加裝電梯 10個月完不成業(yè)主表決

（來源：天津日報）

轉(zhuǎn)自：天津日報

　　加裝一部電梯，走完業(yè)主表決程序需要多久？在河西區(qū)尖山街瑞江花園菊苑10號樓4門，這個問題的答案是：10個月仍未完成。原因是，因電梯占用少量公共區(qū)域，被要求提交整個社區(qū)進(jìn)行表決。瑞江花園有4個相對獨立的院區(qū)，業(yè)主總數(shù)超過4000戶，居民參與率僅約9.7%。此事拖延10個月，至今沒有進(jìn)展。

　　市民反映：

　　加裝電梯為何要“全社區(qū)投票”？

　　居民劉先生是瑞江花園菊苑10號樓4門加裝電梯的發(fā)起人，樓門業(yè)主已按照《天津市既有住宅加裝電梯工作指導(dǎo)意見》的要求，完成了本樓門“雙三分之二以上參與、雙四分之三以上同意”（專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意）的表決。施工企業(yè)實地勘察表示，電梯需占用門前不足5平方米的公共區(qū)域。業(yè)主們隨即向河西區(qū)住房和建設(shè)委員會提出加裝電梯申請，卻被要求需通過整個瑞江花園社區(qū)全體業(yè)主的表決，說這是依據(jù)《中華人民共和國民法典》的相關(guān)規(guī)定，且表決需達(dá)到相同的“雙三分之二以上參與、雙四分之三以上同意”的高門檻。

　　劉先生說，瑞江花園社區(qū)由梅苑、蘭苑、竹苑、菊苑四個相對獨立的區(qū)域組成，規(guī)模很大。“可面對四個院區(qū)總共81棟樓、4000多戶居民，逐戶征集意見實在太難了，我們請社區(qū)居委會協(xié)助作意見征詢。社區(qū)貼在各樓門口的通知卻并非針對我們一個樓門加裝電梯進(jìn)行意見征詢，而是籠統(tǒng)地詢問是否同意‘加裝電梯’。”

　　由于征詢議題過于寬泛、涉及范圍太大，參與表決的業(yè)主比例一直無法達(dá)到規(guī)定要求。劉先生對此難以理解：“菊苑10號樓4門加裝電梯，為什么要各自獨立的其他三個院區(qū)的居民參與表決？征詢意見通知只字未提‘菊苑10號樓4門’這個具體項目，只說‘社區(qū)加裝電梯’，聽起來關(guān)系到每個人，很容易造成誤解，沒有裝電梯需求的居民自然不會同意，或拒絕參與表決。”

　　記者從劉先生提供的征詢意見通知圖片中看到，上面的文字對此次投票的性質(zhì)和目的進(jìn)行了說明：“依據(jù)河西區(qū)住房建設(shè)委加梯辦要求，在具體棟（門）作為申請人按規(guī)定個別實施加裝電梯前，必須充分聽取加裝電梯范圍內(nèi)所有居民意見，并獲得多數(shù)同意。”此次意見征詢被定義為“前期基礎(chǔ)性摸底工作”，并要求“全體居民以‘戶’為單位參與投票”。通知進(jìn)一步明確，若此次征詢獲得多數(shù)同意，即代表“瑞江花園社區(qū)具備加裝電梯的前提條件”。在此之后，各樓門方可“按照規(guī)定，以具體棟（門）為單位，依據(jù)棟（門）內(nèi)居民意愿單獨申請實施”。

　　記者調(diào)查：

　　法律適用與范圍界定之爭

　　記者查閱《天津市既有住宅加裝電梯工作指導(dǎo)意見》，其中明確，加裝電梯一般以棟（門）為單位進(jìn)行表決，但同時規(guī)定，“商品房性質(zhì)的既有住宅加裝電梯，需要占用小區(qū)范圍內(nèi)業(yè)主共有道路、綠地等公共場所的，應(yīng)當(dāng)按照民法典關(guān)于業(yè)主共同決定事項的規(guī)定執(zhí)行。”民法典則規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等事項，需達(dá)到專有部分面積和人數(shù)“雙三分之二以上參與、雙四分之三以上同意”。

　　“業(yè)主共同決定”的范圍應(yīng)如何合理界定？決策權(quán)應(yīng)僅限于利益最直接相關(guān)的本樓門（單元）業(yè)主，還是應(yīng)擴(kuò)展至其所在的、相對獨立的院區(qū)（如菊苑），抑或是必須交由整個物業(yè)管理區(qū)域（社區(qū)）的全體業(yè)主共同表決？在具體操作層面，對于一個樓門的電梯加裝工作，在進(jìn)行業(yè)主意見征詢時，是否應(yīng)當(dāng)堅持“一事一議”的精準(zhǔn)原則，而非將其泛化為一個籠統(tǒng)的社區(qū)性議題？這些問題的答案，都關(guān)系到征詢程序的實際效果與項目成敗。

　　瑞江花園社區(qū)規(guī)模龐大，梅、蘭、竹、菊四個院區(qū)各有獨立的圍墻與出入口，中間甚至有市政道路相隔。記者在社區(qū)隨機(jī)走訪時發(fā)現(xiàn)，部分居民對此次征詢存在誤解。一位王姓大爺態(tài)度明確：“整個小區(qū)要加裝電梯，我肯定不同意。”杜女士則表示：“我住的樓門裝電梯我不同意，其他樓門跟我沒關(guān)系，我也沒意見。”而楊先生則反問：“哪個樓門加裝哪個樓門自己征詢意見，問我們干什么？這個通知上說要啟動整個小區(qū)加裝電梯，沒提具體哪個樓門呀。”值得注意的是，即使是身處菊苑的業(yè)主李女士，也對情況不甚明了：“我后來打聽才知道，原來是10號樓4門想裝電梯。不知道為什么通知上不寫清楚，弄得大家根本不知道具體是怎么回事。”

　　部門回應(yīng)：

　　大規(guī)模征詢意見是“為基層減負(fù)”

　　河西區(qū)住房建設(shè)委認(rèn)為，在“四個院區(qū)全體業(yè)主投票表決”一事上，其執(zhí)行市區(qū)文件及相關(guān)法律并無不當(dāng)。菊苑10號樓4門加裝電梯因需占用共有部分，屬于“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”范疇，因此必須嚴(yán)格按照民法典關(guān)于業(yè)主共同決定事項的規(guī)定執(zhí)行。瑞江花園四個院區(qū)設(shè)有一個共同的業(yè)主委員會，并選聘了同一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，故應(yīng)按照上述規(guī)定執(zhí)行。

　　屬地尖山街道對此事給出了進(jìn)一步的解釋。瑞江花園社區(qū)居委會于今年2月就組織全社區(qū)意見征詢，但整體參與率僅為約9.7%，因此未能達(dá)到法定表決比例。對于將征詢內(nèi)容設(shè)定為“整個社區(qū)加裝電梯”，街道解釋稱，主要考慮是“為基層減負(fù)”和避免業(yè)主重復(fù)投票，社區(qū)規(guī)模龐大，組織一次覆蓋4000余戶的意見征詢耗時費(fèi)力。若未來每個有加裝需求的樓門都重復(fù)啟動如此大規(guī)模的全社區(qū)征詢，將造成行政資源與居民時間的反復(fù)消耗。為此，街道向河西區(qū)住房建設(shè)委咨詢，詢問是否可以“針對整個社區(qū)加裝電梯工作”進(jìn)行一次前置性的整體意見征集？在得到“符合規(guī)定”的答復(fù)后，社區(qū)才開展了此次征詢。其初衷是希望通過一次全體表決，為后續(xù)各樓門的加裝申請鋪平道路，簡化流程。

　　然而，這種將具體需求泛化為籠統(tǒng)議題的做法，在實際操作中因業(yè)主參與度低、議題不明確而陷入僵局，反而背離了提高效率的初衷。

　　核心追問：

　　加裝電梯 法律執(zhí)行如何更精準(zhǔn)？

　　天津大學(xué)法學(xué)院劉海安教授指出，瑞江花園的困境關(guān)鍵在于如何平衡法律原則與民生需求。當(dāng)加梯方案僅涉及極小公共區(qū)域時，機(jī)械地要求超大型社區(qū)“全體投票”，導(dǎo)致了程序空轉(zhuǎn)，好事難辦。

　　他認(rèn)為，破解之道在于執(zhí)行層面更精細(xì)。例如，可根據(jù)占用公共區(qū)域的實際情況，細(xì)化表決范圍，將決策權(quán)更多地賦予直接受影響的樓棟或院落。同時，必須堅持“一事一議”，征詢內(nèi)容應(yīng)具體明確，保障業(yè)主的知情權(quán)與表決的有效性。

　　劉海安強(qiáng)調(diào)，這要求基層治理展現(xiàn)更多智慧與擔(dān)當(dāng)。相關(guān)部門應(yīng)主動協(xié)調(diào)，在依法辦事的前提下，探索更靈活、更人性化的工作方法，避免“一刀切”，讓惠民政策能夠真正落地。