香港樓市復蘇真相：內地買家撐起半壁江山，3大核心邏輯顛覆認知

香港樓市復蘇真相：內地買家撐起半壁江山，3大核心邏輯顛覆認知

我的天吶！香港樓市竟然復蘇了，而背后關鍵推手竟是內地買家。摩根數(shù)據(jù)顯示，2023年四季度起，香港新房住宅購買金額占比中，內地買家貢獻超50%；二手房成交金額里，內地買家占比接近1/4。今年3月，香港樓市不僅企穩(wěn)，樓價更上漲4%。不少網友調侃：“買房人們不是沒能力買房，只是不在內地買而已？”今天就好好復盤香港此次樓市復蘇的核心邏輯。

香港樓市從2021年開始下跌，與內地樓市下跌時間點一致，從高點累計跌幅約30%。但今年3月起，香港樓市觸底反彈，截至目前漲幅已達4%，花旗、摩根均預測明年香港樓價仍將上漲4%~5%，正式進入上漲周期。為何香港樓市能率先回暖？核心離不開三大關鍵原因。

原因一：跌出投資價值，租金收益覆蓋房貸成本

香港樓市回暖的核心前提，是房價下跌后逐漸凸顯投資價值——當前香港住宅毛租金收益率已超過按揭利率，意味著房東的租金收入能覆蓋甚至超過房貸利息，可產生正向現(xiàn)金流，住宅重新具備價值投資屬性。

圖表中黑色線為租金收益率減去按揭利率的毛收益差，灰色曲線為凈收益差（凈收益需扣除管理費、維修費、地租差價等持有成本，更能反映真實投資價值）。當兩條曲線處于0%紅色線以上時，就代表香港住宅具備明確投資價值。回顧歷史數(shù)據(jù)，自1997年以來，只要出現(xiàn)這一信號，香港樓市后續(xù)基本都會迎來上漲。

原因二：稅費、利率雙降+首付門檻放寬，政策持續(xù)松綁

2024年香港出臺多項樓市寬松政策，直接激活市場交易。2月，香港全面撤銷買賣住宅需繳納的三項特別印花稅，交易成本可節(jié)省約15%，政策公布后樓市隨即上漲（后續(xù)略有回落）；10月，香港市政報告宣布按揭成數(shù)一律放寬至七成，降低首付門檻，讓更多潛在購房者有了上車機會，直接提振市場成交量。

利率方面，香港銀行多次降息，最優(yōu)利率降至5.25%，實際按揭利率約3.25%；而大部分購房者選擇的HIBOR利率（受美元降息影響），在2025年5月前后跌至1%以下，后續(xù)略有回升，實際按揭利率最低降至1.8%，大幅降低購房資金成本。印花稅減免、利率下調、首付門檻降低，一系列寬松政策疊加，最終推動2025年3月香港樓市企穩(wěn)反彈，漲幅達4%。

值得注意的是，房價上漲的前提必然是成交量先穩(wěn)住。2024年3月政策松綁后，香港樓市成交量便逐步企穩(wěn)升溫，這一點對內地樓市也有著重要參考意義。

原因三：恒生指數(shù)上漲帶動，財富效應傳導至樓市

香港樓市與股市存在明顯聯(lián)動關系（存在一定時間延遲），通常股市賺錢后，居民會將部分資金轉入樓市，進一步推高樓價。圖表中黑色線為恒生指數(shù)曲線，藍色線為香港房價曲線，兩者漲跌趨勢高度相關，此次恒生指數(shù)上漲，也成為香港樓市復蘇的重要助力。

此外，還有多項因素輔助樓市回暖：近兩年香港租金水平持續(xù)上漲，貨幣供應量不斷增加；優(yōu)才、高才、學生簽證及移民簽證發(fā)放數(shù)量大幅增長，帶來新增購房需求，多重利好共同支撐樓市反彈。

兩大顛覆認知的啟示：房價上漲≠經濟好、大眾買得起

香港此次樓市復蘇，有兩個數(shù)據(jù)徹底顛覆傳統(tǒng)認知，對內地樓市也極具參考價值。

第一，經濟好轉并非房價上漲的必要條件。從數(shù)據(jù)來看，2024年香港失業(yè)人口比率持續(xù)上升，經濟環(huán)境并未明顯改善，但這并未阻礙樓市復蘇，說明房價上漲與經濟基本面并非絕對綁定。

第二，房價上漲不取決于大眾購買力提升。香港私人住宅家庭收入倍數(shù)（即房價收入比）仍處高位，當前約14倍，意味著普通家庭需不吃不喝14年，才能買得起一套中位數(shù)價格的私人住宅；2024年香港購房最低家庭月收入門檻為5.1萬港元（一手房需8.2萬港元），而全香港僅29%的家庭能達到這一標準。可見香港樓市并非大眾消費品市場，而是服務于收入前30%高收入家庭的高端市場，即便多數(shù)人負擔不起，仍不影響樓市復蘇。

這也打破了一個常見誤區(qū)：內地樓市并非要跌到“大部分人都買得起”才會上漲，香港的案例證明，大眾購買力并非房價上漲的必要條件。

以上就是香港樓市復蘇的核心復盤，下期再見。