海南城市更新“掘金記”：300億元與404個項目的“產投循環”

海口博雅片區（二期）城市更新項目。

城市更新不僅是民生，也是投資與回報的良性循環。

中房報記者 陳標志 海南報道

過去5年，海南交出了一份涉及404個項目、超300億元投資的城市更新“成績單”。

近日，記者從海南省住房和城鄉建設廳了解到，截至2024年底，海南城市更新取得了階段性成果，2187個老舊小區實現煥新，惠及近21萬戶居民；39個重點片區（含城中村）改造撬動約290億元投資；513公里的城市綠道、533個城市公園嵌入城市肌理……

從“經濟賬”的角度看，上述數據描繪的不僅是投入規模，更預示著潛在的經濟與社會回報；從社會效益來看，這不僅僅是一場關于城市面貌的美化運動，更是一場深刻的民生改善實踐，為海南自貿港建設注入了鮮活的“基底動能”。

這300億元的城市更新投資，正轉化為海南自貿港更堅實的承載基礎、更富吸引力的生活場景和更具韌性的發展模式。其探索的經驗，特別是如何在市場化框架下平衡多方利益、實現財務可持續，無疑將為外界提供了一份極具參考價值的“海南方案”。

5年404個城市更新項目

海口市秀英區永萬東片區一期（化工二廠）城市更新項目俯瞰圖。

在海口，總投資近59億元、全長45公里的“雙層四艙”地下綜合管廊，覆蓋主城區約40%面積，顯著提升了城市的功能韌性。

這筆投入遠非傳統基建，它本質上是對城市地下空間產權的系統化管理和資本化運營，集電力、通信、給水等各類管線于一體的地下綜合管廊，將反復開挖的“道路拉鏈”永久封合，將管線事故率預期大幅降低，直接提升了地上土地的“純凈度”與長期價值穩定性。

實際上，地下綜合管廊就是整個城市更新中最重要的一環。

12月5日，記者從海南省住房和城鄉建設廳獲悉，“十四五”期間，海南省累計實施各類城市更新項目404個，完成投資超300億元。

這些城市更新項目中，開工改造2187個城鎮老舊小區，完成投資39.17億元，惠及居民約20.88萬戶；39個片區城市更新（含城中村）改造項目得到了有序推進，完成投資約290億元。持續開展城市生態修復和功能完善工程，截至2024年底，全省建成城市綠道513公里、533個城市公園（含“口袋公園”），開放草坪面積約6336畝。

不僅僅是“雙層四艙”地下綜合管廊的建設，海南還結合城市更新，補齊城市基礎設施短板。如新建城鎮燃氣管道2815.79公里，提前完成“十四五”期間1285.1公里老化管道改造任務。

城市更新中的“海南實踐”

海口市丁村片區城市更新項目。

“巨無霸”丁村片區項目的推進，是海口市城市更新項目中的典型代表之一。

據介紹，該城市更新項目采取政府主導規劃、企業實施建設的模式，建設集高品質居住、現代商業服務、活力休閑街區、綠色生態空間于一體的現代化綜合社區。

同時，該項目以“政策落地+民生優先+時序精準”推進，嚴格遵循海口“先安置后拆遷”原則，確保安置房建設優先于商品房開發，同步推進學校、醫療等公共配套。

三亞卓達社區作為全國完整社區建設試點，通過“政府引導、居民參與、市場化運作”模式，累計修復市政道路3.8公里，建設新能源充電站1500平方米，新建電動自行車棚3000平方米，建設社區養老服務中心1500平方米，打造“口袋公園”3000平方米。

三亞卓達社區建設試點，居民滿意度達96%以上，入選全國典型案例。

龐大城市更新計劃離不開可持續的商業模式。海南的實踐，為行業提供了寶貴的“財務與治理”樣本。

在資金端，海南構建了“央地資金+社會資本”的多元渠道，除成功申報各類中央資金外，更關鍵的是設計了吸引社會資本進入的機制。

海口市海云鞋廠宿舍區自主改造項目（金嶺雅居）俯瞰圖。

例如，海口海云鞋廠項目的“安置房+安居房”模式，讓居民合理分擔成本；三亞通過平臺公司股權轉讓引入合作開發方，實現了公共平臺的市場化退出與收益。

這些創新緩解了財政壓力，也讓項目具備了更強的市場生存能力。

在實施端，靈活的“海南規則”降低了制度性交易成本。省級層面提供的5年土地用途轉換過渡期、邊角地整合利用等政策，實質上是為更新項目提供了寶貴的“資金緩沖期”和規劃彈性。

海口的“預征收”模式（簽約率超90%才啟動正式征收）與三方共管賬戶，顯著降低了前期社會資本的資金沉淀風險和博弈成本，提升了投資確定性。

生態與文化的“增值”

海南的城市更新敘事中，生態與文化不是“負擔”，而是能產生溢價的核心資產。

三亞的“城市雙修”和海口美舍河治理，是經典的“環境投資學”案例。美舍河從劣Ⅴ類水提升至Ⅲ類，直接帶動沿線土地溢價30%，刺激周邊房地產投資增長20%。

這清晰驗證了，優質的生態環境是能夠資本化、并產生顯著經濟外溢效應的“綠色基礎設施”。

海口騎樓老街。

海南在城市更新過程中，歷史文化保護則走了“活化變現”之路，如海口騎樓老街、崖州古城在“修舊如舊”的同時，植入非遺、商業等業態，打造文化消費新場景。這不僅留住了鄉愁，更創造了消費、就業和稅收。

海口府城街區獲得上億元中央資金支持，也說明了被妥善保護與規劃的歷史文化資產，能夠成功對接高層級的資源與品牌。

據了解，海南全面完成510處歷史建筑、2處歷史文化街區的掛牌和測繪建檔。

海南的城市更新目標已超越單個項目的成功，旨在構建一個可持續的“更新生態系統”。

閉環管理的“體檢-更新-評估”機制，旨在讓更新決策更加數據化和精準化，避免盲目投資。推廣博鰲零碳示范區的經驗，意味著將“低碳”從示范項目變為普遍標準，這不僅是響應全球趨勢，更是提升海南作為國際旅游目的地和高端產業承接地長期競爭力的關鍵。

此外，探索中的“城市更新委員會”共治機制和“土地增值共享協議”，試圖從更深層次解決更新中的利益分配難題，保障原住民權益，激發在地社區的參與熱情，確保增長的紅利得以共享，從而維系長期的社會穩定與市場活力。

海南的城市更新，是一場規模宏大的城市價值再造實驗，它通過巧妙的制度設計，將政府目標、市場需求與民眾福祉進行對接，讓物理空間的改造同時驅動經濟升級、資產增值與社會和諧。