關(guān)于老樓加裝電梯的法律底線思維

加裝電梯必須遵循法律的底線！

自從廣州掀起老樓加裝電梯以后，在梯商資本力量的強(qiáng)力推動(dòng)下，上海，杭州，成都也逐步跟上。2.6～4萬(wàn)億的蛋糕誘惑力太大了。

如今，廣州據(jù)說(shuō)有十個(gè)區(qū)已經(jīng)停止加裝電梯補(bǔ)貼，繼廈門加梯造成危房業(yè)主自已“買單”之后，廣州市法院對(duì)某加裝電梯造成房屋開(kāi)裂等質(zhì)量問(wèn)題的原因判定業(yè)主未安排地質(zhì)勘察負(fù)主要責(zé)任，徹底喚醒了想通過(guò)加梯拿政府補(bǔ)貼者的反思。上海好長(zhǎng)時(shí)間官媒也不宣傳所謂“民生工程”、“梯升幸福”了。上海梯托閣道三已經(jīng)銷聲匿跡。

為了加裝電梯，不少地方政府降低標(biāo)準(zhǔn)，把原來(lái)要90%以上業(yè)主同意作為加梯條件的標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)曲解《民法典》第278條的兩個(gè)2/3參加兩個(gè)3/4同意作為唯一“多數(shù)決”。

關(guān)鍵時(shí)刻，有人大代表、政協(xié)委員提案要求最高院釋法《民法典》第278條適合加裝電梯，最終最高院回復(fù)中沒(méi)有答應(yīng)發(fā)文釋法，總算維護(hù)了法律的底線。

至于為什么不能采用來(lái)多數(shù)決？關(guān)鍵點(diǎn)是加裝電梯是屬于“改建”還是“新建”？地方政府指導(dǎo)意見(jiàn)是根據(jù)《民法典》第278條套用“改建”來(lái)規(guī)定的。

根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的釋義，凡需要新建基礎(chǔ)、增加建設(shè)規(guī)模的屬于新建;改建只能在原基礎(chǔ)上，不突出原建筑外形，不增加建筑面積(擴(kuò)建也是不新建基礎(chǔ)，但可以增加層次及面積、規(guī)模)。

這里面與有不少法律界人士堅(jiān)持正義有關(guān)。

如廣州市原法制辦主任吳明場(chǎng)，楊州市司法局長(zhǎng)蘇滿滿，華東政法大學(xué)宋傳哲博士，上海市第一人民法院副院長(zhǎng)候丹華等的堅(jiān)守底線。官方人士如住建部副部長(zhǎng)黃艷曾指出:“業(yè)主協(xié)商一致，有條件的加裝電梯”。江蘇省住建廳副廳長(zhǎng)范信芳接受記者采訪老樓加裝電梯說(shuō):“加裝電梯要溝通協(xié)商，協(xié)商一致;滿足各方面條件，兼顧高低層業(yè)主的各方訴求，保證設(shè)計(jì)、施工、后期使用維保質(zhì)量，和諧加裝。”

北京市曾規(guī)定:“加裝梯要兩個(gè)3/4以上同意，其他業(yè)主不持反對(duì)意見(jiàn)，經(jīng)鑒定符合抗震規(guī)范，可加裝電梯。”

本人也從建筑規(guī)劃方面的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》釋義，建筑法規(guī)解釋方面作出了解讀;從建筑規(guī)范如《建筑規(guī)震設(shè)計(jì)規(guī)范》、《既有建筑鑒定與加固通用規(guī)范》、《既有建筑維護(hù)與改造通用規(guī)范》等發(fā)文，作出了較專業(yè)權(quán)威解讀。證明以《民法典》第278條來(lái)表決加裝電梯，張冠李戴，是指鹿為馬。

所謂“有條件加裝”，是指客觀條件;如安全、通風(fēng)、采光、噪音等;根據(jù)建筑規(guī)范，預(yù)應(yīng)力空心板磚混結(jié)構(gòu)老樓因沒(méi)有抗震設(shè)計(jì)，尤其是加裝電梯鑿除圈梁與外墻，嚴(yán)重降低主體結(jié)構(gòu)的安全抗震性能，防火安全性能。

托克維爾說(shuō)過(guò):民主的最終目的應(yīng)該是保護(hù)少數(shù)人和個(gè)人的權(quán)利。

查百度已經(jīng)刪除了原廣州市法制辦主任吳明場(chǎng)在2010年討論加裝電梯的意見(jiàn)，他曾經(jīng)對(duì)司法改革作出了創(chuàng)新探索;他本人也被“打發(fā)”到某國(guó)企擔(dān)任法務(wù)董事。

他個(gè)人贊成100%同意原則。理由是:在增設(shè)電梯問(wèn)題上，高、低層的訴求是完全不同的，而廣州市規(guī)劃局將兩種訴求等同起來(lái)。

他提出，低層住戶的訴求是權(quán)益的訴求，是對(duì)法律授予的財(cái)產(chǎn)權(quán)的維護(hù)，法律賦予的權(quán)益不容侵犯的;而高層業(yè)主的訴求是欲望的訴求，對(duì)原來(lái)上樓梯行為的一種“改進(jìn)”，能不能改進(jìn)受到很多方面因素的制約。比方說(shuō)，這種“欲望”的實(shí)現(xiàn)不能侵犯低層住戶的財(cái)產(chǎn)權(quán)。比方說(shuō)，加裝電梯必須符合城市規(guī)劃，通風(fēng)采光等要求。

高層住戶可以提出自己的訴求，但是必須用協(xié)商的方法解決，一定要事先充分協(xié)商，而不是“打死狗后講價(jià)”以后再協(xié)商。

他引用“物權(quán)法”第76條(現(xiàn)“民法典”第278條)，認(rèn)為關(guān)于兩個(gè)2/3以上規(guī)定，這種說(shuō)法在法理上是講不通的，是對(duì)物權(quán)法相關(guān)條文的錯(cuò)誤解讀。既有住宅加裝電梯應(yīng)該按“物權(quán)法”第97條的原則(現(xiàn)“民法典”第 301條)，“必須得到全體共同共有人的同意”。之所以不能以物權(quán)法第76條兩個(gè)2/3以上作為增設(shè)電梯的法律依據(jù)，在法律的框架下，公民的私有財(cái)產(chǎn)無(wú)須交給“多數(shù)人”去主宰，“少數(shù)人”的財(cái)產(chǎn)保護(hù)權(quán)不能靠投票決定。哪怕這個(gè)票數(shù)接近100%。少數(shù)服從多數(shù)原則不能濫用于生命權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)、受教育等基本權(quán)利的決斷。低層住戶對(duì)自己財(cái)產(chǎn)權(quán)的訴求必須給予尊重與保證。

“物權(quán)法”第97條(現(xiàn)“民法典”第301條)更具有法律適用性和約束力，既有住宅樓外擬加的電梯間，是在公共通道（公共場(chǎng)所）上加建的。對(duì)共同共有的道路或公共場(chǎng)所的占有或處分，必須得到全體共有人同意。

“憲法”第十三條規(guī)定:“公民的合法私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民依私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或征用並給予補(bǔ)償。”

任何人利用自己的權(quán)益時(shí)，不能侵犯他人的權(quán)益。這個(gè)權(quán)利是客觀存在的。

“民法典”第278條全文來(lái)自于“物權(quán)法”第76條，只不過(guò)改變了投票具體數(shù)據(jù)，無(wú)所謂與加裝電梯有關(guān)。拆除重建等于新建，基本上95%以上通過(guò)才行。如果單元牽涉及到一幢樓安全，投票應(yīng)至少全樓業(yè)主，而非僅本單元業(yè)主。