法拍房看似低價撿漏，實則坑點暗藏，90%風險都在公告里

法拍房看似低價撿漏，實則坑點暗藏，90%風險都在公告里

看似六折、七折就能入手的法拍房，背后藏著不少隱形坑，但其實90%的問題，在法拍公告中都已隱晦提及。如果看不懂法拍公告，建議直接別碰——法拍房的問題和風險，遠比想象中多。

下面以成都青羊區一套法拍房為例，拆解購買時必須注意的五大核心問題，避開關鍵陷阱。

一、競買保證金：毀拍代價極高，貸款風險需警惕

每套法拍房的競買保證金金額不同，這套房子的保證金為28萬，核心注意點的是絕對不能毀拍。公告明確標注，毀拍不僅保證金不予退還，若二拍成交價低于首拍價，產生的差額部分，法院還會要求首拍競買人補齊價差。

實際交易中，最易引發毀拍的情況的是貸款審批未通過，或放款超時，最終被迫放棄競拍，造成不必要的資金損失，提前做好資金規劃和貸款預審至關重要。

二、估價：7折撿漏難實現，需算清綜合購房成本

這套房子起拍價280多萬，機構評估價400萬，看似能7折入手，實則很難拿到這個低價。法拍房以競拍形式成交，遵循“價高者得”原則，市場估價直接決定競拍性價比，盲目出價易吃虧。

專業評估需實地調研：了解同小區、同裝修水平房源近期真實成交價，且不能只參考1-2套，在此基礎上再打八五折，作為競拍上限價（類似土地拍賣設峰值，超價則無撿漏意義）。但要注意，這個八五折是總購房成本的八五折，并非僅房價，還需包含欠繳費用、隱形費用等，很多人忽略這一點，入手后才發現并不便宜。

比如物業費、水電費、燃氣費等欠繳費用，需由買受人承擔，曾出現過欠繳物業費高達幾十萬的案例，必須實地核實；稅費方面，這套房約定買賣雙方各自承擔，但需買受人先行墊付，后續再到法院辦理退款，流程較清晰，風險較低。

估價是法拍房撿漏的核心環節：價太低拍不到，價太高則無性價比，去年不少客戶就因對估價茫然，出現高估或漏估情況，最終得不償失。

三、產調：證件、用途、土地性質，三者缺一不可查

產調重點看三類信息，直接影響房屋能否過戶、后續價值：

1. 不動產證：公告中不動產登記欄標注“川（2019）成都市不動產證第XXX號”，說明房屋有完整不動產權證，競拍成交、繳清稅費后可正常過戶；若未明確標注證件信息，大概率房屋暫未辦證，需謹慎考慮是否競拍。

2. 房屋用途：需確認是住宅還是公寓，房產證上標注的“公寓”，本質是70年住宅用地屬性，但僅因“公寓”二字，房價會比普通住宅低不少，直接影響房屋后續流通價值，避免誤判踩坑。

3. 土地性質：分出讓和劃撥兩類，劃撥性質房屋（多為經濟適用房、房改房、自建房）需補繳土地出讓金，流程復雜、成本不明，建議盡量避開。

四、房屋實際控制情況：騰退難是大隱患，特殊人群居住需規避

公告顯示這套房子目前為自住狀態，這類房源需重點關注騰退問題，不少人競拍成功后，卻因原住戶拒不搬離，長期無法入住，陷入維權困境。

尤其若房屋內居住老年人，強制執行騰退難度極大，后續糾紛不斷，這類房源直接不建議競拍，避免后續麻煩。

五、競買須知：隱藏風險全在細節里，每一條都要逐字看

競買須知是最易被忽略，卻藏著最多風險的文件，核心重點看三類內容：

1. 付款時限：這套房要求競拍成交后15天內，需將全部尾款繳至法院指定賬戶，超時未繳則視為毀拍。因此需提前備好資金，若計劃按揭貸款，要提前完成貸款預審，確認擔保公司，避免放款延誤。

2. 免責條款：公告中的免責條款對法院是保障，對買受人則是明確風險。比如公告標注“房地產實際面積以過戶登記機關為準，本院對外觀質量、面積差異等不做擔保，買受人自行承擔相關責任”，意味著面積不符、房屋質量問題，法院不負責；還有“房屋結構與發證時發生改變，由競買人自行到相關職能部門了解能否辦理過戶”，若原業主裝修時改結構、建違章建筑，導致無法過戶，法院無責，需買受人自行協調，甚至承擔結構恢復費用。

3. 實地實勘：上述風險需通過實地考察規避，不僅要檢查裝修是否漏水、房屋有無破損，還要核實房屋結構是否改動、是否存在違章搭建，避免后續過戶或居住受阻。

法拍房確實有撿漏可能，但前提是做好兩大核心工作：全面盡調（查證件、查欠費、查實際居住、查房屋結構）和精準估價；若涉及按揭貸款，需提前把控放款時間，做好貸款預審、確認擔保公司——法拍房按揭流程和常規二手房貸款不同，任何一個環節疏漏，都可能踩坑。建議充分了解風險后再入手，切勿盲目跟風競買。