(wěn)樓市、穩(wěn)股市”分別過(guò)去了14個(gè)月、12個(gè)月。

站在此刻，會(huì)看“止跌回穩(wěn)”+“穩(wěn)樓市、穩(wěn)股市”，所有中產(chǎn)都會(huì)百感交集~

股市？利好一個(gè)接著一個(gè);注資？一波接著一波~

房市呢？收儲(chǔ)商品房進(jìn)度緩慢！房?jī)r(jià)呢，除了一線核心地段新房，下跌的慣性仍在~

所以，在此時(shí)此刻，”萬(wàn)科，是否應(yīng)該活下去？“就捆綁了一種聲音：保萬(wàn)科，就是保樓市。

那么，萬(wàn)科能代表樓市嗎？

不能

當(dāng)年的宇宙第一大房企恒大，不能”因?yàn)樽约捍螅瑺恳话l(fā)而動(dòng)全身”就代表房地產(chǎn)行業(yè)，今天的萬(wàn)科也不能用自身的”品牌溢價(jià)“來(lái)捆綁樓市未來(lái)。

所以，市場(chǎng)化歸市場(chǎng)化，樓市歸樓市。

但我們必須得承認(rèn)，此時(shí)萬(wàn)科“破鼓萬(wàn)人捶”甚囂塵上，輿論的推波助瀾讓本就處于寒冬里的樓市雪上加霜~

同時(shí)，這樣的背景，會(huì)讓萬(wàn)科更進(jìn)一步的“舉步維艱”，不說(shuō)其他的，就是單單銷售維度，因?yàn)椤叭f(wàn)科問(wèn)題愈演愈烈”，萬(wàn)科銷售業(yè)績(jī)進(jìn)一步下滑是大概率事件·

所以，萬(wàn)科，應(yīng)該活下去~

不是因?yàn)槿f(wàn)科=中國(guó)樓市信仰這種企業(yè)捆綁國(guó)家的癡心妄想，而是從萬(wàn)科自身角度看，妥善處理萬(wàn)科不斷發(fā)酵的輿論和問(wèn)題也是解決萬(wàn)科當(dāng)下困境的一種方式~

而妥善處理萬(wàn)科的問(wèn)題，本質(zhì)上就是妥善處理國(guó)有資產(chǎn)~

文章寫到這里，讓我想起了一件舊事：

不記得具體年份了，大概是2017年左右吧，當(dāng)時(shí)和一家做隔熱保溫材料的公司的合作

我當(dāng)時(shí)很奇怪，為什么南方如深圳、廣州、東莞這樣的”濕熱“的城市，還需要房子建筑主體中“放置隔熱保溫“材料呢？

我記得對(duì)方大概回復(fù)的意思是：

房子放置隔熱保溫材料后，在回南天就不會(huì)大范圍”返潮滴水“，天熱也不會(huì)

不會(huì)有 “烤墻” 感，而

中國(guó)房企當(dāng)中萬(wàn)科是為數(shù)不多，四面墻都放隔熱保溫材料的房企

哦，對(duì)了，對(duì)方當(dāng)時(shí)還

說(shuō)了，像恒大一般只放一面墻或者減少50%控制成本~

盡管今天的萬(wàn)科有這樣、那樣的問(wèn)題，但萬(wàn)科仍然是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中一直強(qiáng)調(diào)品牌、產(chǎn)品力、質(zhì)量的企業(yè)~

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04

最后，簡(jiǎn)單說(shuō)幾點(diǎn)

1、凡事過(guò)猶不及

縱觀全世界，無(wú)論是奉行資本論的西方經(jīng)濟(jì)，還是奉行政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的社會(huì)主義，亦或者房地產(chǎn)模式翹楚的德國(guó)和新加坡，任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的國(guó)家、不論意識(shí)形態(tài)和經(jīng)濟(jì)形式，都需要房地產(chǎn)行業(yè)·

因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的商品——房子，一端是房子，一端是金融

但從2021年三道紅線開始，房地產(chǎn)行業(yè)以及中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格一路下跌，已經(jīng)跌至銀行不良資產(chǎn)率高于凈息差的境地，這在全世界范圍內(nèi)也是絕無(wú)僅有的~

2、萬(wàn)科的房子還能買嗎

現(xiàn)在買房，很多人怕爛尾，其實(shí)現(xiàn)在的資金監(jiān)管制度已經(jīng)明確的資金調(diào)配邏輯，房企不再像以前一樣，可以隨意調(diào)配預(yù)售資金，

所以，爛尾這件事早已經(jīng)翻篇了

3、房?jī)r(jià)還能漲嗎？

其實(shí)你們只要自己?jiǎn)栕约阂粋€(gè)問(wèn)題：你認(rèn)為未來(lái)的物價(jià)是漲還是跌就可以了

如果你認(rèn)為未來(lái)的柴米油鹽價(jià)格都會(huì)漲，那么房子價(jià)格沒(méi)有理由不漲，如果你認(rèn)為未來(lái)柴米油鹽價(jià)格會(huì)跌，那么房子的價(jià)格沒(méi)有上漲；

當(dāng)下，貿(mào)易保護(hù)主義的陰霾籠罩全球，地緣沖突此起彼伏，貨幣貶值壓力如影隨形，普通人如何在這場(chǎng)風(fēng)暴中守護(hù)錢袋子？

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