物業(yè)糾紛該注意哪些維權(quán)要點（法治聚焦）

近年來，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間矛盾時有發(fā)生，并呈現(xiàn)出易復(fù)發(fā)、化解難等特點。最高人民法院日前發(fā)布5件物業(yè)服務(wù)合同糾紛典型案例，對物業(yè)費催收方式、物業(yè)服務(wù)合同終止后的“交接難”等物業(yè)領(lǐng)域群眾關(guān)注的問題進行回應(yīng)，旨在充分發(fā)揮典型案例的示范引導(dǎo)效應(yīng)，統(tǒng)一裁判規(guī)則，做好物業(yè)糾紛矛盾預(yù)防化解。最高法積極回應(yīng)群眾關(guān)切，指導(dǎo)各級人民法院妥善應(yīng)對物業(yè)領(lǐng)域的新情況新問題，實質(zhì)性化解包括物業(yè)服務(wù)合同糾紛在內(nèi)的民事糾紛，著力促推解決人民群眾急難愁盼問題。

物業(yè)服務(wù)人不能以限制使用門禁系統(tǒng)等方式催繳物業(yè)費

【案情】某小區(qū)業(yè)主張某發(fā)現(xiàn)，因其欠繳物業(yè)費被小區(qū)物業(yè)公司禁止使用所住單元電梯及門禁系統(tǒng)。與某物業(yè)公司交涉無果后，張某訴至法院，要求恢復(fù)自己對電梯及門禁系統(tǒng)的使用功能。

法院審理認為，張某雖欠繳物業(yè)費，但某物業(yè)公司不應(yīng)以不給業(yè)主激活門禁卡使其不能正常進入單元門、不能正常使用電梯門禁系統(tǒng)等方式催繳物業(yè)費。張某欠繳物業(yè)費的違約行為，某物業(yè)公司可另行依法維權(quán)。經(jīng)法院依法釋明后，某物業(yè)公司恢復(fù)了張某對門禁系統(tǒng)的使用。

【說法】民法典規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催繳物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人以不給業(yè)主激活門禁卡、限制使用電梯等方式催收物業(yè)費，實質(zhì)上是基于其在物業(yè)服務(wù)合同項下的債權(quán)而不當限制了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，既缺乏法律依據(jù)，也超出了合理必要限度。

最高法提示，物業(yè)服務(wù)人催繳物業(yè)費應(yīng)采用合理合法方式，業(yè)主經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以通過調(diào)解、提起訴訟或者申請仲裁等方式依法維護自身合法權(quán)益，但不應(yīng)以影響業(yè)主正常生活的方式催繳。

物業(yè)公司拒不退場，不得要求業(yè)主支付合同終止后的物業(yè)費

【案情】某小區(qū)業(yè)主委員會向某物業(yè)公司函告原物業(yè)服務(wù)合同到期后將重新選定物業(yè)服務(wù)人，并邀請其積極參與競標。某物業(yè)公司回函表示原物業(yè)服務(wù)合同到期后自行終止。之后，該小區(qū)選聘新的物業(yè)服務(wù)人并與之簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，業(yè)委會通知某物業(yè)公司及時辦理交接事宜，但其未在合理期限內(nèi)退場，致使新物業(yè)服務(wù)人長期無法進場服務(wù)。某物業(yè)公司因向業(yè)主何某某收取原物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費未果，向法院提起訴訟。

法院審理認為，某物業(yè)公司在原物業(yè)服務(wù)合同終止后，未按業(yè)委會要求向新物業(yè)服務(wù)人履行交接義務(wù)，經(jīng)明確告知法律后果后仍拒不退出該物業(yè)服務(wù)區(qū)域，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費用。最終判決：駁回某物業(yè)公司的訴訟請求。

【說法】民法典規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當賠償損失。

由于新老物業(yè)服務(wù)人之間的利益沖突等原因，部分原物業(yè)服務(wù)人無視小區(qū)業(yè)主共同意愿，繼續(xù)占用物業(yè)用房、拒不交還相關(guān)資料，“以服務(wù)之名行強占之實”，造成新物業(yè)服務(wù)人難以順利開展工作。本案判決駁回某物業(yè)公司的訴訟請求，有利于引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人按期退場、依法履行交接義務(wù)，對于規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為、構(gòu)建和諧宜居的小區(qū)環(huán)境具有積極意義。

對業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務(wù)人的決定，原物業(yè)服務(wù)人無權(quán)提起訴訟

【案情】某物業(yè)公司是某小區(qū)建設(shè)單位選定的前期物業(yè)服務(wù)人。后該小區(qū)召開業(yè)主大會作出解聘某物業(yè)公司、選聘新物業(yè)服務(wù)人的決定，小區(qū)業(yè)委會與新物業(yè)服務(wù)人已另行簽訂物業(yè)服務(wù)合同。該物業(yè)公司認為，小區(qū)業(yè)主大會作出選聘新物業(yè)服務(wù)人的決定，不符合法律關(guān)于對業(yè)主共同決定事項進行表決的專有面積和業(yè)主人數(shù)比例的規(guī)定，起訴請求確認該決定無效。

法院審理認為，某物業(yè)公司不是該小區(qū)業(yè)主，不受業(yè)主大會決定的約束，與該被訴業(yè)主大會的決定不具有直接利害關(guān)系，故無權(quán)起訴請求撤銷業(yè)主大會決定或者確認該決定無效。最終裁定：駁回某物業(yè)公司的起訴。

【說法】根據(jù)民法典，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)由業(yè)主共同決定。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主大會決定是業(yè)主對小區(qū)重大事項行使共同管理權(quán)、實行業(yè)主自治的重要方式。業(yè)主大會作出的決定對業(yè)主具有法律約束力，并不直接約束業(yè)主以外的主體，因此，物業(yè)服務(wù)人沒有訴請人民法院就業(yè)主大會決定效力作出裁判的必要性和實效性。如果原物業(yè)服務(wù)人認為物業(yè)服務(wù)合同解除造成其損失的，可以另行主張。

最高法表示，本案明確物業(yè)服務(wù)人對業(yè)主大會關(guān)于選聘新物業(yè)服務(wù)人的決定不能提起訴訟，具有規(guī)則指引作用，有利于維護業(yè)主大會決定效力、依法保障業(yè)主行使共同管理權(quán)。

《 人民日報 》（ 2025年12月11日 07 版）