百億重生，珠江新城補(bǔ)完最后一塊價(jià)值拼圖

在廣州，一片沉寂多年的土地，正隨著一紙公文，從城市記憶的深處被驟然喚醒。

近期，廣州市規(guī)劃和自然資源局的發(fā)布公告，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，依法收回馬場(chǎng)片區(qū)低效用地再開發(fā)項(xiàng)目紅線內(nèi)3.6萬(wàn)㎡國(guó)有土地使用權(quán)。

土地原權(quán)屬人為廣州賽馬場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理有限公司，補(bǔ)償工作由天河區(qū)土地開發(fā)中心牽頭推進(jìn)。

這并非一次普通的土地流轉(zhuǎn)，它指向的是被譽(yù)為珠江新城最后一塊未開發(fā)“寶地”的馬場(chǎng)地塊。

此前流出的文件顯示，此次收回的補(bǔ)償款總額約100億元。

扣除稅費(fèi)及必要支出后，剩余66.4億元將由股東按持股比例分配。（具體以政府批復(fù)為準(zhǔn)）

這片承載著老廣州記憶的土地，終于迎來(lái)從低效用地到城市新地標(biāo)的轉(zhuǎn)型契機(jī)。

那么，耗費(fèi)如此巨資收回，并讓多方利益達(dá)成平衡的這片土地，究竟將被塑造成何等模樣？

答案早已在12月初通過的《珠江新城東區(qū)AT1113規(guī)劃管理單元控制性詳細(xì)規(guī)劃》中揭曉。

這份藍(lán)圖賦予馬場(chǎng)地塊的使命，是成為“人民文體新客廳”和“國(guó)際商都消費(fèi)地”。

這意味著它絕非簡(jiǎn)單的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而是一次城市功能的深度重塑與能級(jí)躍升。

規(guī)劃的核心思路是“縫合”與“融合”。

首先，是縫合城市生態(tài)。

馬場(chǎng)地塊將成為一條貫通南北、長(zhǎng)達(dá)23公里的“超級(jí)城市綠鏈”的核心。

這條綠鏈北起暨南大學(xué)，南抵臨江公園，西連珠江公園與花城廣場(chǎng)，東至天河公園。

馬場(chǎng)自身將貢獻(xiàn)超過10公頃的綠地，化身為一處世界頂級(jí)的城央公園。

在這里，規(guī)劃創(chuàng)新地融入“公園+”與“體育+”理念，不僅在地上設(shè)置各類球場(chǎng)與活動(dòng)空間，更將創(chuàng)新利用地下空間，打造“折疊式”的運(yùn)動(dòng)綜合體，讓生態(tài)與活力無(wú)縫銜接。

其次，是縫合城市功能與社區(qū)生活。

馬場(chǎng)地塊位居珠江新城CBD與金融城之間的戰(zhàn)略支點(diǎn)，規(guī)劃致力于將其打造為集工作、生活、運(yùn)動(dòng)與消費(fèi)于一體的城市先行試驗(yàn)區(qū)。

在產(chǎn)業(yè)與商業(yè)上，它將引入“頂奢百貨+高端酒店+特色體驗(yàn)”的一體化消費(fèi)鏈，旨在塑造世界級(jí)的消費(fèi)中心。

備受市場(chǎng)關(guān)注的SKP項(xiàng)目有望落地于此，廣州市和天河區(qū)在2025年的政府工作文件中，已多次明確提及要“加快SKP等高端商業(yè)載體建設(shè)”。

與此同時(shí)，規(guī)劃并未忘記“人民城市”的底色，將新增22處公共服務(wù)設(shè)施。

其中最關(guān)鍵的是彌補(bǔ)區(qū)域教育短板的36班九年制學(xué)校，以及一座鄰里中心，旨在構(gòu)建一個(gè)功能完善的“15分鐘優(yōu)質(zhì)生活圈”。

交通方面，現(xiàn)有的地鐵5號(hào)線潭村站與在建的13號(hào)線二期馬場(chǎng)站將實(shí)現(xiàn)雙線換乘，為這片未來(lái)的熱土注入強(qiáng)勁的客流。

可以說(shuō)，這片土地的未來(lái)，是一個(gè)超級(jí)公園、一個(gè)高端商圈、一個(gè)創(chuàng)新社區(qū)、一個(gè)交通樞紐的多元融合體。

當(dāng)規(guī)劃照進(jìn)現(xiàn)實(shí)，這塊“寶地”一旦掛牌出讓，可以預(yù)見將對(duì)廣州，尤其是珠江新城的高端市場(chǎng)產(chǎn)生難以忽視的影響。

最直接的信號(hào)是，它將重新錨定城市核心區(qū)的價(jià)值坐標(biāo)。

百億級(jí)別的補(bǔ)償成本，本身就奠定了土地價(jià)值的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，所以市場(chǎng)普遍預(yù)期，其掛牌價(jià)很可能將指向廣州新一代“地王”的寶座。

這種預(yù)期并非空穴來(lái)風(fēng)，看看它的鄰居們便可知曉。

距離地塊約2.2公里的保利玥璽灣項(xiàng)目，在近期開盤時(shí)實(shí)現(xiàn)了首日銷售破百億，直接創(chuàng)造了2025年全國(guó)唯一“開盤破百億”的行業(yè)紀(jì)錄。

可以說(shuō)，馬場(chǎng)地塊內(nèi)規(guī)劃的約22萬(wàn)平方米住宅建筑面積，其未來(lái)的市場(chǎng)定價(jià)無(wú)疑將重新錨定整個(gè)頂級(jí)豪宅板塊價(jià)值。

當(dāng)然，巨大的機(jī)遇之下也潛藏著挑戰(zhàn)與思考。

有市場(chǎng)分析指出，珠江新城片區(qū)近年來(lái)正面臨金融城、琶洲等新興商務(wù)區(qū)的分流壓力，部分樓盤價(jià)格已有回調(diào)。

馬場(chǎng)地塊未來(lái)入市的高端住宅與商業(yè)，是否會(huì)面臨市場(chǎng)飽和的風(fēng)險(xiǎn)？

這要求未來(lái)的開發(fā)者必須具備高超的產(chǎn)品塑造能力與市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)智慧，通過極致的產(chǎn)品力實(shí)現(xiàn)價(jià)值超越。

此外，如此大規(guī)模、高標(biāo)準(zhǔn)的綜合開發(fā)，周期長(zhǎng)、投入大，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力都是嚴(yán)峻考驗(yàn)。

最后，無(wú)論馬場(chǎng)地塊以何種價(jià)格花落誰(shuí)家，其開發(fā)歷程都必將深刻影響珠江新城乃至廣州的城市肌理與氣質(zhì)。

這片土地的蛻變，不僅關(guān)乎地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏，更關(guān)乎一座城市如何書寫自己的未來(lái)。