北京買房：理清思路，購房建議1741

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我和老公都是河北人，15年在崇文門的新景家園買了套兩居室八十多平，如今女兒18歲上大學了，侄女也在北京上大學，都計劃畢業后在北京工作。又收養了幾個流浪貓，考慮住房緊張，目前想在買一套一居室60平左右的，就在旁邊國瑞城或者還是新景里。

這倆小區各看好了一套，最近房價降了不少特別糾結，四百多點，就擔心明年咵叉！又降二三十萬甚至更多！這年頭一年掙二三十萬很難的，就這么降下去幾十萬心理不平衡。想向章哥請教，年底適合買入嗎？明年有沒有大的政策變動影響房價的？

章老師辛苦了，目前國瑞的一居室410左右，新景家園420、430，新景家園里有崇文小學，國瑞城是回民小學。聽說目前多校劃片政策，是不是主要影響因素？看周邊人有幾個明年開始降薪的，堂弟在農行的技術服務部門，都開始九九六末位淘汰了……明年房價走勢這兩個小區會不會跌破400？

A：

1、這套房在當時的買房時機就很合適，剛經歷過2014年最慘淡的行情，北京都跌幅達到20%以上，所以才有了棚改貨幣化和去庫存。

2015年是股災之后的深圳先開始漲，夏天輪到上海，北京是2015年底到2016年春節才真正出現行情的。所以您2015年買的算是最合適的時機，爭取延續好運氣。

2、房價下跌主要是經濟大環境不行，跟2014年的情況其實差不多。當時也是國際上俄烏戰爭，顏色革命，歐債危機，國內則是錢荒，股災，出口暴跌，人民幣貶值，外匯出逃。大家都沒錢，那房價不跌才奇怪呢。

而且當時還有戰爭威脅，南海對峙事件導致中美直接對抗，美國兩支航母艦隊入侵南海，中國三大艦隊主力都上了前線。當時不少退伍老兵連軍服都找出來了，比現在的形勢危急的多。

您既然是2015年買房的，那2014-2016的危機應該都見識過，當時的業主們比您現在可惶恐的多。那會兒疊加外匯危機，一年多時間里上萬億美元出逃，司馬南等人跟瘋了似的向美國轉移資產買小房子。有錢人組團兒移民，連希臘都被炒成香餑餑了，美元黑市都重出江湖，加價10%竟然換不到。

經歷過當年的危機，看看現在的應該淡定的多，這世界永遠是一次次的循環，太陽底下沒什么新鮮事兒。房價跌就跌了唄，任何投資品的行情都是曲折波動，北京的早晚漲回來。

3、再一個原因是入學人口減少，所以東西海的學區溢價普遍下降。到現在降的不算多吧，也就5%。但明年之后說不好，確定性的進入入學低谷期了，如果沒有政策支持，溢價部分受影響的可能性大。

理論上年底是適合買入的，大部分年份都是成交淡季，房價相對低的時候。但我覺得甭著急吧，先看看明年春天是否還出現小陽春。有了就準備買，沒有繼續等著看政策。

4、我也不敢說會有什么政策。只能說財政手段有可能繼續降低稅費，行政手段有可能放寬限購，金融手段有可能降息，政策手段有可能繼續降首付，一切皆有可能，就看人家想不想用了。

5、多校劃片影響不大，而且隨著入學人數減少，大概率又回到對口入學了，沒必要折騰家長和孩子。

如果真的普遍降薪，那還真可能繼續下跌。因為平均收入與房租是強相關的，工資降了，房租就大概率下降，那剛有點兒起色的租售比就再一次懸了唄。我老婆他們事業單位倒還沒降薪，但福利和年終獎早就降了，今年估計更少點兒。

所以甭著急買了，看看再說吧。您當年不也是沒在最低點的2014年出手嗎？等到了2015年才趨勢逐漸明朗，這會兒雖然有可能多花點兒，但相對穩妥。

另外還是建議再考慮一下是否買入學區房吧，算算性價比，現在的溢價并不低。而且您要買的還是占坑兒房，溢價率相對最高的。所以就算買，也盡量選擇溢價低的吧。

僅供參考。

二

Q:

看了您的回復，又科普了一下不懂的知識，我家潘家園有一個兩居是當時全款買的，沒有貸過款，我們以為再買房就是首次貸，但原來“認房又認貸”，那再買東惠家園的安置房就不算首次貸了吧？也不能用上首次貸資格了？五環外買房也是這個政策算二次貸嗎？我們還是想買三居，先租以后住，我愛人還有三、四年退休，考慮要裝修和稅費，二次貸貸30萬，想用公積金貸款（國管），不知道能貸多少年，您說的抵押貸，哪種貸款更合適？

小黃莊小區的學區房，我們打算給孫子留著，想得有點遠，讓您見笑，東華門已經退租，我們想留著小黃莊校區東城這一處學區好一些的以后上學用，孩子在廣州上大學，如果他今后6、7年以后畢業了在廣州發展就再說，如果回來還有學區房。

看了您誠摯的建議，一次性付給姐姐們規避了隱患，這個我們開始都沒想到，謝謝您為我們考慮周全！如果我們把小黃莊小區賣了，一次性給姐姐們付清，然后我們在附近再買一個一居，留住學區，您覺得合適嗎？還是像之前說的等一、兩年賣和義兩居一次性付給姐姐們，您覺得哪個更合適？

A：

1、現在北京的商貸政策是“認房不認貸”。只要名下有房，那就是二貸資格。全北京都一個政策，無論五環內外。

公積金政策更嚴一些，要求名下北京無房，沒用過公積金或用過已經還清的才算首貸資格。北京有房的就算二貸資格，執行二套利率。既然是國管的，那常規建議是盡量用足首貸資格，要不然有點兒虧。最高貸款年限30年，貸款年齡延長至68歲。

2、學區房愿意留著就留著唄，這看自己想法。我說的只是從保值角度而已，其他方面看自己了。

3、再買一套學區房也行，那就盡量選擇溢價低的吧。現在東城的平均溢價率是25%，也就是花400萬買到300萬的居住體驗或租金收益，另100萬閑置，在用上學位之前沒有任何收益。但這種時期有可能買到溢價低的，這就算撿漏兒了。

另外今年是入學高峰的最后一年，溢價目前從 30%降到25%左右。明年就是大趨勢的入學低谷期了，到時候看政策吧，有支持政策就能撐住溢價，沒有的話溢價部分有可能逐年降低。

如果是我的話就趁著溢價還高的時候出售了，留著的話自住用不上學位，出租則租金收益低，還得承擔溢價部分的風險。

4、至于和義則到時候看吧，從地段兒來說目前不算強，因為在2030年之前這里是戰略留白區，不會有大規模開發和引入大型配套。再過兩年看規劃是否調整吧，不調整就賣，調整了就看看行情。

僅供參考。

三

Q:

請問，我是外地人，前些年機緣巧合買了一套北京的房子，成本是不高的，一直出租。但現在您也知道樓市情況，大環境不好，我這套房聽中介說從高峰期已經跌了小200萬了，房租雖然沒降但四五年沒漲了。我現在生意上需要一些周轉資金，不多，所以近期一直猶豫要不要賣掉這套房。

主要是需要的資金確實不多，也就200萬吧，因此而賣掉價值600多萬的房子有些小題大做了，畢竟每年的房租還7萬多呢。但我也看到了房地產的整體趨勢，全國都在跌，北京也連房租都跌了，所以想聽聽您的看法。

A：

1、我的看法，首先是您這套房的租金就不太對，有些偏低似的。北京現在平均租金收益率是1.8%，您這套房如果價值600多萬，那就得10萬左右才合適，怎么才7萬多呢？

三種可能吧，一是這7萬多是您的凈收益，其他的中介代理費和物業費取暖費什么的都扣掉了。但也不太對，費用再高也到不了30%的程度。第二種可能是您這套房是郊區的大戶型，郊區租金本來就偏低，大戶型有可能更低，所以導致收益率不劃算。第三種就常見了，學區房，租金收益低個25-30%是正常現象。

2、如果是第一種可能，那我勸你換個中介吧，弄不好讓人吃差價了。但如果是第二或第三種可能，那要是我就給換了，或者索性賣掉套現。

郊區的大戶型以自住為主，房價走勢一般略弱，所以如果不住的話留著意義不大。學區房則是溢價部分既收不到租金，也有入學低谷期之后的保值風險，不如趁著溢價還高的時候置換或賣掉，反正也用不上北京的學位。

3、總之先看您是哪種情況吧？我不認為北京樓市大盤還有多大的跌幅空間，畢竟1.8%的收益率已經超過銀行存款利息了，如果房子沒毛病，那能留著就先留一陣子吧，就算賣也沒必要在年底，等明年春天再看。但如果是第二三種情況那就看自己了，反正我不留著。

僅供參考。

四

Q:

回龍觀的經濟適用房如果已經改成商品房了就是不是可以按照商品房的政策對待了會不會有什么隱患？另外我聽說有一種“私產”的性質房子請問怎么購買是能到70年后也不用交土地出讓金而且還能繼承嗎？

A：

1、這標點符號也不花錢，您多點幾個又怕什么啊？幸虧您這沒幾句話，要不然我看完非得缺氧不可。不由得想起了魯迅先生對標點符號的態度，他要看到您這話能再寫一篇文章，《從百草園一路罵到三味書屋》。

2、經適房只要經過交易了就算商品房，各種稅費和手續跟商品房一致。不過這只是理論上的，現實中人們對于房子初始產權的態度還是有區別的，就跟看待人的出身似的，遠近高低各不同。

用學歷打個比方吧。經適房改商，有點兒像三本的985考研，理論上的學歷都同等待遇，但實際上不太一樣，用人單位更重視第一學歷。

3、沒有隱患，只要改了就是商品房，稅費和貸款什么的都一樣。

4、私產，這一般是拆遷時對待“私房”的政策。也就是人家的平房是私產，沒有70年的限制，那拆遷了給樓房也得是私產，同樣沒有70年產權限制，而且還能繼承。

但這種房也跟經適房一樣，一旦買賣過戶就都轉為商品房了，土地年限從本樓棟第一套繳納土地出讓金的日期算起。所以這種房可以購買，但買了就是商品房了。

僅供參考。

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