深圳樓市驚現(xiàn)“平行世界”：豪宅狂歡，剛需入冬

來源：市場資訊

（來源：深圳房產(chǎn)在線）

看房認準

深圳房產(chǎn)在線

深圳房地產(chǎn)市場正呈現(xiàn)出前所未有的分化圖景，仿佛步入了一個“魔幻”階段。

最近，深圳灣澐璽項目單次開盤銷售額突破130億元，這一消息引發(fā)眾多關注，不少人開始猜測：這是否意味著樓市已經(jīng)觸底？

我們不妨從幾個層面，深入聊聊當前市場的真實面貌。深圳灣該項目的主力戶型總價普遍在3000萬以上，對應的客群顯然是高凈值人群的改善需求。這一市場的熱度，與普通剛需、甚至中產(chǎn)階層購房者，幾乎沒有任何直接關聯(lián)。

當前市場最顯著的特點，正是這種 “冷熱斷檔”。

近期網(wǎng)絡上熱議的“深圳灣二手房成交火熱”，被不少人解讀為市場底部的信號。但若仔細分析，需要辯證看待：

在深圳灣片區(qū)，總價2000萬以上的大戶型，受周邊新盤熱度帶動，近期確實出現(xiàn)了 “以價換量” 的趨勢，成交有所活躍。

然而，在同一片區(qū)，作為剛需戶型代表的太古城南區(qū)，行情卻跌入谷底。近期一套42平米戶型以450萬元成交，而這個戶型在2021年高峰時曾接近900萬元。價格可謂腰斬，即便當年以五成首付購入，現(xiàn)在也已深陷虧損。

更值得注意的是，太古城南區(qū)這類小戶型并未出現(xiàn)任何回暖跡象，反而持續(xù)陰跌?；仡櫄v史數(shù)據(jù)，其當前價格已回落至2016年初的水平。這或許是一個價值回歸的過程：該小區(qū)在2015年啟動的牛市中年內(nèi)價格翻倍，如今的回調(diào)在一定程度上擠出了當年的泡沫。

另一個例子是前海曾經(jīng)的“網(wǎng)紅盤”諾德假日，憑借優(yōu)質(zhì)學位和小區(qū)品質(zhì)備受追捧。如今一套48平米戶型掛牌315萬元，價格仍在下探，已回落至2015年中的水平。若無強有力的政策刺激，這類樓盤的趨勢短期內(nèi)恐難逆轉(zhuǎn)。

與剛需市場的低迷形成鮮明對比的是，那些占據(jù)稀缺地段、擁有低密度優(yōu)勢的中高端改善型樓盤，在調(diào)整期中表現(xiàn)出了顯著的韌性。

例如，深圳灣的卓越維港，以其低密度和優(yōu)質(zhì)地段一直備受青睞。這類房源價格堅挺，一旦出現(xiàn)價格松動，便迅速有買家接盤。

類似的情況也出現(xiàn)在三湘海尚等熱門改善樓盤，其大戶型產(chǎn)品擁有穩(wěn)固的購買力支撐，近期業(yè)主信心甚至隨成交有所回升，掛牌價出現(xiàn)上調(diào)跡象。

這生動地描繪出當下市場的割裂：一邊是剛需小戶型市場的“寒意逼人”，另一邊是稀缺優(yōu)質(zhì)改善盤的“暖意融融”。兩者仿佛身處平行時空，命運截然不同。

盡管市場分化嚴重，但在11月的實際成交中，我們也觀察到一絲積極跡象：

部分主力片區(qū)的標桿樓盤，雖然成交價仍處低位，但 交易活躍度已悄然提升。隨著成交量放大，最具性價比的“筍盤”被快速消化，帶動了小區(qū)整體掛牌價的溫和上浮。

展望未來，市場可能迎來一些變量。據(jù)外部信息透露，針對房貸的貼息政策有望在2026年春季落地。若此消息屬實，再疊加每年3月前后學位房傳統(tǒng)的“小陽春”效應，部分樓盤或?qū)⒃诙唐趦?nèi)迎來一波價格修復行情。

對于購房者而言，關鍵在于認清自身需求所屬的“世界”：追求頂級稀缺資源的改善客群，與尋找安身之所的剛需群體，面對的是截然不同的市場邏輯和選擇策略。在這種前所未有的分化格局中，獨立思考、精確匹配，比追逐泛泛的“市場底部”信號更為重要。