中指研究院：預計2026年房地產市場分化態勢延續 “好城市+好房子”仍具備結構性機會

智通財經APP獲悉，中指研究院表示，12月是房企業績沖刺節點，預計重點城市優質項目入市將有所增加，市場成交量有望保持一定規模。展望明年，根據中指測算，中性情形下，預計2026年全國新建商品房銷售面積同比下降6.2%，降幅較今年有所收窄，市場分化態勢延續，“好城市+好房子”仍具備結構性機會。在控增量、去庫存政策導向下，預計2026年新開工面積下降8.6%，降幅較過去幾年明顯收窄。供給端縮量有助于市場庫存下降，推動供求關系改善。

01.需求：1-11月全國新建商品房銷售面積7.9億平米，同比下降7.8%

銷售面積：根據國家統計局數據，1-11月，全國新建商品房銷售面積7.87億平方米，同比下降7.8%；住宅銷售面積6.58億平米，同比下降8.1%。

銷售額：1-11月，新建商品房銷售額7.51萬億元，同比下降11.1%；其中住宅銷售額6.60萬億元，同比下降11.2%。

當前房地產市場已逐步進入以存量為主導階段，二手房為市場成交的主力。在核心城市，新增供應多通過打造“好房子”產品來實現品質升級，改善性需求已成為市場重要支撐。二手房主要滿足剛需群體，今年以來，北京、上海300萬以下低總價二手房成交同比增幅顯著，500萬以下房源占比均在七成左右，構成二手房市場的主流需求。根據中指數據，1-11月重點30城二手住宅成交套數同比增長2%，帶動新房+二手房整體網簽成交量同比基本持平。

圖：全國新建商品房累計銷售面積以及銷售額同比增速

數據來源：國家統計局、中指數據CREIS

02.供應：1-11月房地產開發投資額同比下降15.9%

房地產開發投資額：1-11月，全國房地產開發投資額為7.86萬億元，同比下降15.9%；其中，住宅開發投資額6.04萬億元，同比下降15.0%。

圖：2015年至今房地產和住宅累計開發投資及其同比增速

數據來源：國家統計局、中指數據CREIS

房屋施工面積：1-11月，全國房屋施工面積為65.61億平方米，同比下降9.6%；其中，住宅施工面積為45.76億平方米，同比下降10.0%。

房屋新開工面積：1-11月，全國房屋新開工面積為5.35億平方米，同比下降20.5%；其中，住宅新開工面積3.92億平方米，同比下降19.9%。

房屋竣工面積：1-11月，全國房屋竣工面積為3.95億平方米，同比下降18.0%。其中，住宅竣工面積為2.81億平方米，同比下降20.1%。

總體來看，當前新房市場仍處于“去庫存”階段。供給端，開發投資及新開工延續縮量態勢，一定程度上有助于市場庫存下降，推動供求關系改善。

圖：全國房屋累計新開工和施工面積及其同比增速

數據來源：國家統計局、中指數據CREIS

03.資金來源：1-11月，房企到位資金8.51萬億元，同比下降11.9%

房地產開發企業到位資金：1-11月，房地產開發企業到位資金額為8.51萬億元，同比下降11.9%。

國內貸款：1-11月，國內貸款為1.31萬億元，同比下降2.5%，同比持續下降，占比為15.4%。

利用外資：1-11月，利用外資為23億元，同比下降24.6%。

自籌資金：1-11月，自籌資金為3.06萬億元，同比下降11.9%，占比為36.0%。

定金及預收款：1-11月，定金及預收款為2.51萬億元，同比下降15.2%，占比為29.5%。

個人按揭貸款：1-11月，個人按揭貸款為1.18萬億元，同比下降15.1%，占比為13.8%。

圖：房企到位資金同比增速及各項資金來源同比增速對比

數據來源：國家統計局、中指數據CREIS

04.政策動態

11月21日，住建部召開全國城市更新工作推進會，指出“要認真貫徹落實《中共中央辦公廳 國務院辦公廳關于持續推進城市更新行動的意見》，因地制宜、探索創新，著力在規劃、資金、運營、治理4個方面下功夫”。12月10-11日，中央經濟工作會議在北京舉行，針對做好明年經濟工作，會議強調“實施更加積極有為的宏觀政策，增強政策前瞻性針對性協同性，持續擴大內需、優化供給，做優增量、盤活存量，...，持續防范化解重點領域風險，著力穩就業、穩企業、穩市場、穩預期，推動經濟實現質的有效提升和量的合理增長”。房地產相關部署仍置于“化解重點領域風險”章節，提出“著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動'好房子'建設。加快構建房地產發展新模式。”

地方層面，杭州、成都、天津濱海新區等多地推動盤活存量資源，其中杭州公開征求《杭州市臨時改變房屋用途實施細則》意見，為臨時改變房屋用途落地操作細則；佛山優化境外個人購房條件；重慶、佛山等地優化公積金貸款政策；月末北京發布“十五五”規劃建議，提出“持續推進住有所居。加快構建房地產發展新模式，完善‘市場+保障’的住房供應體系、租購并舉的住房制度”。另外，11月重慶、湖北等省市發行近350億元專項債券收回收購閑置存量土地。

05.展望

政策趨勢來看，中央經濟工作會議明確提出“實施更加積極有為的宏觀政策”，政策取向上強調“要堅持穩中求進、提質增效”，并“發揮存量政策和增量政策集成效應，加大逆周期和跨周期調節力度”。作為“十五五”規劃的開局之年，預計宏觀政策與房地產政策均將靠前發力。會議將“堅持內需主導，建設強大國內市場”列為首要任務。房地產行業既關聯消費，又是投資的重要領域，是擴內需重要抓手。會議明確強調“著力穩定房地產市場”，其核心路徑在于“因城施策控增量、去庫存、優供給”。重點關注明年“去庫存”增量政策方向及收儲等存量政策的堵點破解方式。同時住房公積金政策仍是支持住房需求釋放的重要抓手，而在優供給維度，對“好房子”建設的表述調整為“有序推動”，這有助于避免對現有庫造成短期沖擊，從而更穩妥地引導市場實現平穩過渡。

市場趨勢方面，12月是房企業績沖刺節點，預計重點城市優質項目入市將有所增加，市場成交量有望保持一定規模。展望明年，根據中指測算，中性情形下，預計2026年全國新建商品房銷售面積同比下降6.2%，降幅較今年有所收窄，市場分化態勢延續，“好城市+好房子”仍具備結構性機會。在控增量、去庫存政策導向下，預計2026年新開工面積下降8.6%，降幅較過去幾年明顯收窄。供給端縮量有助于市場庫存下降，推動供求關系改善。