昆明四大衛星城都等省外旅居客來救，太平仍有發展潛力

自2022年房地產行業衰退以來，昆明四大衛星城的建設勢頭都遭遇打擊——一方面是開發規模急劇萎縮，投資急速減少，新增項目屈指可數，另一方面，存量房產去化困難，房價也越來越低，開發商基本都在虧本賣房。

昆明四大衛星城分別是太平新城、嵩明職教新城、長水空港新城、晉寧古滇新城。這幾個衛星城的開發年代至少都有10年以上，其中最早的是太平新城，2004年就已啟動開發，至今已經有20年之久，也是四大衛星城當中規模最大，居住人口最多的。

安寧太平新城吸引了大量省外旅居人口

嵩明職教新城、長水空港新城和晉寧古滇新城的開發年代都差不多，嵩明職教新城（包括楊林片區）稍微早一些，也比另外兩個衛星城的開發規模更大，而且有一定的產業特色，片區內的職業教育已經有相當規模，并圍繞職教產生了產業鏈。

職教新城除了職業教育產業，房地產開發規模也很大，有多個大盤，高峰期同時有10個房地產項目在售，但最近幾年下滑非常厲害，新增項目幾乎沒有，以恒大為代表的一批爛尾樓盤更是嚴重拖累了職教新城的發展。

恒大陽光半島是嵩明職教新城房地產開發高峰的標志性項目

從交通條件來說，長水空港新城更具發展潛力。長水空港片區除了機場，也有地鐵，高鐵站也正在建設，公路交通體系更加發達，也有一定的產業規模，可是房地產開發規模反倒最小，這兩年不僅沒有新增房地產項目，連早已在建的幾個樓盤也無一處于正常開發狀態，有些開發計劃則干脆夭折。

這幾個衛星城里面比較可惜的是晉城古滇片區，這里原本是昆明發展旅游康養產業的重點區域，10年前昆明提出“南延北拓”發展戰略，“南延”的核心就是古滇片區，所以很早就聚集了一大批實力房企，形成了以古滇名城為代表的龍頭項目先發開路，其他項目跟進的雁形開發陣列。

但在2021年，長腰山事件爆發，環滇開發整頓，滇池保護區重新劃定，昆明市改變城市發展戰略，南延變成了南控，再加上房地產市場下行，古滇片區的開發一落千丈，領軍企業諾士達和領軍項目古滇名城均陷入困境，目前支撐片區開發的反倒是后來的四川清鳳地產，由其開發的滇池美岸如今銷量相對比較穩定，但整個區域的發展狀況比較暗淡，未來前景也不明朗。

曾經的古滇名城是昆明旅居第一大盤

上述4個衛星城之所以在經濟下行，房地產滑坡的時候受到的沖擊最大，發展勢頭的衰退也最明顯，核心因素在于產業單一，地緣客群規模很小，大規模的房地產開發都要依靠昆明主城的人口外溢，或者是外地旅居人口，這也正是為什么這幾個衛星城都偏愛文旅大盤的主要原因。

如今昆明主城房價下降，衛星城的房價優勢削弱，主城人口外溢減少，像嵩明、古滇等地，現在已經幾乎沒有主城區的購房客群，反倒是省外旅居人口還在斷斷續續地支撐著四大衛星城的房地產市場。

其中安寧太平因為發展規模大，居住人口多，配套相對完善，成為省外旅居人口更為偏愛的置業目的地。靠近滇池，有環境優勢的古滇片區也是省外旅居客群比較集中的區域。根據克而瑞今年上半年的統計，昆明郊縣購房者當中，來自省外的客戶占到了35%，是第一大客群，比郊縣本地客戶還要多。

金地自在城

在最近幾個月，省外旅居客也仍舊是昆明郊縣購房的第一大群體，而在郊縣省外旅居購房者當中，有近6成的客戶都選擇了安寧，其中太平又是絕對大頭，金地自在城、萬輝星城位等項目是最大受益者。古滇片區的省外購房者排名第二，占比約四分之一，項目在集中在滇池美岸和古滇名城。相比來說，嵩明的吸引力就要小得多了，僅有約10%的省外旅居人群選擇在嵩明買房。

由于來自省外旅居客的有力支撐，安寧太平的新房市場其實比外界想像得活躍，今年上半年金地自在城的銷售面積達到2.36萬平米，萬輝星城也有1.51萬平米，只不過價格相比高峰期有很大下降，但這也正是省外旅居客看中太平的原因之一。