上海11月二手房成交創7個月新高！房東“鎖盤”引關注，核心區與剛需盤分化明顯

本報記者 李貝貝 上海報道

上海鏈家提供的數據顯示，2025年11月，上海二手房成交量達22943套，這一數值創下自今年5月以來的最高紀錄。其中外環外區域受政策刺激更為明顯，成交量增速達7%左右。而在剛需盤“以價換量”態勢活躍的同時，上海房東“集體撤牌”的傳言也引發關注。網傳11月房東撤牌率飆升至15.3%，且核心區與剛需盤市場分化明顯。

針對這一說法，鏈家、太平洋房屋等行業機構均向《華夏時報》記者表示，房東撤牌現象客觀存在，但15.3%的數據“存疑且十分不合理”。上海鏈家方面進一步解釋說，隨著成交量上升，11月上海二手房房源的去化速度大于新增掛牌速度，因此掛牌量略有小幅下降。

另據58安居客線上數據，11月上海全市二手房掛牌量環比下降2.6%，且撤牌房源多集中在核心區優質房源以及中高端改善型房源。58安居客研究院院長張波表示，更多房東開始“不愿低價拋售”，且撤牌之后“售轉租”現象明顯增多。

政策紅利推動“翹尾”行情

上海鏈家提供的數據顯示，今年11月，上海二手房成交量環比10月的18493套漲幅約24%。該成交量在近一年中排名第三，僅次于“金三銀四”時期，市場成交端呈現出明顯的“小翹尾”行情。

業內分析認為，8月25日落地的“滬六條”新政已滿三個月，外環外限購松綁、信貸優化等組合拳效果持續釋放，成為推動上海二手房市場平穩向好的重要動能。

上海鏈家研究院負責人李根表示，當前市場特征是政策與市場聯動的結果呈現，在上海房地產多重政策組合拳推動下，剛性需求持續釋放，形成總價敏感型客戶主導市場的結構性特征，同時，中小戶型產品去化速度顯著優于改善型產品。

分區域來看，11月的上海二手房市場呈現出“核心區堅挺、近郊分化、遠郊承壓”的格局。

根據安居客線上數據，包括黃浦、徐匯、靜安在內的核心城區，11月的找房熱度與價格雙雙提升。其中，黃浦區的找房熱度達69.6，為全市最高；在近郊區域，依托大虹橋輻射的閔行區找房熱度最高，為66.7。遠郊區域則普遍面臨更大的價格壓力，特別是與新房直接競爭的板塊。如寶山南大板塊，二手房在“以價換量”的策略下，11月成交均價降至3.8萬元/平米。

盡管成交行情有所回暖，但“以價換量”仍是當前上海二手房市場的主流邏輯。中指研究院發布的百城價格指數報告顯示，11月，上海二手住宅價格環比下跌1.24%，同比下跌5.56%，樣本平均價格為56708元/平米。太平洋房屋提供的統計數據也顯示，在該平臺上，11月二手房成交均價為45392元/平米，同比減少7708元/平米，環比減少223元/平米。

而從成交結構看，11月上海二手房市場剛需化特征突出，總價300萬元以下的二手成交占比高達60%。“房源結構分化，剛需小戶型成主力，總價300萬以下的房源是市場成交主力，適配剛需群體需求。”太平洋房屋方面向記者表示。

核心區優質房源“惜售”明顯

在11月成交“翹尾”行情顯現、市場對12月走勢保持樂觀的同時，房源供給端的變化也引發行業高度關注。

近期，“房東集體撤牌”的消息持續發酵。網傳信息顯示，上海二手房房東撤牌率已升至15.3%，掛牌量從5月的11.3萬套降至11月底的9.39萬套。且不同區域、不同類型房源的撤牌情況差異顯著，如內環內次新房的撤牌比例高達87%，而外環外“老破小”的撤牌率還不到10%。

為核實上述數據的真實性，記者分別向上海鏈家、太平洋房屋以及多名中介、房東等進行了采訪。

其中，上海鏈家方面向記者直言，從公司方面的監測來看，目前的確有房東撤牌，但原因主要是大部分房東實現了去化，或部分房東預期較佳，不愿意低價出手：“隨著成交量上升，房源去化速度大于新增掛牌速度，因此掛牌量略有小幅下降。”

上海鏈家滬中事業部總經理包站國進一步表示，目前賣方心態有所分化：有成交意愿的業主議價更為務實，不會過度糾結短期的“議價空間”，而無明確售房需求及對后市看好的業主也會選擇暫不出售或轉為出租房源。

在位于上海三林板塊的一家中介門店，置業顧問小曹（化名）也向記者透露，近期的確有撤牌的房東，但從個人實際接觸到的情況來看，“相比之前幾個月沒有特別大的變化”。在其看來：“撤牌的主要是那些沒有現金流壓力的房東，可能談下來的總價不符合心理預期。”

58安居客的線上數據也從側面印證了核心區房源撤牌更為明顯的趨勢：11月上海全市二手房掛牌量環比下降2.6%，其中核心區降幅更顯著，例如虹口區環比減少6.7%、靜安區環比減少4.9%。

“一線城市的二手房掛牌量的確有所減少。”58安居客研究院院長張波向記者解釋說，其中一項重要影響因素就是，更多房東不愿低價拋售，選擇撤牌離場。撤牌房源多集中在核心區優質房源以及中高改善型房源：“這類房東對未來價格預期較高，當下已不愿接受降價換成交。但市場的分化還在持續，300萬元總價以下剛需房源仍以積極掛牌、促進成交為主。”

值得注意的是，張波還強調，撤牌之后“售轉租”現象明顯增多，從58安居客線上數據來看，上海11月租賃新增掛牌供應量環比上漲6.4%，其中售轉租房源貢獻了約20%以上的新增供應，靜安、徐匯地區表現尤其明顯。“不少房東認為當前售價已低于心理預期，而售轉租可避免低價拋售帶來的損失。”張波表示。

12月成交量或沖年度新高

關于上海二手房市場12月行情，多家機構給出一致預判：市場將延續11月運行態勢，掛牌量仍呈縮減趨勢，核心區域高性價比房源的成交節奏有望進一步加快。得益于“滬六條”政策的長尾效應持續釋放，疊加年底傳統交易旺季的支撐，預計12月成交量將維持高位運行，且大概率創下2025年年度峰值。

但與此同時，市場價格分化的態勢也將進一步加劇。作為當前市場成交的核心邏輯，“以價換量”的趨勢在12月也將繼續延續。

張波認為，短期來看，臨近春節二手房的成交量會有所減少，房價上漲的動力依然偏弱，上海售轉租房源仍會保持增長，預計租賃新增供應中其占比或升至30%以上，也會推進掛牌租賃房源量持續上升，春節前對租金的下壓力會增大，但春節后隨著租賃熱度快速上升租金還會呈現一定回調。

“隨著市場量的回升，客業雙方對于市場看法都較為理性。”上海鏈家方面向記者表示，不少客戶認為當前房價已到相對低位，風險可承受，選擇趁機上車。同時剛需房源租售比明顯提升，對于投資客戶而言也是較好的入手時機。

太平洋房屋方面也表示，12月上海二手房市場呈現成交量回升、價格微跌的態勢：“成交量將穩步上漲，延續市場回暖的勢頭。整體市場以‘穩’為基調，結構性差異成為核心特征。”

從長期市場角度來看，易居研究院研報判斷，從長期來看，一線城市的優質城市資源及調整充分的房價水平，結合購房者對優質資產的認可度提升，將使得二手房交易市場向好發展具備韌性和可持續性。市場有望從當前的“以價換量”逐漸走向“量價趨穩”的新階段。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧