科技巨頭扎堆買樓，香港寫字樓抄底時機來了

界面新聞記者 | 王妤涵

在歷經過去幾年的下跌后，香港核心區的寫字樓市場正迎來一批重量級買家。

12月9日，京東控制的投資公司以約35億港元的價格，向香港麗新發展方面購入了中環寫字樓中國建設銀行大廈的半數權益。

更早之前的10月，阿里巴巴集團與螞蟻科技集團以72億港元的價格，向文華東方國際集團購入銅鑼灣港島壹號中心共13層寫字樓，同時獲得屋頂標志使用權及50個停車位，計劃在此設立雙總部。

短短兩個月內，兩大內地科技巨頭密集斥資置業，引發市場對香港寫字樓市場價值的重新審視。

“整體來說香港寫字樓處于底部，雖無法預測短期是否反彈，但對于中長期投資者來說入市時機已經到來，特別是核心寫字樓資產。”第一太平戴維斯（Savills）深圳公司董事總經理吳睿在接受界面新聞記者采訪時表示。

接連布局

本次京東購入一半股權的中國建設銀行大廈，位于香港中環干諾道中三號，前身為香港麗嘉酒店，后重建為甲級寫字樓，香港麗新發展方面同建設銀行分別持有50%股權。

在重建后，大廈樓高27層，總建筑面積約22.9萬方呎，其中18個辦公樓層及1個銀行大廳租予中國建設銀行用以經營其香港業務。

據界面新聞記者實地探訪，大廈坐落于中環核心地段，毗鄰友邦金融中心、The Henderson等知名地標，從大樓內部的地下通道可直接通往中環地鐵站，區位優勢十分顯著。

京東購入一半股權的中國建設銀行大廈所在地 界面新聞記者王妤涵拍攝

早在今年7月，市場已傳出麗新發展有意出售所持股權，并與建行在內的潛在買家洽談，據悉，建行雖然有優先認購權，但無意收購，其后市場又傳出長實有意收購，而京東出價為一眾競爭者中最高。

對于此次交易，京東方面表示，此次收購主要為滿足自用需求，并強調公司“始終看好在香港的發展，將圍繞供應鏈持續投資，推動零售、物流、技術研發等業務融入香港、服務香港。”

相較于京東的出手，此前阿里的交易金額更大。

阿里巴巴與螞蟻科技以72億港元向文華東方國際集團，購入銅鑼灣港島壹號中心的13層寫字樓。交易涵蓋總面積約30.16萬平方英尺的辦公空間，同時包括屋頂標志使用權及50個專屬停車位。

這處物業位于告士打道281號，前身是擁有數十年歷史的香港怡東酒店，所在地段為香港歷史上首幅公開拍賣土地，素有“香港第一號地段”之稱。

港島壹號中心 界面新聞截圖自One Causeway Bay Instagram

值得注意的是，阿里在香港時代廣場的租約要到2028年才到期，提前數年砸重金置業的舉動，被市場解讀為對香港市場長期信心的明確表態。

對于此次交易，阿里巴巴主席蔡崇信也公開表示，此次收購分體現了其對香港經濟及營商環境的信心，香港將成為其理想的國際業務拓展基地。

這兩筆交易與香港寫字樓市場近年來的低迷形成鮮明對比。

世邦魏理仕數據顯示，2024年香港甲級寫字樓的大額交易宗數創新低，全年僅成交98宗，為過去20年最少，總交易額達410億港元，較2023年上升1.2%，為近20年第二低。

而僅2025年下半年，阿里和京東這兩筆交易的總額就已突破百億港元。這種反差的背后，是市場供需兩端的深刻變化，也反映出企業對香港商業地產價值的重新評估。

為何在此時入場？

“香港寫字樓經過過去幾年的下跌，價格已經處于底部，相較于2019年的市場高峰，當前核心區域寫字樓價格跌幅普遍超過25%，部分項目甚至接近四成，這種調整幅度已充分釋放了市場風險。”吳睿接受界面新聞采訪時指出。

2025年，香港寫字樓市場結束了此前持續多年的單邊下行態勢，整體呈現出“觸底回暖、結構分化”的鮮明特征，為巨頭布局提供了關鍵窗口期。

從市場核心指標來看，租賃端的回暖信號尤為突出。

世邦魏理仕統計數據顯示，2025年第三季度全港甲級寫字樓凈吸納量達到69.18萬平方呎，創下2018年第三季以來的最高紀錄。更值得注意的是，中環、港島東、九龍東、尖沙咀等所有主要商業區的凈吸納量自2015年第二季度以來首次全部錄得正值。

租賃市場的活躍，背后是香港資本市場的強勁復蘇所帶來的需求增量。

畢馬威最新報告預計，2025年香港首次公開招股(IPO)集資額達2721億港元，同比上升210%，位居全球第一，且今年至今已完成了17宗“A+H”上市，為歷來最多，集資額占全年的50%，進一步印證香港作為連接中國內地與國際資本市場橋梁的獨特優勢。

“2025年以來中資企業赴港IPO呈現出熱度高、規模大的特點，帶來了很多潛在寫字樓需求”，吳睿指出。

香港IPO近年活動走勢（未包括保密申請部分） 界面新聞截圖自畢馬威報告

從宏觀環境來看，2025年美元降息周期啟動，港元與美元掛鉤的匯率制度下，香港市場利率也隨之下行，有效降低了企業的融資成本。

與此同時，香港經濟在旅游業復蘇、消費回暖及金融市場活躍的帶動下，呈現出企穩回升的良好態勢，為企業長期布局提供了穩定的經濟基礎。

更核心的考量在于香港的全球資產配置優勢。“對于大型中資企業來說，面對國際地緣政治、全球經濟發展不平衡等情況，香港作為企業全球資產配置目的地的優勢越發明顯”。吳睿表示。

這一判斷在企業戰略布局中得到印證。目前阿里系已集齊證券、保險、銀行等多張核心金融牌照，核心區域寫字樓將成為其業務落地的重要載體。

京東也在近期加速布局香港市場，今年8月其完成了對本地品牌佳寶超級市場的收購，成立專門業務部門；9月又與華潤隆地達成戰略合作，宣布京東MALL香港首店將落戶灣仔，預計2026年開業。

作為連接內地與全球的橋梁，香港完善的金融體系、自由的貿易環境以及與國際接軌的法律稅務制度，能為企業全球化布局提供關鍵支撐。

新玩家涌入

科技巨頭的扎堆入港，不僅是對香港寫字樓市場價值的認可，更將深刻改寫香港商業地產的生態格局。

吳睿指出，“科技企業來港布局資產將在未來一段時期成為香港商業生態中的熱點，也將使香港商辦市場買家結構更加多元化”。

在過去很長一段時間里，香港核心區域寫字樓的買家主要以外資企業和本地老牌地產家族為主，即所謂的“外資與老錢”。

但近年來，這一格局正在發生顯著變化。吳睿向界面新聞透露，“在傳統核心區域，過去是外資與老錢為主要買家，但現在新錢‘new money’和一些科技新貴已成為重要力量。”

除阿里、京東外，今年6月，社交媒體平臺小紅書在香港設立了中國內地以外首個辦公室；同期，美資金融公司Jane Street以約18.3億港元租用中環新海濱項目六層樓面，創下香港核心區最大單一寫字樓租賃紀錄。

“從我們公司目前在香港寫字樓市場接觸的潛在買家中，已經明顯感受到這個變化”，吳睿介紹道。

這種變化將帶動香港商業生態的多元化升級。科技企業的入駐將吸引產業鏈上下游企業聚集，形成科技與金融融合發展的新生態。同時，科技企業對辦公空間的智能化、綠色環保要求，也將推動香港寫字樓配套設施升級，為市場注入新活力。

對于2026年香港寫字樓市場的發展趨勢，吳睿持樂觀態度：“預計市場逐漸企穩修復，預計還會有更多大型寫字樓交易案例出現。”

這一判斷與多家行業機構的預測不謀而合。世邦魏理仕認為，隨著港股IPO熱度的持續、中資企業全球化布局的加速，香港核心區域寫字樓的需求將進一步提升，推動市場從局部回暖走向全面復蘇。

瑞銀近期發布的研報也指出，隨著2026-2027年寫字樓的供應量下降，香港中環片區的甲級寫字樓市場正接近“見底”，相信香港寫字樓市場的復蘇將繼續惠及擁有香港甲級寫字樓業務的公司。