物業被解聘后3年不退場，“一直拒絕交接”，退場后起訴業主索要3年物業費再勝訴，法院：物業提供了事實服務

今年8月，紅星新聞報道了北京市石景山區一起物業糾紛案件。

涉事物業公司被業委會罷免后拒不退場，雙方拉鋸三年后才完成物業更替。之后，物業公司起訴小區業主索要三年期間的物業費，首批訴訟物業公司已經勝訴；第二批訴訟9月一審開庭。

近日，記者從該小區業主方代理律師處獲悉，第二批訴訟，物業公司再次一審勝訴，法院要求業主支付三年期間的物業費，理由為物業公司提供了事實服務。業主表示，將會提起上訴。

▲通景大廈

被替換三年后才退場

物業公司索要物業費勝訴

通景大廈位于北京石景山區，建成于2013年，此前的物業為北京信和通景物業管理服務有限公司（簡稱信和通景物業）。因物業服務質量、物業費價格、收益分配等問題存在糾紛，2017年底，業主大會通過公開招標選定了新物業。

此后，信和通景物業一直拒絕交接，其間經歷了住建委處罰、物業與住建委的行政訴訟、物業與業委會的民事訴訟等，一直到三年后的2020年11月才完成交接。

2024年，信和通景物業起訴部分業主索要三年期間的物業費，一審、二審均勝訴。2025年，該物業又起訴了另一批業主。近日，記者從部分業主代理律師方面獲悉，信和通景物業再次一審勝訴。

北京市承光律師事務所合伙人鮑永剛告訴紅星新聞，他代理的三個業主的案子，一個法院判決業主支付物業費，另外兩個信和通景物業撤訴。

在石景山區法院要求業主支付物業費的判決書中，法院認為，信和通景物業并非最高院物業司法解釋中規定的“未提供物業服務”之情形，業主大會臨時決議作出之后至信和通景物業與業委會簽訂《交接協議書》（2020年11月14日）期間，均為雙方協商、訴訟及執行生效判決期間，應視為信和通景物業在此期間為小區提供了事實服務，業主應交納截至物業公司與業委會實際交接之日止的物業費。

▲法院判決書截圖

該案中敗訴的業主告訴記者，不能接受這個結果，將會提起上訴。

此前報道中，記者曾聯系信和通景物業采訪，公司負責人稱需要先咨詢律師，之后未回復。12月10日，記者再次聯系該號碼，均未能接通。

最高法最新指導案例：

不支持物業拒不退出期間物業費

12月8日，最高人民法院發布了物業服務合同糾紛典型案例，其中一條提到：物業服務合同終止后原物業服務人拒不退場的，對其請求業主支付物業服務合同終止后物業費的主張不予支持。

最高法在解讀中提到，配合進行物業交接是物業服務合同終止后原物業服務人基于誠信原則應當履行的后合同義務。由于新老物業服務人之間的利益沖突等原因，部分原物業服務人無視小區業主共同意愿，繼續占用物業用房、拒不交還相關資料，“以服務之名行強占之實”，導致新物業服務人難以順利開展工作。物業交接不順，不僅容易引發原物業服務人、新物業服務人、業主大會或者業主委員會之間的糾紛，而且擾亂小區管理秩序，影響物業服務質量，降低業主生活品質。本案判決駁回某物業公司的訴訟請求，有利于引導物業服務人按期退場、依法履行交接義務，對于規范物業服務行為、構建和諧宜居的小區環境具有積極意義。

紅星新聞記者搜索發現，四川、廣東等省高院也曾發布過類似指導案例，不支持物業索要拒不退場期間的物業費。不過，過往此類案件的判例中，物業勝訴和敗訴的情況均有出現。在物業勝訴的案例中，有的是因為沒有積極交接和沒有新物業入場，雙方存在事實性的物業合同關系；還有是法院認為從發出解聘通知到判決生效期間，雙方存在爭議，業主享受了物業服務，基于公平原則應該支付。

北京海潤天睿律師事務所高級合伙人包華律師表示，當業主一方是寫字樓，這可能對判決結果有一些影響。和住宅不同，商辦場所物業服務一旦終止，將陷入停擺。法院很可能會認為物業在此期間管理保障了業主的租金及商業利益，基于公平原則判決業主向物業支付一部分費用。對于物業向住宅業主索要拒不退場期間物業費成功的案例，包華解釋：“一方面，物業公司現場管理維持物業正常運行，是存在合理成本的，雖然服務狀態不合理。另一種情況，有些業主作出解聘決定后，并不積極行使權力，去選聘新物業或者積極推進交接，導致拖延較長時間。”

上海數科（深圳）律師事務所律師張澤華則認為，商辦還是住宅不應該在這類案件中被區別對待。廣州司法實踐中，往往都是按照指導案例和民法典規定，不支持物業索要拒不退場期間的物業費。

張澤華表示，有幾種情況可能會導致業主敗訴：一個是爭議發生時間在民法典生效之前，無法依照民法典判決，民法典生效前相關案件的判決經常存在爭議；另一個是業主大會解聘老物業的過程是否存在程序違法；還有一個，是否有明確要求老物業退場，有明確時間點，即是否積極行使權力。

紅星新聞記者 劉亞洲

（來源：紅星新聞）