陜西首單REITs，咋和東北一樣？

陜西省申報了首單公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）——

2025年11月28日，平安西安高科產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金，正式向深圳證券交易所申報，陜西省基礎設施公募REITs實現(xiàn)了“零的突破”。

陜西省首單公募REITs，底層資產(chǎn)為西安高新區(qū)軟件新城（評估凈值13.6億元，預計凈回收資金約4.14億元，將用于支持區(qū)域科技園區(qū)再投資）。

此前（11月6日），東北地區(qū)首單公募REITs剛剛成功上市。巧合的是，東北首單公募REITs，底層資產(chǎn)也是軟件園。甚至，陜西與東北兩只首單REITs的底層資產(chǎn)數(shù)量也都一樣：13棟樓宇。

陜西、東北首單REITs的節(jié)奏與內(nèi)容，為啥這么像？

一場覆蓋菜市場的資產(chǎn)革命

先說全國REITs提速的大背景。

最近，國家REITs政策以“三連擊”推進落地——

2025年11月27日，國家發(fā)展改革委在新聞發(fā)布會上表示，正積極推動基礎設施REITs進一步擴圍至城市更新設施、酒店、體育場館、商業(yè)辦公設施等更多行業(yè)領域和資產(chǎn)類型。這一表態(tài)為市場釋放了明確信號：REITs底層資產(chǎn)正從傳統(tǒng)基建向更貼近消費與城市運營的領域深度拓展。

12月1日，國家發(fā)展改革委印發(fā)《基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，以官方文件形式將上述新weixingongzhonghao增資產(chǎn)類型制度化、清單化。

此前的weixingongzhonghao

REITs提速，將直接推動相關經(jīng)濟領域的發(fā)展。

1.盤活萬億級存量資產(chǎn)

我國商業(yè)不動產(chǎn)存量規(guī)模龐大，大量資產(chǎn)因流動性差、退出渠道窄而沉淀。這片待盤活的“資產(chǎn)藍海”，按照中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長、研究員蔡云的有關介紹，其存量規(guī)模（狹義商業(yè)地產(chǎn)，僅指代零售物業(yè)、辦公物業(yè)和酒店)約為40萬億至50萬億元。而根據(jù)北京大學光華管理學院REITs課題組測算，我國公募REITs市場空間超10萬億元。

2.支持房企及地方平臺模式轉型

REITs啟動擴圍、擴容，將為房企及地方平臺公司提供市場化融資與退出路徑，緩解債務壓力，如盤活居住類資產(chǎn)的保障性租賃住房REITs，激活持有型商業(yè)資產(chǎn)的商業(yè)不動產(chǎn)REITs，促進地方平臺轉型的基礎設施REITs、產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs等。

3.拓寬民企融資渠道

根據(jù)國家發(fā)展改革委于2025年11月11日專題新聞發(fā)布會信息：截至2025年11月，發(fā)改委已向證監(jiān)會推薦18個民間投資項目，其中14個項目已發(fā)行上市，發(fā)售基金總額近300億元。

萬得數(shù)據(jù)顯示，截至2025年9月30日，尚未有民間投資項目在前3季度完成公募REITs發(fā)行，即14單民間REITs的發(fā)行成果，主要集中在2025年第4季度。這14單民間投資項目，在多個此前未有先例的資產(chǎn)類型中實現(xiàn)了零的突破，可視為國家推動REITs擴圍擴容、支持民營經(jīng)濟發(fā)展的標志性成就，具有深遠的制度創(chuàng)新意義。

4.促進消費與城市更新

2025年9月，商務部等9部門聯(lián)合發(fā)文，支持保障基本民生的社區(qū)商業(yè)綜合體、鄰里中心、百貨商場、菜市場等消費基礎設施項目發(fā)行基礎設施領域REITs。也即是說，REITs提速不僅是高層戰(zhàn)略設計，而且與普通民眾生活密切相關，是一場覆蓋菜市場的資產(chǎn)革命。

萬得數(shù)據(jù)顯示，截至2025年11月末，公募REITs總市值超2200億元，78只產(chǎn)品覆蓋12大行業(yè)52類資產(chǎn)。按照11月11日國家發(fā)展改革委新聞發(fā)布會披露：REITs已形成規(guī)模化、常態(tài)化發(fā)行格局。發(fā)改委累計向證監(jiān)會推薦項目105個，其中83個已發(fā)行上市（含77個首發(fā)、6個擴募），覆蓋10個行業(yè)、18類資產(chǎn)，基金總額達2070億元，預計可帶動新增投資超1萬億元。

陜西咋和東北一樣？

在全國REITs提速大背景下，陜西和東北的首單REITs為何都選取了軟件園呢？

1.共同的產(chǎn)業(yè)基礎+國家戰(zhàn)略導向

陜西與東北首單REITs發(fā)行地遼寧，都將軟件與信息技術服務業(yè)作為“新質生產(chǎn)力”核心載體。國家發(fā)改委2025年明確將產(chǎn)業(yè)園區(qū)、數(shù)字經(jīng)濟基礎設施納入REITs重點支持范圍，軟件園作為“輕資產(chǎn)、高成長、強現(xiàn)金流”的典型科技型基礎設施，成為地方政府盤活存量資產(chǎn)的優(yōu)先選項。

2.軟件園共同的資產(chǎn)特性，適配REITs發(fā)行要求

軟件園樓宇具備產(chǎn)權清晰、租約穩(wěn)定、現(xiàn)金流可預測等特征，符合公募REITs對“成熟運營、穩(wěn)定收益”的核心要求。相較文旅、交通等資產(chǎn)，軟件園無需復雜特許經(jīng)營權安排，資產(chǎn)權屬更易厘清，申報效率更高。

3.共同的地方性替代方案

陜西與遼寧均面臨傳統(tǒng)基建投資邊際效益遞減的挑戰(zhàn)，通過軟件園REITs實現(xiàn)“存量資產(chǎn)證券化→回收資金→再投資新園區(qū)建設”，形成良性循環(huán)，是同時覆蓋盤活舊產(chǎn)能、激活新動能的較好替代性方案。

4.共同的區(qū)域經(jīng)濟轉型要求

遼寧依托的是“東北振興”戰(zhàn)略，陜西依托的是“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略，兩省在區(qū)域經(jīng)濟轉型中，所處的戰(zhàn)略位置相似，都需要打造科技型經(jīng)濟新名片。首單REITs選擇軟件園，具有顯著的政策宣示意義。

因此，陜西和遼寧首單REITs選擇軟件園，本質上是選擇了一條阻力最小、成功率最高、象征意義最強的路徑，這是兩地基于相似區(qū)位戰(zhàn)略和現(xiàn)實條件作出的理性決策。

兩地的REITs破冰，也標志著中國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，正在從依賴傳統(tǒng)基建投資，轉向依靠金融創(chuàng)新來盤活科創(chuàng)資產(chǎn)、驅動產(chǎn)業(yè)升級的新階段。

陜西的REITs格局

實際上，早在2023年3月，陜西相關的REITs項目——中航京能光伏REIT就已成功發(fā)行。該項目為全國首單光伏公募REITs，其底層資產(chǎn)為陜西榆林300MWp光伏電站（大型集中式地面光伏電站，在當前中國光伏REITs資產(chǎn)中處于標桿性規(guī)模水平），發(fā)行規(guī)模29.35億元，標志著清潔能源資產(chǎn)證券化路徑正式打通。

只不過，中航京能光伏REIT的原始權益人和發(fā)行主體為北京能源國際控股有限公司（京能國際），屬于跨區(qū)域發(fā)行，并非陜西本土申報。

這單跨區(qū)域REITs發(fā)行，也說明另一個問題，那就是陜西雖然本土首單REITs瞄準了軟件園，但陜西也有其他本土優(yōu)勢內(nèi)容。其中，比較突出的板塊為：能源與文旅。

作為能源大省，陜西正積極推動榆林風電、延安儲能電站、陜北風光氫儲一體化項目等納入REITs儲備庫，依托“十四五”能源轉型規(guī)劃，構建“光伏+風電+儲能”多元資產(chǎn)池，為后續(xù)擴募提供堅實基礎。

文旅方面，經(jīng)多年推進，國家發(fā)改委2024年1014號文及2025年782號文已將5A級、4A級景區(qū)及配套酒店納入REITs申報范圍。陜西作為文旅資源大省，擁有華山、兵馬俑、延安革命舊址等世界級IP，資產(chǎn)儲備豐富。

2025年3月起，華山景區(qū)公募REITs項目被列為陜西省重點推進項目，地方政府持續(xù)協(xié)調，只是至今尚未完成合規(guī)性手續(xù)閉環(huán)。

目前全國尚無文旅類公募REITs成功發(fā)行，若華山景區(qū)REITs成功發(fā)行，將成為全國首單5A級自然文化遺產(chǎn)類公募REITs，打破文旅資產(chǎn)“不能證券化”的市場認知，為全國20余家籌備中的5A景區(qū)（如玉龍雪山、武隆喀斯特、龍門石窟等）提供可復制的“陜西模式”，也為全國景區(qū)資產(chǎn)盤活提供制度樣本。

因此，陜西省首單公募REITs“零的突破”，將產(chǎn)生更廣泛的示范效應。

未來一段時期內(nèi)的格局，將會是軟件園REITs聚焦數(shù)字經(jīng)濟，光伏REITs支撐清潔能源，文旅REITs激活文化消費，共同構成“新質生產(chǎn)力”三大支柱，助力陜西經(jīng)濟轉型。

值班編委：李紅梅

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮