萬科，又出大事了？

最近很多人問萬科的事情，就想著隨便寫寫，

寫之前呢，看了一下網(wǎng)上的言論和事件的熱度，發(fā)現(xiàn)“萬科”的關(guān)鍵詞搜索已經(jīng)霸榜頭條了

不過呢，全網(wǎng)的言論，什么萬科生死劫、什么房地產(chǎn)徹底完了、什么要暴雷等等的觀點，我都不認(rèn)可，

為什么不認(rèn)可呢？”

因為"這世界沒有真相，只有視角

不同人，不同身份，不同利益視角，看待當(dāng)下的萬科自然是不一樣的，

購房者看到萬科消息，想得是萬科房子還能不能買、銀行知道萬科的消息，想得是萬科的貸款怎么辦，而債權(quán)人知道萬科近況，考慮得是怎么利益最大化.........

所以，這世間任何事情，沒有所謂的對或者錯，更沒有真正意義上的好與壞，不過就是利益不同，視角不同，看法不同罷了

那么，今天寫這篇文章，想表達(dá)什么呢？或者說我的觀點又是什么呢？

一句話：萬科，應(yīng)該活下去~

01

萬科為什么“應(yīng)該活下去呢”

來，大家先思考幾個問題，把這幾個問題思考清楚了，答案也就顯現(xiàn)出來了：

第一個問題：為什么是現(xiàn)在？

第二個問題：什么才是萬科真正的問題？

第三個：為什么輿論甚囂塵上？

最后，萬科的問題是天災(zāi)還是人禍？還是天災(zāi)引發(fā)了人禍，亦或者是人禍帶來了天災(zāi)？

我呢，先拋磚引玉，說說自己的看法，大家也留言，說說你們的觀點，

第一：為什么是現(xiàn)在？

萬科的問題不是今天才有的，萬科的問題也不是“萬科獨有的問題”。

那么，為什么萬科"有問題“這件事，今天才浮現(xiàn)出來呢？

原因無非三個字：掀鍋蓋

深鐵是萬科的大股東，但之前的深鐵對萬科的支持，不論是資金的輸血、還是信用的背書，都是前領(lǐng)導(dǎo)”辛杰“所領(lǐng)導(dǎo)的班子做出的決定；

現(xiàn)在呢

換人了~深鐵董事長換人了

自古以來都是“一朝天子一朝臣，一屆官員一攤事”。更何況萬科這攤子事情，是一攤上下游“萬億”級別的事情~

換句話說，萬科的事，有點大兒

所以，在此時，打開萬科的鍋蓋，讓問題暴露出來，一方面符合人員交接的正常邏輯，另外一方面也便于劃清問題。

換句話說，查責(zé)任，清資產(chǎn)，誰的鍋誰來背~

所以，為什么是此時？

答案莫不過三個字：換人了

文章看到這里，也不要嘰歪什么陰謀論的，這件事本質(zhì)上就是國字頭人員更迭最正常的流程：

劃清邊界

第二個問題：什么才是萬科真正的問題？

網(wǎng)上關(guān)于萬科的言論特別多，比如短債這件事，是很多媒體寫得最多的。

為啥寫的多？

因為11月26日，萬科有一只20 億元債券展期一年，

這句話是什么意思呢？

萬科欠了20億的債，到期了，還不上，所以延后1年還錢~

這個消息一出來，直接讓萬科處于“股債雙殺”的境地，近30天萬科股票下跌了14.9%，多只債券下跌了20%到40%，個別債券下跌70%

毫無疑問，萬科目前是股債雙殺的境地，可也正因為如此，新聞熱點的“料”足夠新興，所以媒體寫得比較多~

那么，萬科的問題是股債雙殺嗎?

并不是，萬科股債雙殺是結(jié)果，不是原因~

那么，萬科的問題是什么？

我認(rèn)為是造血功能出了問題。

房地產(chǎn)行業(yè)是高度資金密集型的行業(yè)，房企常說的“造血”本質(zhì)上就是現(xiàn)金流，即企業(yè)維持正在經(jīng)營的資金流。

通常包括銷售回款、資產(chǎn)變現(xiàn)、抵押融資、股權(quán)融資等方式。

而萬科因為“掀起了”鍋蓋，股債雙殺，抵押融資、股權(quán)融資兩條造血路徑也就斷了，

而另外兩條造血路徑，銷售回款和資產(chǎn)變現(xiàn)也是前路未卜

因為從數(shù)據(jù)看，并不好——2025 年三季度銷售回款為 - 58.89 億元，資產(chǎn)減值準(zhǔn)備余額達(dá) 539.15 億元，

如果說萬科造血的抵押融資、股權(quán)融資是因為掀鍋蓋，問題暴露帶來了信用危機(jī)，股債雙殺讓萬科斷了兩條造血路徑

那么，銷售回款減少和資產(chǎn)變現(xiàn)減值，主要是因為一線城市項目去化率 (超 80%) 與三四線城市 (滯銷) 分化嚴(yán)重，同時市場下行期無法覆蓋成本，被迫計提資產(chǎn)大額減值。

我知道，上面的話大家都認(rèn)識，就是感覺“繞口”

來，給大家翻譯一下。

——銷售回款減少的本質(zhì)還是普通跌分漲，也就是一線和部分強(qiáng)二線城市銷售回款可以達(dá)到80%,但弱二線等城市壓根就賣不動

——迫計提資產(chǎn)大額減值，就是萬科手里的房子、土地 、各類不動產(chǎn)，實際能賣的錢比成本少很多，按財務(wù)制度就必須承認(rèn)這筆“投資”虧損，而且虧的金額很大，

那么，這蟹是萬科問題的根源了嗎？

我認(rèn)為并不是~

萬科今天的困境，本質(zhì)上是：

銷售下滑→現(xiàn)金流枯竭→償債困難→信用危機(jī)→融資受限→經(jīng)營收縮→更大虧損的惡性循環(huán)。

本質(zhì)上還是銷售回款現(xiàn)金流造血這條”主動脈“切斷了~

那么，銷售下滑的原因是什么？

如果溯源，萬科和恒大、融創(chuàng)、碧桂園等房企暴雷的原因是一樣的，就是”打壓“房地產(chǎn)行業(yè)帶來了房企的銷售下滑，房企為了彌補(bǔ)缺失的現(xiàn)金流”飲鴆止渴“打折出售——從而進(jìn)入惡性循環(huán)

說到底，還是中國房子資產(chǎn)價格下跌，市場銷售量萎縮所引發(fā)的一系列連鎖反應(yīng)~

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02

天災(zāi)還是人禍

何謂天災(zāi)，何謂人禍?

就是問題是由人引發(fā)的，還是由不可抗力引發(fā)的。

我知道，很多人提及萬科當(dāng)前的問題，都把問題歸咎在“萬科的職業(yè)經(jīng)理人”身上，認(rèn)為萬科的問題是“人禍”

似乎萬科今天的問題都是“職業(yè)經(jīng)理人”和團(tuán)隊的問題，尤其當(dāng)總裁祝九勝被抓、煙臺萬科合作方實名舉報的消息甚囂塵上之時，萬科的問題就變成了萬科人的問題.................

那么，真的是萬科的問題真的是“人禍”嗎？

我也不認(rèn)同，不認(rèn)同的理由主要有兩個

第一個：不免俗

說得再直白點，人性的貪嗔癡怒都有，都不能免俗

那么，如果讓坐在萬科某個位置上，你管理著百億/千億資產(chǎn)或者資金流，你會就拿年薪嗎？你會絕無私心嗎？

人呢，都是責(zé)人易、律己難，

無論是王侯將相還是販夫走卒，在人性維度上都不能免俗，說得再直白點，人性的貪嗔癡怒誰都有，既如此，就不要站在道德的制高點上譴責(zé)別人。

因為這副嘴臉，太丑~

第二個：G資

萬科今天的困境之所以變成了萬科的人禍，和萬科G資的構(gòu)成有著本質(zhì)的關(guān)系。

了解房企的伙伴都清楚，萬科今天的很多問題，暴雷的恒大有、碧桂園有、融創(chuàng)有，沒暴雷的龍湖有、保利有、中海有.......

萬科的人禍問題，之所以沸沸揚(yáng)揚(yáng)，其本質(zhì)還是G資構(gòu)成的體制，很多問題在私企是人性、是制度問題，但在G資構(gòu)成的股份制公司而言，很多問題就是“法與不法”的問題.............

這個維度不延展，懂的都懂，不懂我說也白說~

所以，萬科的問題是天災(zāi)還是人禍？

我認(rèn)為是天災(zāi)！

因為一家企業(yè)有問題，是這家企業(yè)的問題，一個行業(yè)TOP100中70%都有問題，這就不是所謂的“企業(yè)管理”、“制度缺陷”人禍問題了。

其本質(zhì)就是整個房地產(chǎn)行業(yè)因為“三道紅線”全面進(jìn)入坍塌式崩盤帶來的一系列連鎖反應(yīng)·

說到底，還是大環(huán)境的問題~

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03

萬科，是否應(yīng)該活下去？

寫這篇文章的時候是2025年12月8日，距離2024年9月26日ZZ大會定調(diào)的房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)，以及2025年政府工作報告的“穩(wěn)樓市、穩(wěn)股市”分別過去了14個月、12個月。

站在此刻，會看“止跌回穩(wěn)”+“穩(wěn)樓市、穩(wěn)股市”，所有中產(chǎn)都會百感交集~

股市？利好一個接著一個;注資？一波接著一波~

房市呢？收儲商品房進(jìn)度緩慢！房價呢，除了一線核心地段新房，下跌的慣性仍在~

所以，在此時此刻，”萬科，是否應(yīng)該活下去？“就捆綁了一種聲音：保萬科，就是保樓市。

那么，萬科能代表樓市嗎？

不能

當(dāng)年的宇宙第一大房企恒大，不能”因為自己大，牽一發(fā)而動全身”就代表房地產(chǎn)行業(yè)，今天的萬科也不能用自身的”品牌溢價“來捆綁樓市未來。

所以，市場化歸市場化，樓市歸樓市。

但我們必須得承認(rèn)，此時萬科“破鼓萬人捶”甚囂塵上，輿論的推波助瀾讓本就處于寒冬里的樓市雪上加霜~

同時，這樣的背景，會讓萬科更進(jìn)一步的“舉步維艱”，不說其他的，就是單單銷售維度，因為“萬科問題愈演愈烈”，萬科銷售業(yè)績進(jìn)一步下滑是大概率事件·

所以，萬科，應(yīng)該活下去~

不是因為萬科=中國樓市信仰這種企業(yè)捆綁國家的癡心妄想，而是從萬科自身角度看，妥善處理萬科不斷發(fā)酵的輿論和問題也是解決萬科當(dāng)下困境的一種方式~

而妥善處理萬科的問題，本質(zhì)上就是妥善處理國有資產(chǎn)~

文章寫到這里，讓我想起了一件舊事：

不記得具體年份了，大概是2017年左右吧，當(dāng)時和一家做隔熱保溫材料的公司的合作

我當(dāng)時很奇怪，為什么南方如深圳、廣州、東莞這樣的”濕熱“的城市，還需要房子建筑主體中“放置隔熱保溫“材料呢？

我記得對方大概回復(fù)的意思是：

房子放置隔熱保溫材料后，在回南天就不會大范圍”返潮滴水“，天熱也不會

不會有 “烤墻” 感，而

中國房企當(dāng)中萬科是為數(shù)不多，四面墻都放隔熱保溫材料的房企

哦，對了，對方當(dāng)時還

說了，像恒大一般只放一面墻或者減少50%控制成本~

盡管今天的萬科有這樣、那樣的問題，但萬科仍然是中國房地產(chǎn)行業(yè)中一直強(qiáng)調(diào)品牌、產(chǎn)品力、質(zhì)量的企業(yè)~

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04

最后，簡單說幾點

1、凡事過猶不及

縱觀全世界，無論是奉行資本論的西方經(jīng)濟(jì)，還是奉行政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的社會主義，亦或者房地產(chǎn)模式翹楚的德國和新加坡，任何一個經(jīng)濟(jì)發(fā)展的國家、不論意識形態(tài)和經(jīng)濟(jì)形式，都需要房地產(chǎn)行業(yè)·

因為房地產(chǎn)行業(yè)的商品——房子，一端是房子，一端是金融

但從2021年三道紅線開始，房地產(chǎn)行業(yè)以及中國不動產(chǎn)價格一路下跌，已經(jīng)跌至銀行不良資產(chǎn)率高于凈息差的境地，這在全世界范圍內(nèi)也是絕無僅有的~

2、萬科的房子還能買嗎

現(xiàn)在買房，很多人怕爛尾，其實現(xiàn)在的資金監(jiān)管制度已經(jīng)明確的資金調(diào)配邏輯，房企不再像以前一樣，可以隨意調(diào)配預(yù)售資金，

所以，爛尾這件事早已經(jīng)翻篇了

3、房價還能漲嗎？

其實你們只要自己問自己一個問題：你認(rèn)為未來的物價是漲還是跌就可以了

如果你認(rèn)為未來的柴米油鹽價格都會漲，那么房子價格沒有理由不漲，如果你認(rèn)為未來柴米油鹽價格會跌，那么房子的價格沒有上漲；

當(dāng)下，貿(mào)易保護(hù)主義的陰霾籠罩全球，地緣沖突此起彼伏，貨幣貶值壓力如影隨形，普通人如何在這場風(fēng)暴中守護(hù)錢袋子？

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