自2022年房地產(chǎn)行業(yè)衰退以來(lái),昆明四大衛(wèi)星城的建設(shè)勢(shì)頭都遭遇打擊——一方面是開(kāi)發(fā)規(guī)模急劇萎縮,投資急速減少,新增項(xiàng)目屈指可數(shù),另一方面,存量房產(chǎn)去化困難,房?jī)r(jià)也越來(lái)越低,開(kāi)發(fā)商基本都在虧本賣(mài)房。
昆明四大衛(wèi)星城分別是太平新城、嵩明職教新城、長(zhǎng)水空港新城、晉寧古滇新城。這幾個(gè)衛(wèi)星城的開(kāi)發(fā)年代至少都有10年以上,其中最早的是太平新城,2004年就已啟動(dòng)開(kāi)發(fā),至今已經(jīng)有20年之久,也是四大衛(wèi)星城當(dāng)中規(guī)模最大,居住人口最多的。
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安寧太平新城吸引了大量省外旅居人口
嵩明職教新城、長(zhǎng)水空港新城和晉寧古滇新城的開(kāi)發(fā)年代都差不多,嵩明職教新城(包括楊林片區(qū))稍微早一些,也比另外兩個(gè)衛(wèi)星城的開(kāi)發(fā)規(guī)模更大,而且有一定的產(chǎn)業(yè)特色,片區(qū)內(nèi)的職業(yè)教育已經(jīng)有相當(dāng)規(guī)模,并圍繞職教產(chǎn)生了產(chǎn)業(yè)鏈。
職教新城除了職業(yè)教育產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模也很大,有多個(gè)大盤(pán),高峰期同時(shí)有10個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在售,但最近幾年下滑非常厲害,新增項(xiàng)目幾乎沒(méi)有,以恒大為代表的一批爛尾樓盤(pán)更是嚴(yán)重拖累了職教新城的發(fā)展。
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恒大陽(yáng)光半島是嵩明職教新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高峰的標(biāo)志性項(xiàng)目
從交通條件來(lái)說(shuō),長(zhǎng)水空港新城更具發(fā)展?jié)摿ΑiL(zhǎng)水空港片區(qū)除了機(jī)場(chǎng),也有地鐵,高鐵站也正在建設(shè),公路交通體系更加發(fā)達(dá),也有一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模,可是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模反倒最小,這兩年不僅沒(méi)有新增房地產(chǎn)項(xiàng)目,連早已在建的幾個(gè)樓盤(pán)也無(wú)一處于正常開(kāi)發(fā)狀態(tài),有些開(kāi)發(fā)計(jì)劃則干脆夭折。
這幾個(gè)衛(wèi)星城里面比較可惜的是晉城古滇片區(qū),這里原本是昆明發(fā)展旅游康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)區(qū)域,10年前昆明提出“南延北拓”發(fā)展戰(zhàn)略,“南延”的核心就是古滇片區(qū),所以很早就聚集了一大批實(shí)力房企,形成了以古滇名城為代表的龍頭項(xiàng)目先發(fā)開(kāi)路,其他項(xiàng)目跟進(jìn)的雁形開(kāi)發(fā)陣列。
但在2021年,長(zhǎng)腰山事件爆發(fā),環(huán)滇開(kāi)發(fā)整頓,滇池保護(hù)區(qū)重新劃定,昆明市改變城市發(fā)展戰(zhàn)略,南延變成了南控,再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)下行,古滇片區(qū)的開(kāi)發(fā)一落千丈,領(lǐng)軍企業(yè)諾士達(dá)和領(lǐng)軍項(xiàng)目古滇名城均陷入困境,目前支撐片區(qū)開(kāi)發(fā)的反倒是后來(lái)的四川清鳳地產(chǎn),由其開(kāi)發(fā)的滇池美岸如今銷(xiāo)量相對(duì)比較穩(wěn)定,但整個(gè)區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r比較暗淡,未來(lái)前景也不明朗。
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曾經(jīng)的古滇名城是昆明旅居第一大盤(pán)
上述4個(gè)衛(wèi)星城之所以在經(jīng)濟(jì)下行,房地產(chǎn)滑坡的時(shí)候受到的沖擊最大,發(fā)展勢(shì)頭的衰退也最明顯,核心因素在于產(chǎn)業(yè)單一,地緣客群規(guī)模很小,大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都要依靠昆明主城的人口外溢,或者是外地旅居人口,這也正是為什么這幾個(gè)衛(wèi)星城都偏愛(ài)文旅大盤(pán)的主要原因。
如今昆明主城房?jī)r(jià)下降,衛(wèi)星城的房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)削弱,主城人口外溢減少,像嵩明、古滇等地,現(xiàn)在已經(jīng)幾乎沒(méi)有主城區(qū)的購(gòu)房客群,反倒是省外旅居人口還在斷斷續(xù)續(xù)地支撐著四大衛(wèi)星城的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
其中安寧太平因?yàn)榘l(fā)展規(guī)模大,居住人口多,配套相對(duì)完善,成為省外旅居人口更為偏愛(ài)的置業(yè)目的地。靠近滇池,有環(huán)境優(yōu)勢(shì)的古滇片區(qū)也是省外旅居客群比較集中的區(qū)域。根據(jù)克而瑞今年上半年的統(tǒng)計(jì),昆明郊縣購(gòu)房者當(dāng)中,來(lái)自省外的客戶(hù)占到了35%,是第一大客群,比郊縣本地客戶(hù)還要多。
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金地自在城
在最近幾個(gè)月,省外旅居客也仍舊是昆明郊縣購(gòu)房的第一大群體,而在郊縣省外旅居購(gòu)房者當(dāng)中,有近6成的客戶(hù)都選擇了安寧,其中太平又是絕對(duì)大頭,金地自在城、萬(wàn)輝星城位等項(xiàng)目是最大受益者。古滇片區(qū)的省外購(gòu)房者排名第二,占比約四分之一,項(xiàng)目在集中在滇池美岸和古滇名城。相比來(lái)說(shuō),嵩明的吸引力就要小得多了,僅有約10%的省外旅居人群選擇在嵩明買(mǎi)房。
由于來(lái)自省外旅居客的有力支撐,安寧太平的新房市場(chǎng)其實(shí)比外界想像得活躍,今年上半年金地自在城的銷(xiāo)售面積達(dá)到2.36萬(wàn)平米,萬(wàn)輝星城也有1.51萬(wàn)平米,只不過(guò)價(jià)格相比高峰期有很大下降,但這也正是省外旅居客看中太平的原因之一。
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