88億元5000套：全國(guó)首張全省首個(gè)都在廣州

辦法很實(shí)在，行動(dòng)很給力，執(zhí)行很瑣碎、很辛苦，但黃埔人就是靠著這種“繡花精神”把城市更新這一襲華美的袍子給做了出來(lái)，還挺好看。

作者：施南（抱樸財(cái)經(jīng)評(píng)論員）

什么是房票？最常見的定義就是拆遷住宅的貨幣補(bǔ)償金，它是一張具備貨幣價(jià)值的票，但不能變現(xiàn)，只能用于購(gòu)房。

在沒有房票的年代，如果村子里拆遷，村民能做的唯一事情就是等——等新房子建好，然后回遷。

現(xiàn)在不同了，有房票了，市場(chǎng)的情況也發(fā)生變化了，于是新的又快又好，多方受益的解決方案出來(lái)了：市場(chǎng)上有商品房，村民可以在幾十個(gè)樓盤里選，還可以跨區(qū)，再也不用苦等回遷房，而且有些樓盤的教育、交通、醫(yī)療資源比原居住地還要好。

這種好事在全國(guó)很多地方都發(fā)生了，但廣州黃埔區(qū)比較突出，因?yàn)辄S埔有兩個(gè)第一：

2024年4月，黃埔區(qū)發(fā)出全國(guó)首張“依法征收、凈地出讓”城中村改造項(xiàng)目房票，率先打響全區(qū)房票安置工作“第一槍”。

▲南崗街道西路片區(qū)房票。李劍鋒 攝

同年11月，又是黃埔在廣東省率先打通使用城中村改造專項(xiàng)借款購(gòu)買存量商品房，用于房票安置的實(shí)施路徑。

截至2025年11月30日，黃埔區(qū)房票認(rèn)購(gòu)已突破5000套，面積突破50萬(wàn)平方米，總金額超88億元，短短一個(gè)月實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)量翻番的重大突破。

一個(gè)全國(guó)第一，一個(gè)全省第一，黃埔破冰，意義非凡。

01 房票落地解決痛點(diǎn)

黃埔攪動(dòng)了一池春水。

上周，我特意去了黃埔區(qū)南崗街道西路片區(qū)的房票簽約點(diǎn)，幾十家開發(fā)商的銷售人員在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)點(diǎn)，只要你有興趣，銷售就會(huì)給你資料，詳細(xì)介紹。

▲南崗街道西路片區(qū)的房票簽約點(diǎn)

手持房票的村民有不少人在這里簽約、交流，我在和多位村民的交流中發(fā)現(xiàn)，他們特別在意教育資源，而房票在手，讓他們的選擇范圍更大，可以在交通、教育、醫(yī)療之間找一個(gè)最佳平衡點(diǎn)。

以前的等三五年，現(xiàn)在變成了現(xiàn)樓，一個(gè)月搞定就可以住進(jìn)去，而且房屋質(zhì)量還不錯(cuò)，無(wú)論如何是值得高興的事情。

現(xiàn)場(chǎng)設(shè)點(diǎn)擺攤的開發(fā)商當(dāng)然也高興，按照以前的模式，這批村民要么等回遷房，要么拿走現(xiàn)金，和他們的關(guān)系都不大。但是，現(xiàn)在村民手上拿的是房票，只要公司樓盤進(jìn)了街道與區(qū)城發(fā)集團(tuán)共建的“房源超市”，等于多了一大批潛在客戶，何樂而不為？

▲開發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)和村民講解

對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，部分地段的房子可能就不用著急投資建設(shè)了，可以緩一緩，放一放，或者拆遷出來(lái)的地塊用于其他領(lǐng)域，這對(duì)于財(cái)政、經(jīng)濟(jì)發(fā)展都是好事，選擇、回旋的余地更大。

所以，房票換房（不夠的要補(bǔ)差價(jià)），確實(shí)是一舉三得的好事。

比如，作為房票安置的主要承接項(xiàng)目之一，“悅辰壹號(hào)”已累計(jì)接待超700位村民認(rèn)購(gòu)，房票客戶約占其整體購(gòu)房群體的45%。

這對(duì)于緩解開發(fā)商的壓力，緩解開發(fā)商的資金緊張問題也是大有裨益的，而開發(fā)商這個(gè)環(huán)節(jié)也有相當(dāng)?shù)木蜆I(yè)與稅收，所以說(shuō)，房票推出來(lái)，好事自然來(lái)。

對(duì)于某些實(shí)力強(qiáng)勁的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，如果手里的新房消耗過快，他們也有一定概率會(huì)謹(jǐn)慎考慮買地，開展新的項(xiàng)目，這對(duì)于充實(shí)地方財(cái)政當(dāng)然也是有好處的。

黃埔房票是不是僅限于用來(lái)購(gòu)買黃埔的樓盤？還真不是。

這一點(diǎn)我覺得是黃埔有關(guān)部門、機(jī)構(gòu)很人性化的一面：

蓮塘村村民張先生因工作在其他區(qū)，希望兌換黃埔區(qū)外的樓盤。黃埔區(qū)有關(guān)項(xiàng)目組聯(lián)合各方，與房企磨合一個(gè)多月，最終打通跨區(qū)通道。

九佛街道五村七片的陳耀松通過房票，已為家人在黃埔水西片區(qū)和跨區(qū)的海珠購(gòu)置了商品房并順利入住。

6月份的官方通報(bào)顯示：

九佛五村七片、楓下村舊改項(xiàng)目，跨區(qū)認(rèn)購(gòu)房票達(dá)79套（包括網(wǎng)簽、意向認(rèn)購(gòu)）。

涉及跨區(qū)的樓盤，從化3個(gè)：時(shí)代印象40套、珠江壹城37套、東方夏灣拿1套，增城1個(gè)樓盤，為碧桂園云頂。

這只是一個(gè)開始。

到了8月份，新龍鎮(zhèn)片區(qū)的九樓村、鎮(zhèn)龍西兩個(gè)項(xiàng)目，跨區(qū)置換增城中新鎮(zhèn)、永寧街8個(gè)新盤，累計(jì)認(rèn)購(gòu)178套，大多單價(jià)在1萬(wàn)-1.2萬(wàn)/平區(qū)間。

小盤大華城東瀚，開盤三年都沒賣完。今年，新龍鎮(zhèn)九樓村舊改轉(zhuǎn)房票模式，村民爆買超過60套。

也就是說(shuō)，黃埔房票幫從化、增城也去化了，真是功德無(wú)量。

▲科學(xué)城集團(tuán)楓下項(xiàng)目開具的第一張垮區(qū)房票

房票是在黃埔拿的，但房子可以買在天河、越秀、海珠、從化、增城等區(qū)，全市一盤棋，這是符合實(shí)際的操作方法，加大了市場(chǎng)的流動(dòng)性，提高了配適度。

黃埔房票落地在具體執(zhí)行層面確實(shí)是解決了村民、開發(fā)商等多個(gè)主體的痛點(diǎn)，讓資金流動(dòng)起來(lái)，讓開發(fā)商獲益，讓整個(gè)區(qū)的經(jīng)濟(jì)面更穩(wěn)定。

02 “黃埔經(jīng)驗(yàn)”有很多人辛苦付出

那么，黃埔到底是怎么做到的，“黃埔經(jīng)驗(yàn)”是什么？我想很多人都想知道：有沒有快速學(xué)習(xí)黃埔的寶典？

真有，只有20個(gè)字。

如果我們仔細(xì)捋一捋所有的細(xì)節(jié)和故事就會(huì)發(fā)現(xiàn)：果然，沒有誰(shuí)能隨隨便便成功，其間的艱苦與磨合還是很令人感慨的。

我為大家剖析一下，主要提煉為20個(gè)字：四大專班、壓縮時(shí)間、精準(zhǔn)平衡、利他原則、下沉服務(wù)。

四大專班：

2025年9月，黃埔組建房票安置、協(xié)議換簽、征地拆遷、開工建設(shè)4大工作專班，房票專班很快形成“區(qū)級(jí)統(tǒng)籌、部門聯(lián)動(dòng)、鎮(zhèn)街與國(guó)企聚力攻堅(jiān)”一體化工作格局。

壓縮時(shí)間：

城市更新局對(duì)房票安置全流程審批節(jié)點(diǎn)進(jìn)行壓縮，審批時(shí)長(zhǎng)壓縮并穩(wěn)定在18個(gè)工作日內(nèi)；房票協(xié)議核發(fā)終端環(huán)節(jié)做到“即審即發(fā)”。

簽約環(huán)節(jié)集中辦公、流水作業(yè)。

▲眾多村民來(lái)到房票簽約中心咨詢。李劍鋒 攝

區(qū)城發(fā)集團(tuán)推動(dòng)“1天簽約、1天用印、7天請(qǐng)款”模式。

精準(zhǔn)平衡：

717億元城中村改造專項(xiàng)借款逐步到位，區(qū)城市更新局一方面設(shè)定明年1月前完成5000套房票認(rèn)購(gòu)的目標(biāo)任務(wù)并預(yù)留首期100億元房票資金，探索房票資金“動(dòng)態(tài)調(diào)整、競(jìng)爭(zhēng)分配、先到先得”；另一方面，截至11月底，全區(qū)城中村改造項(xiàng)目已累計(jì)開工440萬(wàn)平方米、4.4萬(wàn)套安置房，開工率達(dá)到60%，要保證選擇原址回遷的村民能盡快住上新房。

利他原則：

我認(rèn)為這是黃埔經(jīng)驗(yàn)的核心和基石，因?yàn)闆]有“利他”，難以成事。村民要真正感覺到你是為他著想，是真正為他好，他才會(huì)愿意接受房票。

▲南崗街道西路片區(qū)房票簽約點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)

黃埔是怎么干的？以南崗街道為例，首要環(huán)節(jié)是 “源頭把關(guān)” 。

街道與區(qū)城發(fā)集團(tuán)對(duì)納入“房源超市”的樓盤進(jìn)行嚴(yán)格篩選，依據(jù)村民核心訴求，優(yōu)先推薦“好房源”。

其標(biāo)準(zhǔn)具體包括：地緣近、教育配套優(yōu)、小區(qū)綠化與管理好、性價(jià)比高的樓盤，實(shí)質(zhì)上是替村民完成了前期篩選。

▲黃埔區(qū)高新仕林苑也是保交房“房源超市”中的項(xiàng)目

這就叫“利他”，這就叫“有誠(chéng)意”，而不是趁機(jī)強(qiáng)塞、推銷品質(zhì)不佳的樓盤。

以上種種都是系統(tǒng)性建設(shè)或者原則的確立，具體怎么干？如何從源頭帶動(dòng)這一池活水？其實(shí)最需要的是下沉服務(wù)。

下沉服務(wù)：

應(yīng)該說(shuō)黃埔“88億元5000套”這一輝煌戰(zhàn)績(jī)的先遣隊(duì)是街道及村社干部組成的工作組，有點(diǎn)黃埔“鐵軍”的意思。

他們形成一支支深入村社的服務(wù)小隊(duì)，用腳走出了一條解決問題、打消疑惑的道路。他們逐社、逐家、逐戶上門宣傳，其實(shí)就是“掃樓”，依據(jù)每戶家庭的實(shí)際人口結(jié)構(gòu)、生活需求與未來(lái)規(guī)劃，進(jìn)行個(gè)性化講解和方案分析。

▲廣州科學(xué)城 李劍鋒 攝

在溝通中，工作人員重點(diǎn)了解各戶在區(qū)位、學(xué)區(qū)、戶型、交房時(shí)間等方面的具體考量，再將需求反饋給開發(fā)商，推動(dòng)其提供更匹配的房源。

這種“面對(duì)面”的思想工作與需求摸排，成為打消村民疑慮、推動(dòng)簽約的關(guān)鍵。

辦法很實(shí)在，行動(dòng)很給力，執(zhí)行很瑣碎、很辛苦，但黃埔人就是靠著這種“繡花精神”把城市更新這一襲華美的袍子給做了出來(lái)，還挺好看。

“四大專班、壓縮時(shí)間、精準(zhǔn)平衡、利他原則、下沉服務(wù)”這20個(gè)字看似簡(jiǎn)單、普通，但中間有無(wú)數(shù)的細(xì)節(jié)、數(shù)據(jù)在傳遞，有很多人辛苦的付出。

03 房票探索扎實(shí)且有實(shí)際效果

除了拆遷的村民，還有一批黃埔的居民也通過房票獲得了新房，不過，情況有點(diǎn)特殊。

12月3日，黃埔區(qū)發(fā)出的全國(guó)首張保交房購(gòu)房支付憑證已在10月24日兌換并網(wǎng)簽。

▲首張成功兌換網(wǎng)簽的黃埔區(qū)保交房房票 受訪者供圖

升龍·學(xué)府上城的業(yè)主蘇女士是這張房票的使用者，她購(gòu)買的項(xiàng)目原定2024年6月交房，至今已逾期1年多。今年7月份，針對(duì)升龍·學(xué)府上城及實(shí)地常春藤2個(gè)爛尾項(xiàng)目，黃埔區(qū)推出房票安置方案，符合條件的業(yè)主可憑房票購(gòu)買對(duì)應(yīng)“房源超市”中的項(xiàng)目。

保交房房票的亮點(diǎn)之一是“等價(jià)置換”原則，因其有效規(guī)避房?jī)r(jià)下跌造成的資產(chǎn)縮水風(fēng)險(xiǎn)而備受業(yè)主認(rèn)可。

據(jù)知情人士透露，上述2個(gè)項(xiàng)目有將近200位業(yè)主可獲得保交房房票，預(yù)計(jì)到12月10日左右，兌換的商品房將達(dá)到100套。

黃埔大膽試驗(yàn)，果斷出手，捍衛(wèi)了購(gòu)房者的利益，有效維護(hù)了轄區(qū)的穩(wěn)定，這個(gè)模式也是值得繼續(xù)探索和贊許的。

總體而言，黃埔關(guān)于房票的探索是值得高度關(guān)注的：

從技術(shù)細(xì)節(jié)講，有“四大專班、壓縮時(shí)間、精準(zhǔn)平衡、利他原則、下沉服務(wù)”作為系統(tǒng)框架，清晰明了，有可復(fù)制性。

從人文關(guān)懷來(lái)講，利他的出發(fā)點(diǎn)與面對(duì)面解惑使得項(xiàng)目的口碑極具上升，極大地為后期項(xiàng)目掃清了障礙，增強(qiáng)了凝聚力、公信力。

從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)講，助力解決了房地產(chǎn)企業(yè)面臨的部分復(fù)雜情況（比如爛尾樓），有效地為轄區(qū)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。

黃埔關(guān)于房票探索的一小步，扎實(shí)且有實(shí)際效果，這是非常值得點(diǎn)贊的一小步。