解密成都紅運花園：鏡鑒中國住宅物業亂象的根源、破局與治理錨點

2025年，住宅物業領域依然亂象叢生，業主自治仍舊飽含悲愴，基層職能部門面對業主當家做主的自治渴望，仍然心發酥且手腳亂。

2025年，基層治理的“楷模”成都，可以說是繁花迷眼，信托制旗幟獵獵飄揚，快插滿蓉城，紅彤彤一片片。但，引人關注的依然是西江月和紅運花園。

無他，不管套啥殼子，若城市治理的里子沒變，定然也必然在不久的將來，收獲一地雞毛；因為，這是東大三十多年住宅物業史給出的血淚答案。

本以為大力倡導信托制的城市，其治理理念必然已更加先進，但透過西江月和紅運花園（雖這兩小區暫不是信托制物業），但從側面視角，也可以看出，一方水土養一方治理，管中窺豹也大致能反映出城市治理的理念與水平。

從這兩小區看，筆者好似未能看到信托制洗禮下的蓉城，其基層治理的必然的大進步，反而看到了更多虛無縹緲和光怪陸離！

重慶曾經高唱紅歌歌滿城，成都也高舉信托旗滿市？是喜是憂？個別樓盤，開始交出別樣的答卷（暫不展開，以后發文另表）。

紅運花園小區實景圖：圖源安居客

紅運花園小區的前世今生

1、二十世紀末期，房地產無序開發模式下的典型超大盤

紅運花園小區基本信息：

• 建成時間：1996-1998 年，
• 開發商：成都晉陽房地產開發有限責任公司
• 位置：武侯區外雙楠板塊，晉平街 77 號
• 體量：共有112棟居民樓，339個單元
• 住戶：小區住戶約有8000戶（1-9期總量）

紅運花園小區實景圖：圖源安居客

• 沿革：紅運花園小區原屬雙流縣管轄，后劃歸武侯區由新成立的晉陽街道辦事處負責管理。
• 開發商取名晉陽，街道也取名晉陽，挺神奇的，他們都喜歡上晉陽這兩字了。商品房的春風，1994年似乎剛吹到成都雙流縣，就能很快成立房地產公司，并很快拿到大塊土地，還能特事特辦，先建后規劃。世界就是這樣奇妙，無巧不成書，不服都不行！

29年內物業更換：至少 3 次

首次更換：1999 年第一屆業委會成立后，更換了開發商自己的前期物業

二次更換：2001 年，原兩家物業公司相繼離開，由成都成志物業全面接管

插曲：2004 年左右，紅運花園園中園更換為成都成志物業，好像當年成志物業實現了一統紅運花園的天下。

后續更換：2018 年后，第四屆業委會曾招標選聘新物業，2023 年進行過第二次物業招聘，中標的某信托制物業，因原物業不撤離、強行拆分小區等原因，最終未能進場服務。

目前此中標物業，還怪第四屆業委會未能實現其履約，起訴要求業委會退還保證金和墊資損失。紅運花園第四屆業委會，妥妥成了欲哭無淚的背鍋俠了。

真正責任方——賴著不走的原物業、拆分小區并宣稱業委會也得拆分的始作俑者——反倒屁事沒有。誰讓第四屆業委會新招的物業無法進場，誰讓新簽的物業合同無法履約，我想幼兒園小朋友也能明白。活生生應驗了古話：賤則無敵，臉厚管夠！

紅運花園小區實景圖：圖源安居客

29年內業委會成立和更替：只區區四屆

第一屆：1996年開始籌備，1999 年 4 月正式成立，是四川省首個按《四川省城市住宅物業管理辦法》正式成立的業委會。任期：1999 年 4 月 - 2002 年 4 月，豆包說好像存在 "過期" 仍履職情況。

第二屆：約2002年后成立，2005年解散。

第三屆：約2017年成立，應該是2020年到期的。可見二屆和三屆之間的斷檔期長達近13年，據說期間處于居委會代管模式下。

2017年京城大咖到蓉城，武候區如獲至寶，聯手大咖，終于有了第三屆業委會。本以為，先進了，太平了，街道居委會可踏實了，結果紅運花園好似更亂了。

第四屆：2021年前后成立，截至 2025 年仍在自我履職；但小區被“強行”劃分后，貌似第4期已成立新業委會，1到3期已成立物管會，正籌備新業委會中。

紅運花園小區會不會上演：第四屆未能“合法”解散，2026年又兩個新業委會就要“強行”粉墨登場，會不會上演三個業委會的“奇葩”現象呢？

法理邏輯很簡單：如果拆分小區的業主大會被判定違規，那么借此解散第四屆業委會的理由將“皮之不存”，那么如此“心急火燎地”、“強行”推進成立拆分后的兩個新業委會就“毛之不附”了。

紅運花園小區實景圖：圖源安居客

2、黑貓白貓能創收就是好貓，物業管理與居住體驗統統靠邊站

由于修建初期采取“先修建、后規劃”的方式進行開發，導致小區內各項配套設施不齊備，加之早期管理混亂，多年來形成了大量的違法建設。

只管造“鴿子籠”，不管“鴿子窩”的配套，更不太顧得上“鴿子”們是否居有所安；說穿了，就是我賣地你造房，各得其所，至于生活配套、物業管理、社區治理等等，摸著石頭過河就好。這些砸錢的煩心的事兒，大家都睜一眼閉一眼，稀里糊涂就好了。

3、城市邊緣城郊結合部就是花園，花園的花朵真美麗

成都雙流90年代中期，耳熟能詳的五大花園，紅運花園是其中代表

業主總是后知后覺，多年以后明白開發商樓盤起名套路：通常但凡帶花園名稱的，一般是遠離主城的城郊結合部。案名通常也是缺啥補啥，老板喜歡啥用啥，紅運花園這樣的案名，筆者估計開發商希望自己走紅運，直接真情裸露，或許老板文化層次不高，但必須權錢兩全，因為那個時代，沒點能量，哪能先建后規劃呀！

紅運花園自 1994 年開發以來，最初由多家物業公司分區管理。2001 年，隨著前期物業公司相繼撤離，成志物業抓住機會，一舉接管整個小區，成為該項目當時的唯一物業管理方。

紅運花園小區實景圖：圖源安居客

2002 年 1 月正式完成設施設備移交，標志著成志物業對紅運花園的全面掌控

2005 年，紅運花園因欠電費 200 多萬元，被供電部門停電 30 分鐘警告，反映了當時物業管理面臨的挑戰

成志物業從 1995 年成立，到 2001 年通過接管紅運花園實現業務擴張，再到后來被吊銷營業執照（信源：豆包），其發展軌跡折射出中國物業管理行業早期的發展特點：準入門檻低、管理不規范、經營穩定性差。值得注意的是，成志物業營業執照雖被吊銷，但至今未完成注銷（信源：豆包）。

紅運花園小區實景圖：圖源安居客

紅運花園的業主不可不謂強悍，能成立四川首個業委會，拆除違建、六分錢物業費漲價案勝訴、撤銷業主大會六大表決案勝訴……

趕走前期物業后，成志物業逐步全面接管，肯定不是業委會和業主的功勞，就是有社區街道的默認，然并卵，最終營業執照被吊銷，期間發生了什么，網絡上無更多細節，但是從物業欠供電費200萬導致小區停電半小時看，離不開錢這個字。無非兩種情況，不是業主物業費收繳率低物業難以為繼，就是物業費被賬外轉移、物業賬戶賬面空了。

紅運花園小區實景圖：圖源安居客

紅運花園小區的跌宕起伏

1、2004年紅運花園更換物業，新舊物業混戰，場面壯觀

川娃子有川娃子的性格和脾氣，一言不合就會摟起袖子干！當年就曾經上演轟轟烈烈的，老物業拒絕新物業進場大戰，應是鋼管見紅，讓新物業退縮不敢接手了！不嚯你，下面是當年新浪網新聞截圖：

這場面，這畫面，是不是熟悉的味道？熟悉的配方？感情國內住宅物業新舊接替，新物業進場難的歷史二十年前播下了種子，已給住宅物業從業者，烙下了深深的印記，真乃鼻祖！

當年的直播頁面截圖，直播沒有了，右側的文字，現在讀起來都不過時！依然猶如昨天前天網上不時能看到的各地新舊物業交接的“盛大”場景。

2、交付后主要權益糾紛與訴訟，活脫脫的半部住宅物業史

（1）、 2003 年四川首例業主阻止亂漲價案（赫赫有名的“6分錢訴訟案”）

糾紛內容：第一屆業委會 "過期" 后仍與物管公司簽約，將物業費從 0.24 元 /㎡漲至 0.30 元 /㎡

訴訟結果：業主勝訴，法院判決協議無效，恢復原收費標準

社會影響：成為四川省業主維權標志性案例

（2）、 2018 年：業主大會決議撤銷案

糾紛內容：部分業主對 2018 年 9 月 2 日業主大會通過的 6 項決議（含授權業委會招標物業）提出異議

訴訟結果：法院判決撤銷該決議中一至六項表決內容

社會影響：業主起訴撤銷違規業主大會決議的勝訴案，對違規召開業主大會的行為敲響警鐘，強化了規范業主大會的重要性。

（3）、 2021 年9月：業委會主任被打案，至今不給結論

糾紛內容：第四屆業委會主任在維權過程中被毆打致輕傷二級（膝蓋骨被打碎）

進展：截至 2025 年 12 月，案件仍在處理中

社會影響：遙遙無期的審判，遲遲未到的真相與公平，會涼了多少人心？會助長多少邪氣？

圖源：網絡資源，實情待考

圖源：網絡資源，實情待考

圖源：網絡資源，實情待考

拓展閱讀：四年了，被打碎膝蓋的女業委主任，仍在等待公道（欲讀原文，請到同名微信公眾號）

蹊蹺：四年來，派出所和法官沒定論，很難斷嗎？法律在風中哭泣，肇事者備受鼓舞，紅運花園是誰的紅運？成立一個正義的業委會，到底妨礙了誰的不當利益？

（4）、2019-2020 年：業委會“砍樹構陷”案

糾紛內容：第四屆業委會在起訴物業公司追討公共收益時，主任被誣告砍樹，被指因此應取消業委會委員資格，且面臨要行政處罰。

綜合執法局和住建局的函件

部分苗木危及變壓器

曾經的老舊小區改造，施工單位有進行小區整治排危

訴訟結果：經兩級法院終審判決撤銷行政決定，終于還業委會清白

拓展閱讀：全國首例：成都紅運花園業委會被構陷實錄：一場精心策劃的“圍獵”，正義終在高院裁定中昭雪（欲讀原文，請到同名微信公眾號）

社會影響：打壓業委會的“花招”越來越多，基層各級職能部門邊界感越來越弱，似乎頻頻越位，難道就是為了掌控業委會？基層社會治理，需要的是法治與民主，需要的是順民意、懂人心，為啥要這樣奮力“打壓”？

一審二審判定砍樹案事實不清，省高院駁回武侯區再審申請

（5）、2024年紅運花園更換物業不搞大戰了，玩法升級，老物業只需賴著不走，就可神仙也搖頭了？！

歷史就像回旋鏢，基層治理就像草臺班子，歷史的經驗：就是街道、居委會、業委會、業主從不汲取經驗？！

蓉城心念念信托制，街道社區力推的信托制物業，依然被在管物業拒之門外進不了場？！

也不知道，歷史在笑話業主和業委會呢，還是在笑話社區街道派出所呢，反正二十年如一日，這基層治理水平，依然讓人一言難盡的感覺呀。

難道紅運花園總出刁民？總嚯嚯街道社區？讓他們不能拿基層治理表彰的花環？要知道蓉城不少街道，因信托制紅色膏方，都“舒服”上天了，或許他們也羨慕嫉妒恨，心急火燎地要上信托制已久已了么？！

群聊截圖，成都知情人的個人觀點

某群成都的知情人，談紅運花園的觀點，對錯不重要，重要的是事實是什么！

紅運花園小區的撲朔迷離

1、曾經的四川小區治理標桿

紅運花園 1-4 期曾是四川小區治理標桿，上世紀 90 年代業主籌委會曾成功推動拆除紅線內違建車庫與營業房；其第一屆業委會曾因武侯區房管局拒備案被《四川日報》追蹤報道，最終成為四川省首個正式備案的業主委員會。當時也是轟動一時，大大激發了各地業主保護家園利益的信心和熱情。

2、紅運花園土地權案，“先建后規劃”的背后，是否迷霧叢叢？

紅運花園1-4期先建先交付，據說房產證地籍圖中就有那3畝配套設施用地。可偏偏，后來建設的會所花園紅線圖中也有這3畝地。

然后街道社區默認下，隔壁會所花園小區，要求紅運花園小區還地。到底是后發紅線圖效力高，還是房屋產權證（備注：宗地圖是不動產權證的一部分）效力高，住建估計也傻傻分不清！據說測繪圖，還是非官方的！

這個亂局了得，基層法院自然不敢亂判，一看形勢不妙，估計有人勸說后，會所花園第二屆業委會撤回了擬去中院二審的訴狀。

煮熟的鴨子飛了，肯定有人很惱火！紅運花園業委會難有好日子過，或許成了必然。

3、撤銷案、砍樹案、劃分案，刀刀指向瓦解紅運花園業委會？

果不其然，紅運花園如某大咖（某為街道提供服務的第三方）所言，等待他們的真的是連綿不絕的訴訟。每個訴訟，可謂“刀刀見血”，似乎最終目的都直指“干掉”紅運花園業委會。

業主大會決議撤銷案

首先是某業主發起了業主大會決議撤銷權訴訟，要求判決業主大會通過的兩規和形成的業委會無效。結局：法院不受理，紅運花園業委會，就此穩住腳跟。

業委會成員參與非法砍樹案

據說，又生一計，用往年小區環境整治期間，某段砍樹視頻，據說用移花接木、張冠李戴手法，指控業委會成員7人參與了砍樹案，然后某局依此“泡制”趕制了執法告知函若干，以便固定“事實”，形成被“行政處罰”的依據，然后擬宣布業委會成員違規喪失委員資格，并官宣業委會“解散”。結局：經過一審、二審，2025年法院判定事實不清、依據不足，指控被駁回，砍樹“構陷”案終最終還了業委會的清白。

詭異的拆分劃分案

煞費苦心的砍樹案宣告落空后，或有“高人獻招”，隨后祭出了最狠的手段？因為，接著出現了要把紅運花園肢解劃分的謀劃，以為暴擊肉體必然導致精神的崩塌。

他們可能自以為這是高明的邏輯：小區被肢解后，業委會自然滅亡。因為一個區劃只能一個物業一個業委會，小區一分為二，自然得兩個業委會了，1-4期這個整體業委會自然消亡。

不知道法律法規、思維邏輯是體育老師教的，還是美術老是交的。參照民法邏輯、公司法邏輯，公司拆分，民事權利債務拆分，都必須尊重既有事實，尊重和保障既有當事人的權利原則來處理。

但是紅運花園1-4期業主沒變，業主大會的決定沒變；拆分小區后，難道不是頂多1-4期業委會拆分成兩個業委會嗎，即已當選委員資格不會因為小區劃分而失效的。

正確做法難道不是：如業委會處于存續期，只需增補委員，增補委員數量滿足可合法拆解為兩個業委會即可；哪有既有合法業委會就等于滅失的說法？

真以為原來1-4期整體業主大會是白開的？拆了，等于業主大會決定沒了，這明顯是幼兒園小朋友的邏輯水平！

業主大會尚未表決，就憑業委會的申請，就能先劃弄分方案？

事出反常必有妖，或許劃分不是目的、不懂也不是真相，或許要讓第四屆業委會解散才是真目的。

爆料人稱：個別業主的提出劃分申請，或許又莫名其妙蓋上了第三屆業委會圖章，并事前沒經業主大會決議，住建就依此為據心急火療地泡制了1-4期劃分方案。

先下套？：

隨后又指導函要求15天內第四屆業委會組織臨大表決他們的劃分方案，結果業委會不服從涉嫌違規的指導。

15天后街道宣告業委會不組織臨時業主大會，就親自下場組織了這個臨時業主大會，自然臨時業主大會通過了決議（懂的都懂，紙質的投票、還不可查票的投票規定，意味著什么）。

再帶套？：

爆料稱人：那個四年前的劃分申請上，紅運花園的第三屆圖章鮮紅鮮紅的，不像是四年前蓋上的，紙張也雪白雪白的也不像四年前的紙張。

爆料人說：疑似涉嫌作假，四年前已經移交法定部門銷毀的圖章，為什么能重現江湖，一直是TA們揮之不去的疑問。

爆料人稱：拆解業委會容易，業委會賬戶資金如何拆解，公共收益如何拆解，維修基金如何拆解，公共設施設備如何拆解？等等后遺癥如何處理？街道、社區、業主都弄明白了嗎？

連環套完成，親自下場操作小區拆分臨時業主大會，恐怕拆分是接口，實質劍指解散業委會吧？

一頓操作猛如虎，砍樹案疑點重重，尚在行政訴訟中；馬不停蹄，又策劃拆分案，然后，果然1-4期業委會，好像成了案板上的魚，終于看到街道發布的提示函了，宣告業委會備案已經撤銷了！

草根猜想：

主張拆解的人和專家，這些操作，看起來有理有據，但是細細推敲，完全不合邏輯，更與幫助指導的輔助功能背道而馳！似乎他們無需、也無用關心，拔掉“釘子”才是他們的頭等大事；爛攤子嘛，都是別人的：都是業主的，和他們沒多大關系。好事他們的，苦淚小區的。

他們終于完勝了，小區一地雞毛與他們無關，只要有人開心就好？

圖源網絡：拆分后，物管會操作下，一片高級紅，1-3期信托制將誕生

4. “瓦解”后的紅運花園，終于插上了信托紅旗，亂局就善終了？

糾紛內容：部分業主對引入信托制物業服務模式有異議

區劃質疑：精彩的業主質疑視頻，網易暫時無法上傳，請移步微信同名公眾號

進展：2025 年 11 月，紅運花園 1-3 期成立了物管會，最近還官宣開啟信托制物業模式。4期單獨成立了新業委會。而第四屆業委會還未到期。

看來魔都的稱號應該讓給成都才對呀，法理邏輯上看，已經實質上好像已出現三業委會同臺運行局面

因為宣告1-4期第四屆業委會不具備備案條件的理由，都經不起司法的審判，并且部分已經被省高院駁回，比如砍樹案不成立！

圖源網絡：拆分后，1-3期信托制將誕生，“新時代”將誕生

社會影響：心念念的信托制如愿以償落地了，有人終于有工作業績了！但是，看看組織信托制表決業主大會的會務第三方公眾號，紅彤彤一片，卻沒啥瀏覽量，筆者就隱隱感到光環背后似乎涼意襲人呀！

違背成都市區劃劃分規定的操作？程序違規了？竟然沒事？

網絡視頻截圖，業主給街道、居委會、業主的普法視頻

網絡視頻截圖，業主給街道、居委會、業主的普法視頻

網絡視頻截圖，業主給街道、居委會、業主的普法視頻

網絡視頻截圖，業主給街道、居委會、業主的普法視頻

顯然官方規定區劃劃分，標準程序是：先業主大會表決，然后業委會提出申請，然后住建出方案，然后才公示并由業主大會再表決劃分方案，然后劃分正式成立。

但紅運花園是：先神秘人申請，然后業委會直接向住建申請，住建就直接出劃分方案了，然后再業主大會表決方案。

我的乖乖，第十四條官方都沒讀懂，還是業主們領會錯了？

看起來像：沒有雞，就有雞蛋的一波神操作！

紅運花園小區命運多舛，從交付到莫名其妙劃分二，通過大事件的串聯，明白人都能明白，為什么不能暗淡、不能消停，因為自始至終好似都有無形的手，在左右小區的命運，每次左右似乎沒有遵守章守法、沒有順民生民意，都帶有“我為你好、我為小區好"的意志的強行干預。

草根談

根據爆料單方資料整理，或有信息不全、或有偏頗，不妥之處請相關各方諒解。

披露紅運花園29年基層治理歷史，無非是想讓各界關注基層治理，應該如何做。什么是治標，什么是治本。

如果還是用過往35年物業治理的花拳繡腿，靠建制派紙上談兵大咖來治理，可能現在的基層治理招數，依然創可貼而已，其結局是：依然可能找不到北，甚至或許民怨更深也不一定。因為靠他們能治理好這個行業，老早就治理好了。

圖源網絡：1-3期信托制誕生，業主還低級黑，讓高級紅很尷尬！

成都紅運花園29年歷史，活脫脫住宅物業的全息縮影：業主交房后不斷的抗爭與磨難，在管物業的各種利益算計，還拒不配合新物業進場，社區和街道在基層治理方面的邊界感和依法治理的匱乏，同樣的劇情在東大不同的地點，不斷上演！

縱觀成都紅運花園29年的基層社區治理史，賦予幫助、指導、協助職能的部門，唯一的經驗好似從未認真汲取經驗，不斷重蹈頭疼醫腳的奇招怪招，總是不由自主地用我為你好，扮演了不少越界、越位的角色，但好似沒讓事情更順暢，反而似乎讓事情更麻煩了。是真不懂？還是太懂了？已傻傻分不清楚了！

圖片解說：95年的好房子、好物業，當初的美好承諾，今何在？

家在墜落，阻止的力量，不在別處，其實就在業主手中。完全靠天靠地能有用呼？懸，估計最終還得靠廣大業主自己！

看看那些幸福和諧、治理順暢的小區，成功的秘訣，無一例外是：有一幫真正為小區好的業主，有能真正踐行讓小區業主民主自治的土壤。

紅運花園的編年史中，2002、2010、2018似乎都有大事，逢8即變？2026年即將到來，拆分后的紅運花園是否能逃八年魔咒嗎？

拭目以待吧，因為大型住宅社區人為拆分后，諸多問題如何演化，這是一個嶄新的課題，是福是禍，披著信托制新衣的紅運花園，明年將上交首年答卷！

皺巴巴的紙頭、殘破的紙頭，默默無聲地訴說著過去的故事。紅運花園的過往經歷，就像那永遠鮮紅的血色圖章，給人一種強烈的刺眼感。

如果一切如猜測那樣，電影都不敢這樣編的狗血故事，但在紅運花園能精彩上演。應驗了老話：生活遠比電影更精彩、更荒誕、更離奇！

為啥，到底為了啥？本文太長，但是內容太多，已經不用寫了，應該拍電視劇，連續劇那種，肯定比宮斗戲、帝王戲、諜戰劇更精彩，市民應該很喜歡看！

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基層治理交流探討，無不良引導意圖？