機(jī)構(gòu)視角下的2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)

2025年，在持續(xù)寬松的政策環(huán)境下，我國房地產(chǎn)多項(xiàng)核心指標(biāo)降幅有所收窄并出現(xiàn)逐步企穩(wěn)的跡象，但是受市場(chǎng)預(yù)期和庫存壓力等因素影響，市場(chǎng)總體仍然偏弱。2026年是“十五五”規(guī)劃開局之年，房地產(chǎn)如何發(fā)展，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展將產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。

時(shí)值歲末，各家證券研究機(jī)構(gòu)陸續(xù)推出對(duì)2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的研判。多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)將整體趨穩(wěn)，核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有望在政策優(yōu)化與需求支撐下率先企穩(wěn)，而低能級(jí)城市仍面臨去化壓力。行業(yè)發(fā)展邏輯從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量優(yōu)化”，保障性住房、城市更新、“好房子”建設(shè)等領(lǐng)域成重要發(fā)展方向。隨著政策端的持續(xù)呵護(hù)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的回暖，未來基本面將大概率實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)。

平安證券：政策延續(xù)呵護(hù)

2025 年全國樓市先揚(yáng)后抑， 預(yù)期偏弱與庫存高企為政策未見明顯成效主因，需求端受房價(jià)及收入預(yù)期影響，居民加杠桿意愿不強(qiáng)；供給端開工未售去化周期仍處于高位。同時(shí)“好房子”對(duì)舊規(guī)產(chǎn)品分流逐步顯現(xiàn)，二手房“以價(jià)換量”占比持續(xù)提升。自“4·30”政治局會(huì)議明確“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”以來，商業(yè)貸款及公積金貸款利率進(jìn)一步下調(diào)，一線城市限制政策陸續(xù)退出。

展望 2026 年，預(yù)計(jì)政策呵護(hù)仍將延續(xù)，但考慮市場(chǎng)信心修復(fù)需要時(shí)間，除宏觀政策發(fā)力穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)及收入預(yù)期外，仍需進(jìn)一步加快推進(jìn)收儲(chǔ)及城改，下調(diào)商貸/公積金利率，改善樓市供需關(guān)系。

總量層面，本輪國內(nèi)樓市量價(jià)調(diào)整幅度已與海外接近，2022 年以來一二手成交總量逐步趨穩(wěn)；區(qū)域及產(chǎn)品層面，核心城市主城區(qū)庫存可控，部分三四線城市逐步止跌，同期調(diào)整的中國香港樓市逐步止跌回穩(wěn)，“好房子”延續(xù)較好去化；購房者層面，隨著首付比例、房貸利率下行，居民置業(yè)壓力不斷減輕，杠桿率高位回落，同時(shí)租金回報(bào)率高于十年期國債利率，購房相對(duì)吸引力增強(qiáng)。展望 2026 年，預(yù)計(jì)積極因素有望形成共振，樓市調(diào)整幅度逐步收斂，“核心區(qū)+好房子”將率先企穩(wěn)，但考慮多數(shù)房企及區(qū)域修復(fù)仍需要時(shí)間，預(yù)計(jì)2026年全國投資及銷售仍將承壓，中性假設(shè)預(yù)計(jì)投資、銷售分別下滑8.5%、6%。

中金公司：“止跌回穩(wěn)”徐徐圖之

2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)量價(jià)表現(xiàn)處于“止跌回穩(wěn)”初期的“跌幅緩和”階段。今年開年受“止跌回穩(wěn)”預(yù)期影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)量價(jià)表現(xiàn)整體積極，但進(jìn)入二季度后邊際持續(xù)走弱。我們估算2025年一、二手房總交易量同比跌幅較2024年略收窄，二手房同質(zhì)性價(jià)格累計(jì)跌幅基本一致，新房均價(jià)跌幅受“好房子”帶來的結(jié)構(gòu)性因素影響有所收窄。我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)邁向“止跌回穩(wěn)”的過程可概括為“交易量-房價(jià)-房地產(chǎn)投資”的“三步走”，目前還處在第一步，即交易量“跌幅緩和”的磨底階段。

為加速市場(chǎng)從“跌幅緩和”走向“止跌回穩(wěn)”，各類供需結(jié)構(gòu)調(diào)整政策在落地層面的瓶頸仍待突破，例如正在推進(jìn)的存量土地收儲(chǔ)難以壓降有效庫存，城中村改造和存量住房收儲(chǔ)由于成本收益平衡要求較難達(dá)到而進(jìn)展緩慢等；同時(shí)我們提示政策端還須重視并前置部分衍生風(fēng)險(xiǎn)的防控措施，包括房企尾部信用風(fēng)險(xiǎn)、房貸被動(dòng)違約壓力、土地出讓金萎縮等。

中性情景下，我們預(yù)計(jì)2026年總住房銷量跌幅略收窄。我們?cè)谥行郧榫跋录僭O(shè)政策端延續(xù)審慎取態(tài)，節(jié)奏和力度與今年相仿，考慮到庫存去化周期或難在期內(nèi)恢復(fù)至合理水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將處于“止跌回穩(wěn)”第一步的交易量磨底期，對(duì)應(yīng)總住房交易量下降5.0%（2025預(yù)測(cè)值為-6.8%），其中新房和二手房分別下跌6.9%和2.6%（2025預(yù)測(cè)值為-9.8%和-2.9%），房價(jià)走勢(shì)或仍有一定慣性。如果政策超預(yù)期發(fā)力帶動(dòng)年內(nèi)房價(jià)環(huán)比回升，則標(biāo)志著市場(chǎng)進(jìn)入“止跌回穩(wěn)”的第二步，即積極情景；反之，若衍生風(fēng)險(xiǎn)發(fā)酵，預(yù)期帶動(dòng)房價(jià)加速下行，則“止跌回穩(wěn)”需要更長時(shí)間。

2026年房地產(chǎn)投資跌幅或走平，關(guān)注拿地、開工等領(lǐng)先指標(biāo)。中性情景下，我們預(yù)計(jì)房企拿地、開工意愿仍承壓，新開工面積同比跌幅僅略收窄3.6個(gè)百分點(diǎn)至-16.1%；盡管基數(shù)已降低，但竣工節(jié)奏偏慢、工程強(qiáng)度下降仍將使得施工面積和物理竣工面積同比下降9.3%和6.7%（2025 年預(yù)測(cè)值為-9.7%和-15.2%），最終房地產(chǎn)投資跌幅基本走平為-14.9%（2025 年預(yù)測(cè)值為-15.2%）。如為樂觀情景，則拿地、開工將優(yōu)先呈彈性表現(xiàn)，可作為領(lǐng)先指標(biāo)關(guān)注。

交銀國際：在新平衡中擁抱拐點(diǎn)與復(fù)蘇

我們認(rèn)為，當(dāng)前國家穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的信號(hào)明確，致力于行業(yè)止跌回穩(wěn)。基準(zhǔn)情形下，我們傾向于認(rèn)為當(dāng)前的政策組合有望延續(xù)，需求端政策保持寬松，供給端“白名單”制度常態(tài)化。對(duì)于個(gè)人與家庭未來的住房選擇，將會(huì)更多元化。在“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的推廣下，購房時(shí)可更關(guān)注房屋的安全舒適屬性，以及社區(qū)的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。另外，改善性需求有望得到更多政策支持，換房決策可以更側(cè)重于長期的生活品質(zhì)提升。

對(duì)于行業(yè)與企業(yè)而言，房企或?qū)⒅匦霓D(zhuǎn)移到產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力、運(yùn)能能力提升和風(fēng)險(xiǎn)管理上來。在政策加持下，2026年相信行業(yè)可處相對(duì)穩(wěn)定的情況，一線以及重點(diǎn)城市的購房情緒將溫和復(fù)蘇，行業(yè)基本面以及土地投資也可能有邊際性的恢復(fù)。另外，部分龍頭房企在保交付任務(wù)接近完成以及債務(wù)重組過后，也有修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表的空間。

此前銷售的高峰期主要在2020~ 2022年，經(jīng)歷3~5 年開發(fā)周期，我們預(yù)計(jì)大部分需要“保交樓”的項(xiàng)目有望在2025年大致完成，而2026年剩余的少部分仍將持續(xù)。在其結(jié)束后，我們相信大部分企業(yè)可騰出更多的財(cái)務(wù)資源并加大對(duì)土地市場(chǎng)的投資力度。

中泰證券：未來基本面大概率探底回穩(wěn)

2025年，房地產(chǎn)市場(chǎng)先揚(yáng)后抑，延續(xù)波動(dòng)調(diào)整態(tài)勢(shì)，政策仍然保持寬松。在“止跌回穩(wěn)”的基調(diào)下，城市更新、商品房收儲(chǔ)及專項(xiàng)債收地等支持政策穩(wěn)步推進(jìn)。需求端方面，限購放寬、公積金利率下調(diào)、購房優(yōu)惠力度加大以及“好房子”新規(guī)等各項(xiàng)措施接踵而至，刺激銷售回穩(wěn)；供給端方面，信貸仍保持寬松，主流房企資金來源暢通，房企積極拿地，土地市場(chǎng)的下行趨勢(shì)有所扭轉(zhuǎn)。整體來看，2025年市場(chǎng)仍在波動(dòng)中尋求平衡。從行業(yè)基本面來看，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于下行調(diào)整期，銷售和投資等各項(xiàng)數(shù)據(jù)均持續(xù)回落。但在政策放松力度持續(xù)加大的情況下，行業(yè)下行趨勢(shì)有望減緩，未來基本面將大概率探底回穩(wěn)。

展望2026年，從中央層面來看，一是“十五五”規(guī)劃提出構(gòu)建房地產(chǎn)新模式，優(yōu)化保障房供給，建設(shè)綠色智慧“好房子”，推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展；二是需求端多措并舉，降低購房門檻和購房成本，釋放市場(chǎng)潛在需求；三是企業(yè)端，防范和化解房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，滿足及支持房企的合理融資需求。地方層面來看，支持購房的政策將持續(xù)推進(jìn)，一線部分城市尚有松綁空間，包括：放松限購、提升得房率等，此外，多數(shù)二三線城市或?qū)⒗^續(xù)加碼需求端的刺激政策。

中信建投：從“活下去”到“再出發(fā)”

政策持續(xù)支持地產(chǎn)行業(yè)的背景下，行業(yè)銷售降幅出現(xiàn)明顯收窄，我們預(yù)測(cè)2026年市場(chǎng)銷售止跌回穩(wěn)將近，投資因具有一定的滯后性或仍將承壓，預(yù)計(jì)2026年全國商品房銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新開工面積、竣工面積的同比增速分別為-5.2%、-9.8%、 -13.6%、-10.5%。行業(yè)歷經(jīng)近4年的洗牌后，房企的債務(wù)違約高峰已過，出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組也出現(xiàn)積極進(jìn)展，房地產(chǎn)行業(yè)的投資邏輯已經(jīng)全面從“活下去”轉(zhuǎn)向“再出發(fā)”，各賽道的優(yōu)質(zhì)企業(yè)有望取得先發(fā)優(yōu)勢(shì)。開發(fā)賽道中看好土儲(chǔ)集中于核心城市、產(chǎn)品力強(qiáng)的企業(yè)；商業(yè)賽道中看好持有商業(yè)地產(chǎn)豐富優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營能力強(qiáng)的企業(yè)；物管賽道中看好數(shù)智化程度高、成本管控能力優(yōu)秀的企業(yè)。

西部證券：市場(chǎng)在分化中尋求平衡

2025年政策節(jié)奏趨穩(wěn)，基本面前高后低，新房聚焦產(chǎn)品力提升推動(dòng)價(jià)格結(jié)構(gòu)性提振，二手房以價(jià)換量，土地市場(chǎng)成交額有望實(shí)現(xiàn)增長，核心地塊受追捧，去化周期首度改善，中觀指標(biāo)跌幅持續(xù)收窄，市場(chǎng)在分化中尋求平衡。

我們認(rèn)為2026年政策端將持續(xù)呵護(hù)市場(chǎng)積極兜底，保證“止跌回穩(wěn)”的波動(dòng)在合理區(qū)間，新房價(jià)格持續(xù)上漲，帶動(dòng)成交價(jià)出現(xiàn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)性上漲；二手房價(jià)格或仍有回落空間，但隨著房貸利率下調(diào)及租金收益率支撐的雙向作用，價(jià)格跌幅將收斂，隨著銷售結(jié)構(gòu)向核心城市改善產(chǎn)品轉(zhuǎn)化，成交量或繼續(xù)降幅小幅收窄。

財(cái)通證券：周期拐點(diǎn)漸近

本輪周期中，行業(yè)已經(jīng)歷深度調(diào)整，當(dāng)前處底部區(qū)間，拐點(diǎn)可期。

1.行業(yè)核心指標(biāo)充分回調(diào)。參考海外經(jīng)驗(yàn)，我國房地產(chǎn)行業(yè)核心指標(biāo)或已經(jīng)超跌，進(jìn)一步下跌空間有限；部分核心指標(biāo)如土地成交等已出現(xiàn)企穩(wěn)趨勢(shì)，1~10月百強(qiáng)房企成交面積及成交金額同比正增，土地成交率先企穩(wěn)后有望帶動(dòng)銷售及新開工等指標(biāo)回升，行業(yè)拐點(diǎn)可期。

2.房企債務(wù)端壓力減輕，現(xiàn)金流壓力大幅緩解，有望逐步重啟規(guī)模增長。房企債務(wù)重組方案中現(xiàn)金償債比例壓降，重組進(jìn)程加快，化債規(guī)模增加，有效減輕債務(wù)端壓力；未來兩年房企整體境內(nèi)公開債到期規(guī)模逐年下降，月度到期節(jié)奏平穩(wěn)。

3.政策未來不再是行業(yè)核心驅(qū)動(dòng)因素，政策關(guān)注重心由“增量”轉(zhuǎn)向“存量”，導(dǎo)向或由“刺激”轉(zhuǎn)向“托底”。中央政治局會(huì)議、城市工作會(huì)等重要會(huì)議中，多次提及并強(qiáng)調(diào)城市更新工作，“十五五”規(guī)劃建議中相關(guān)表述升級(jí)為“大力實(shí)施城市更新”；重要會(huì)議表述中多次強(qiáng)調(diào)持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，“止跌回穩(wěn)”深層含義是房地產(chǎn)不再對(duì)GDP形成負(fù)向拖累，政策導(dǎo)向或由“刺激”轉(zhuǎn)向“托底”。

國泰海通證券：市場(chǎng)將進(jìn)入企穩(wěn)修復(fù)階段

從總量測(cè)算角度看，行業(yè)縮量充分，距離底部更明確。雖然2025年房地產(chǎn)銷售價(jià)格和銷售量還會(huì)震蕩，但整體已經(jīng)進(jìn)入底部區(qū)域，預(yù)計(jì)2025年商品房銷售面積8億~9億平方米，住宅銷售面積7億~8億平方米，目前處于降幅收窄、逐步觸底的過程。我們認(rèn)為隨著后續(xù)政策效果逐步落實(shí)，供需兩側(cè)趨向平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入企穩(wěn)修復(fù)階段。

結(jié)合二十屆四中全會(huì)，我們認(rèn)為“十五五”期間房地產(chǎn)工作將圍繞“存量提質(zhì)增效”和“內(nèi)涵式發(fā)展”兩條主線展開。消化存量方面，盤活核心區(qū)低效土地，推廣已建未售去庫存，各地持續(xù)落實(shí)寬松政策；優(yōu)化增量方面，嚴(yán)控新增開發(fā)用地，以城中村、危舊房改造形成有效投資，發(fā)展安全舒適綠色智慧的好房子，保障與市場(chǎng)雙軌并行。中心城區(qū)好房好價(jià)定向激活購買力，以質(zhì)穩(wěn)價(jià)、穩(wěn)定預(yù)期并穩(wěn)固財(cái)政。郊遠(yuǎn)環(huán)線縮量控供、價(jià)差擠出，引導(dǎo)剛需流入存量與郊區(qū)，二手房成為平價(jià)替代，漸進(jìn)去庫存。

2026年行業(yè)需求總量依舊明顯。住房總需求潛在總量來自四個(gè)方向，即改善性住房需求、棚戶區(qū)改造釋放的住宅需求、人口紅利產(chǎn)生的住房需求、我國人口城鎮(zhèn)遷移帶來的住房需求。

2026年行業(yè)報(bào)表開始出清，競(jìng)爭(zhēng)格局優(yōu)化。房企經(jīng)歷2017年土地?cái)U(kuò)張后，從2018年便開始計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備。隨著土地雙集中帶來地價(jià)溢價(jià)率持續(xù)走高，以及房價(jià)2022年開始承壓，企業(yè)計(jì)提減值幅度持續(xù)擴(kuò)大。我們認(rèn)為，房企正通過大面積計(jì)提甩掉歷史包袱；隨著房價(jià)止跌回穩(wěn)、信心回歸，我們認(rèn)為2026年行業(yè)存貨減值峰值已過，部分藍(lán)籌有望實(shí)現(xiàn)壞賬基本出清。

華創(chuàng)證券：有效促進(jìn)供需平衡的方式仍是城市人口凈增長

2026 年房地產(chǎn)銷售量價(jià)或仍面臨一定的下行壓力，真正有效促進(jìn)供需平衡的方式仍是城市人口凈增長。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)三個(gè)問題仍需關(guān)注：新房需求中樞下滑；庫存尚未解決；土地財(cái)政對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累，對(duì)地產(chǎn)有負(fù)面影響，仍需更大力度政策緩解地產(chǎn)基本面下行壓力。

真正有效促使供需平衡的方式仍是城市人口的凈增長或人均居住面積的提升，核心的變量可能在于促進(jìn)農(nóng)民工的市民化，可能有效的政策包括：給予進(jìn)城購房的農(nóng)村戶籍家庭購房利息補(bǔ)貼；擴(kuò)大保障房對(duì)于農(nóng)民工群體的覆蓋；進(jìn)行必要的宅基地制度改革，降低農(nóng)民工市民化的門檻，可能是較好的方向。

（城市與區(qū)域治理研究院根據(jù)各家證券研究機(jī)構(gòu)策略報(bào)告摘編整理）