說白了，我不想房價繼續跌下去，金輝淮安泊宮成交分析

不管你們信不信，我是不希望房價再跌下去了。

我的前半生學習，賺錢，買房；后半生，賺錢，養家，還月供。如果房子的價格再往下跌，我可能也會選擇“斷供”，畢竟，我不能把人生，全部給了房子。

我遇到一個客戶，現在差不多35歲，他給我打電話，咨詢房子的事情，講述了一段關于他的故事，我也給大家做個分享。

“2016，他在福州買了人生當中的第一套房子，當初花了30萬的首付，這些首付大部分是自己存下來的，少部分是家里人的支持。房子買完之后，房價開始暴漲，150萬的房子，漲到180萬，到2019年最高峰的時候，漲到了250萬。

由于是為了居家生活，他也沒太關注房子價格的變化，這次因為房子太小，就想著要不要換一套。誰知，他了解了一下價格，竟然只能賣到110萬，比他當初買入的價格還要低40萬，簡直不可思議。

現在他還在還著月供，每個月5000左右，銀行還錢款100萬，如果真的把房子賣掉，大概率是平賬，當初的首付款，相當于這十年的房租了。還讓自己背了十年的房貸，白給銀行每個月3000元的利息。

如果房價還要繼續跌下去，他也不想換房，甚至出現斷供的念頭，離開福州，回老家去做點小買賣，還不至于每個月背負著月供的壓力。”

這個故事很真實，現在有太多人和他一樣，當初買的房子，現在拿去賣掉，不僅一分首付不會退還，甚至還有可能要倒貼給銀行十幾萬，幾十萬。

我看了很多成交房源的案例，今年成交的房子，幾乎是，這幾年幅度最大的一年，通過一套房子的成交，給大家做個簡單分析。

成交小區：金輝泊宮；

成交時間：2025年11月；

成交數據：產權89.38平米，3房1廳，中樓層，南北朝向，精裝修，116萬，成交單價12979元/平米。

房源成交分析：

１、這套房子掛牌時間170天，這期間調價3次，成交前掛牌127萬，買家談11萬之后成交。帶看過該房源的客戶較多，總數超30多組，它的地段雖然偏遠一些，但選擇在這里看房的人也不少，主要是來自于軟件園和金山西較多一些。

２、金輝泊宮這套房子的價格，已經突破近幾年的新低，11月份小區內成交3套房源，分別是：（1）110平米，150萬，單價13594元/平米；（2）107平米，145萬，單價14258元/平米；（3）89平米，116萬，單價12979元/平米。

追溯更早的時間，單價1.5-1.8萬之間較多，目前泊宮的價格，處于市場最低洼的階段。

３、泊宮有部分單元能夠有看江的效果，站在臥室或者客廳，能夠遠眺烏龍江，也算是景觀房了。小區環境相對較好，2016年的時候交付使用，20棟樓，3462戶業主，體量相對較大，因此整個小區內，在售的房源量也比較多。

４、由于是2016年的時間開盤，房源量又比較多，所以買入的業主從2016-2018年之間不等，一部分單價在12000元左右，一部分業主買入的單價在17000元左右，所以現在拿出來賣的業主，很難分清楚他們的原值是多少。

購房建議：

說說我個人對金輝淮安的看法，這里比較適合養老生活居家，對環境品質要求高，周邊配套要求不高的群體。因為生態資源稀缺性?，雙江環繞?：坐擁閩江與烏龍江交匯景觀，部分樓棟享永久江景視野。原生山體公園?：3200畝淮安山地公園環抱，小區內部綠化率達38%+，形成天然氧吧。休閑配套?：農大沙灘公園（步行15分鐘）、古窯遺址公園（文化休閑）。

當然，從供需關系角度是比較好判斷價格趨勢的一個方法，目前泊宮在售的房源138套，泊郡在售房源56套，保利西江林語108套，三個小區之間協同，出售房源大于購房群體，因此價格才會逐步走低。

淮安這個地方，由于地理位置的原因，三面靠江，且沒有地鐵直達，交通相對欠缺一點。未來比較難以有大的突破口，加上這里沒有商業產業，只有居民樓，關鍵還有很多別墅，就更難有人口流入了。

小白觀樓市，更多內容可看主頁。